Контрольная работа по "Экономика"

     Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

     Неустранимый  функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

     В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального  износа может определяться двумя  способами:

     1) капитализацией потерь в арендной плате;

     2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

     Для определения необходимых расчетных  показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа.

     Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

     Расчет  неустранимого функционального  износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат. 

ВНЕШНИЙ ИЗНОС И МЕТОДЫ ЕГО РАСЧЕТА

       Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

     Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• метод капитализации потерь в арендной плате  сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.
• метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.
• метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ):

недвижимость  износ затратный земельный

     Эффективный возраст – продолжительность жизни здания, оцениваемая экспертно оценщиком исходя из физического состояния, дизайна, других факторов, влияющих на стоимость, на дату оценки.

     Срок  экономической жизни – продолжительность  жизни здания, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ является устранимым.

     После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к стоимости земельного участка разницу стоимость воспроизводства (замещения) объекта.

     Приведем  краткий обзор основных методов, используемых при оценке земельных  участков:

     1. Метод капитализации земельной  ренты.

     2. Метод соотнесения (переноса).

     3. Метод развития (освоения, предполагаемого  использования).

     4. Техника остатка для земли.

     5. Метод прямого сравнительного  анализа продаж.

     6. Метод распределения.

     7. Метод выделения.

     Определение стоимости земельного участка методом  капитализации земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации  доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем, что  в нашей стране пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных  земель, арендуются главным образом  государственные и муниципальные  земельные участки. Арендные платежи  в этом случае регламентированы нормативной  ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной  ренты дает не достаточно объективные результаты.

     Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценивается общая стоимость застроенного участка, из нее вычитается стоимость зданий и сооружений и получается стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.

     Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

     Техника остатка для земли   универсальный  метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

     Самым надежным из всех вышеуказанных методов  в мировой практике принято считать  метод прямого сравнительного анализа  продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

 

     2 Расчет текущей стоимости объектов недвижимости, корректировка текущей стоимости 

     В мировой практике применяются три  основных подхода к оценке стоимости  объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта  – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д.

     Затратный   подход предусматривает  оценку стоимости полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемого объекта недвижимости, затем вычитание величину физического, морального и экономического износа и, наконец, добавляют к полученной таким образом величине рыночную  стоимость земельного участка, как незастроенного.

     Важным  и сложным элементом затратного подхода является определение износа. Известно, что износ – это утрата полезности и снижение стоимости объекта недвижимости под действием различных причин

     Затратный подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций:

     1) определение рыночной стоимости  земельного участка, на котором  находится объект недвижимости (путем  сравнения его со стоимостью  аналогичных участков или использования методических рекомендаций государственных органов);

     2) определение стоимости замещения;

     3) расчет всех видов износа оцениваемой  недвижимости: физического, функционального  и внешнего и определение стоимости  замещения с учетом износа, (вычитается  общий износ объекта недвижимости  из затрат на его воспроизводство  или замещение);

     4) расчет общей стоимости объекта  недвижимости путем добавления  к чистой стоимости замещения  недвижимости стоимости рыночную  стоимость участка земли.

     Первая  операция - оценка рыночной стоимости  земельного участка на котором находится объект недвижимости - представляет собой изучение:

     -     права собственности на земельный участок;

     -     физические характеристики земельного участка;

     -     данные о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой;

     -    экономические факторы, характеризующие оцениваемый земельный участок.

     Вторая  операция – определение валовой  стоимости замещения.

     Третья  операция – определение износа объекта  недвижимости.

     Четвертая операция – добавление стоимости  земли к стоимости замещения. Данная операция является математической операцией в чистом виде и основана на сложении стоимости земли со стоимостью замещения с учетом износа для получения суммарной стоимости объекта недвижимости.

     Доходный   подход. Суть его заключается в том, что он связан с определением стоимости будущих доходов от использования объекта недвижимости. Технология использования доходного подхода оценки предусматривает выполнение пяти операций.

     Первая  операция: определение будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовых отчетах по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовой доход.

     Вторая  операция: вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расходы, которые отражены в балансе предприятия. Данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, которая обеспечивает получение валового дохода.

     Третья  операция: определение и корректировка  чистого (операционного) дохода. Корректировка чистого дохода определяется индивидуальными характеристиками предпринимателя.

     Четвертая операция: оценка и мультипликатор гудвилл. Гудвилл определяется как «привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса» (Оксфордский словарь английского языка). Международный комитет по стандартам бухгалтерского учета считает, что гудвилл это «разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов». Оба определения характеризуют дополнительную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей ведения бизнеса и добавленную к стоимости оцениваемой недвижимости.

     Чтобы определить стоимость гудвилл потенциального владельца, оценщик должен: 
· включить основные активы владельца – землю и элементы производства, в том числе машины и оборудование; 
· исключить стоимость недвижимости арендатора (в том числе оборудование и акционерный капитал) и стоимость гудвилл, связанных с именем прежнего владельца (если таковая имеется); 
· по требованию заказчика отдельно указать стоимость определенных позиций, связанных с недвижимостью (мебель, активы арендатора и др.), если используется сравнительный метод оценки недвижимости.

     Полученную  стоимость гудвилл, связанную с  собственностью, оценщик умножает на коэффициент от 1 до 5. Выбор коэффициента зависит от мнения оценщика о надежности денежных потоков в будущем и перспективах роста (упадка) бизнеса.

     Пятая операция: определение окончательной  стоимости недвижимости.

     При этом могут использоваться следующие  методы: 
1. Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации). 
2. Метод дисконтированных денежных потоков. 
3. Техника остатка.

     Рыночный   подход основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене объекта.