Контрольная работа по «Экономика недвижимости»

 

Министерство образования  и науки РФ

 Федеральное государственное   бюджетное образовательное учреждение

 высшего профессионального  образования 

Ярославский государственный  технический университет

Кафедра «Экономики и управления»

 

 

 

 

Работа защищена

с оценкой ____________

Руководитель,

         __________ Кольцова А.В.

 «__»__________2013

 

 

 

 

 

Контрольная работа

по дисциплине «Экономика недвижимости»

ЯГТУ 080100.62-028 КР

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    Работу выполнил

студент гр. ДВТЭ-35в

     __________ Тышков Д.С.

«__»__________2013

 

 

 

 

 

 

2013

Содержание

 

Вопрос №1 - Налогообложение в области недвижимости: налогообложение дохода физических лиц с имущества переходящего в порядке дарения или наследования.…………………………………………………………………...…3

Вопрос №2 - Конкурентоспособность недвижимости,  ее показатели.….……5

Задача №1 .…………………………………………………………………….…7

Задача №2 .…………………………………………………………………….…8

Список использованных источников……………………………………………9

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Налогообложение в области недвижимости: налогообложение дохода физических лиц с имущества переходящего в порядке дарения или наследования

 

Законодательство о налогах  на имущество, переходящее в порядке  наследования и дарения, претерпело в последнее время значительные изменения. Действовавший ранее  Закон "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" от 12.12.1991 с 01.01.2006 утратил свою силу. В настоящее время данный вопрос регулируется НК РФ [2, c. 4]

В недавнем прошлом с подарка, полученного  от физических или юридических лиц, необходимо было заплатить специальный  налог - налог на имущество, переходящее  в порядке дарения. Ранее в  соответствии с ч. 1 ст. 5 Закона "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения" (утратил силу) налог взимался в случае удостоверения нотариусами либо должностными лицами, уполномоченными совершать нотариальные действия договоров дарения. При этом общая стоимость переходящего в собственность физического лица имущества на день удостоверения договора должна была превышать 80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда. Таким образом, уплата налога на подаренное имущество носила отчасти добровольный характер, поскольку гражданское законодательство не обязывало (как и не обязывает сейчас) нотариально заверять договор дарения. Однако стороны могли обратиться к нотариусу по собственному взаимному желанию (сейчас у них есть такая же возможность). Только в таком случае у одаряемого возникала обязанность по уплате налога на имущество, переходящее в порядке дарения, при том условии, что его стоимость превышала 80 минимальных размеров оплаты труда, т.е. 8000 рублей.

Нотариус, удостоверивший договор  дарения (или соответствующее должностное  лицо), передавал данные о заключенном  договоре в инспекцию Федеральной  налоговой службы, которая рассчитывала сумму налога и сообщала ее размер одаряемому. Налог необходимо было уплатить в течение 3 месяцев после получения извещения. И только после того как это было сделано, обладателю подарка выдавалось свидетельство о праве собственности на имущество, являющееся предметом дарения. 
Не должны платить налог, если:

1)   на дату подписания договора был прописан в подаренном доме

или квартире;

2) получил подарок от супруга.

С 01.01.2006 налог на имущество, переходящее  в порядке дарения к физическим лицам, отменен. Пункт 18.1 ст. 217 НК РФ говорит, что не подлежат налогообложению (освобождаются  от налогообложения) доходы граждан, полученные ими в денежной или натуральной  форме в порядке дарения от физических лиц. Однако сказанное не относится к случаям дарения  недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев. С таких подарков придется платить налог на доходы физических лиц по ставке 13%. При этом не имеет значения, заверен ли договор дарения у нотариуса. Гражданину, получившему подарок, необходимо самостоятельно исчислить сумму налога на доходы физических лиц и заполнить декларацию. 
Соответствующие документы необходимо подать в инспекцию не позднее 30 апреля года, который следует за годом получения подарка. НДФЛ в бюджет перечисляется до 15 июля следующего года [3, c. 58]

От уплаты НДФЛ освобождаются одаряемые, получившие подарок от членов семьи  или близких родственников, а  именно: от супруга, родителей (усыновителей), детей (в том числе усыновленных), дедушек, бабушек, внуков, полнородных  и неполнородных (с которыми только один общий родитель) братьев и сестер.

Каким образом лучше передать имущество  конкретному лицу: посредством дарения  или по завещанию? Ответ на данный вопрос зависит только от конкретных намерений собственника имущества. При выборе вида сделки необходимо учитывать следующее: при передаче имущества по завещанию оно поступает  в собственность наследника только после смерти наследодателя. Если же заключается договор дарения, то вещь выбывает из состава имущества  дарителя еще при его жизни. Как  мы уже упоминали дарение на случай смерти гражданским законодательством  запрещено. Таким образом, после  совершения договора дарения вещь переходит  в собственность одаряемого, который  получает абсолютные права владения, пользования и распоряжения предметом сделки без согласования этих правомочий с кем бы то ни было. Следовательно, если гражданин желает передать свое имущество конкретному лицу и готов расстаться с ним при жизни, то возможно заключение договора дарения. В противном случае лучше передать имущество по завещанию.

