Контрольная работа по "Экономика недвижимости"

 

     Решение:

     Определим доход от здания для каждого проекта.

     Полученный  ежегодный чистый доход разделим на коэффициент капитализации здания. 

Показатели	Торговый центр	Гостиница	Кинотеатр
Ожидаемый годовой доход, млн. руб.	600	300	200
Потери  от недоиспользования, млн. руб.	10	15	5
Операционные расходы, млн.руб.	5	3	1
Резерв  на замещение, млн.руб.	15	7	4
Итого:	570	275	190
Коэффициент капитализации для здания, %	12	10	11
Приведенная стоимость здания	4750	2750	1727, 3

 

     Аналогично  с помощью коэффициента капитализации  земли определим приведенную стоимость земли: 

Показатели	Торговый центр	Гостиница	Кинотеатр
Доходы  от сдачи в аренду подсобных помещений, млн.руб.	10	50	100
Коэффициент капитализации для земли, %	10	10	10
Приведенная стоимость земли	100	500	1000

 

      Определим чистый доход от проекта как сумму стоимостей земли и здания за вычетом стоимости строительства: 

Показатели	Торговый центр	Гостиница	Кинотеатр
Приведенная стоимость здания	4750	2750	1727
Приведенная стоимость земли	100	500	1000
Стоимость строительства здания, млн.руб.	3000	2500	1800
Чистая  приведенная стоимость проекта	1850	750	927

 

     Вывод: наиболее выгодным является проект по строительству торгового центра. 

     Задача 4. 

     Определить  величину исправимого физического  износа, если известно, что неустранимый физический износ 15 млн. руб., функциональный износ 35 млн. руб., экономический износ 40 млн. руб. Рыночная стоимость предприятия 500 млн. руб., стоимость строительства здания 300 млн. руб., стоимость земельного участка 50 млн. руб. Предприниматель исходит из нормы прибыли на вложенный капитал 10%.

     Решение:

     В общем случае рыночная стоимость  равна восстановительной стоимости  за вычетом износа. Т.о., общий износ  можно определить как разницу  между восстановительной и рыночной стоимостями. При этом рыночную стоимость  необходимо скорректировать на норму прибыли на вложенный капитал (10%).

     Износ = (300+50) – 500*(1+10%/100%) = -200.

     Совокупный  объем износа состоит из нескольких видов – исправимого, физического, функционального, экономического.

     Определим размер исправимого износа как разницу между совокупным износом и всеми прочими подвидами:

     -200 – 15 – 35 – 40 = -290 млн. руб.

     Задача 5.

     недвижимость  доход товар рынок

     Определить  наилучший вариант использования  земельного участка на основе следующих  данных:

     1. Театр

     годовой доход 15000 $, операционные расходы 5000$, потери от недоиспользования составляют 2% потенциального валового дохода, стоимость  строительства здания театра 45000$, коэффициент  капитализации для здания 11%.

     2. Ресторан

     Потенциальный валовой доход составляет 4000$, резерв на замещение 500$, стоимость строительства здания 25000$ коэффициент капитализации для здания 12