Если рассматривать данный вопрос с материальной точки зрения, то здесь нужно учитывать следующее. С 01.01.2006 граждане, получившие имущество  по наследству, не уплачивают налог  на имущество, переходящее в порядке  наследования. Со стоимости наследуемых  предметов не придется также платить  налог на доходы физических лиц (п. 18 ст. 217 НК РФ). От уплаты налогов со стоимости  подаренного имущества освобождены  только члены семьи и близкие  родственники дарителя. Таким образом, если лицо, которому собственник передает имущество, является либо членом его  семьи, либо близким родственником, то независимо от избранного способа  передачи новый собственник освобождается  от уплаты каких-либо налогов. Если же такое лицо не имеет близких или  вообще каких-либо родственных связей с собственником имущества, то обязанностей по уплате налогов у него не возникнет  лишь в случае получения имущества  по наследству. При дарении такой гражданин будет обязан уплатить со стоимости подаренного имущества налог на доходы физических лиц в размере 13% [4, c.27] 
Здесь необходимо упомянуть о том, что если дарение совершается с целью лишить наследников их законного права на обязательную долю наследства, то такая сделка по требованию заинтересованных лиц может быть признана недействительной.

 

 

Конкурентоспособность недвижимости,  ее показатели

Конкурентоспособность недвижимости — это совокупность характеристик  объекта (здания, сооружения, территории), отличающих его от объектов — аналогов по степени удовлетворения индивидуального потребителя и по уровню затрат на его покупку и последующую эксплуатацию, а также ее способность быть выделенной покупателем из других групп аналогичных объектов (например, жилых домов), предлагаемых фирмами-продавцами, благодаря более высоким потребительским свойствам и технико-экономическим параметрам. Именно на рынке проектов или осуществленных объектов строительная продукция, конкурируя между собой, сравнивается и проверяется потребителем на соответствие его потребности. Показатели конкурентоспособности — это совокупность критериев количественной оценки уровня конкурентоспособности недвижимости. Для оценки конкурентоспособности применяют систему показателей: единичных, групповых (свободных), интегральных.

Единичный показатель — процентное отношение величин каких-либо технических или экономических параметров, при котором элемент потребности теоретически полностью удовлетворяется (например, отношение общей к жилой площади квартиры).

Групповой (свободный) показатель объединяет единичные показатели (например, кроме величины квартиры и числа  комнат во внимание принимаются уровень  отделки, месторасположение дома, экологические  критерии, наличие подземного гаража и др.) и характеризует степень  удовлетворения потребности в целом.

Интегральный показатель — численная характеристика конкурентоспособности  объекта недвижимости — выражается отношением группового показателя по техническим показателям к таковому по экономическим параметрам. Для  оценки динамики изменения уровня конкурентоспособности  под влиянием различных факторов за определенный период на практике рассчитываются индексы конкурентоспособности. Когда  прибыли на рынке недвижимости превышают  уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке  обостряется конкуренция, что, в  свою очередь, приводит к снижению уровня чистых доходов. Обострение конкуренции  приведет к росту предложения  данного вида недвижимости в данном районе. Если спрос при этом не воз  растает, средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет  снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях исчезнут. Принцип, лежащий в основе определения  конкуренции, важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость  потока доходов, превышающих рыночную норму. Если, допустим, получение сверх прибыли не связано с долгосрочной арендой или какой-либо другой причиной, анализ потока дохода должен быть скрупулезным. В основном аналитик может воспользоваться одним из двух подходов: избыточная прибыль может быть отделена от нормальной при были и рассмотрена как отдельный поток доходов; весь поток чистых доходов может рассматриваться как более рискованный, чем нормальный поток, и может быть капитализирован по более высокой ставке [5, c. 2]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача №1

Владелец нежилого объекта недвижимости предполагает в течении 5 лет получать ежегодный доход от аренды в сумме 600 тыс.рублей. В конце 5-го года объект предполагается продать за 10000 тыс. рублей. Расходы по ликвидации составляют 4% от продажной цены. Прогнозирование доходов от аренды имеет большую степень вероятности, чем возможность продажи объекта за указанную цену. Различия в уровне риска определяют выбранные оценщиком ставки дисконта для дохода от аренды и продажи: 12% и 20% соответственно. Определить стоимость объекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача №2

Определите значение поправки на наличие гаража, используя  при этом метод парных продаж, на основании исходных данных, приведенных в таблице

 

Объект	Номер пары
	1	2	3	4	5
Дом с гаражом	120 000	115500	90 000	135000	85 000
Дом без гаража	98 000	96 000	69 500	117000	71 000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

 

1. Кольцова А.В. Экономика недвижимости: учебно-методическое пособие. –  Ярославль: Изд-во ЯГТУ, 2011г. –  55с. (60 экз.)

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) (с изм. и доп. от 27 июля 2006 г.)

3. Конспект лекций «Налогообложение предприятия» Т.А. Фролова, Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2010г.

4. Налоги: Учеб. Пособие/ Под ред. Д.Г. Черника. - М.: Финансы и статистика, 2008г.

5. Веселов С. Л., Влияние факторов при покупке недвижимости [Текст] // 2011. - №4. – Режим доступа: http://sisp.nkras.ru/issues/2011/5/04.html (доступ свободный).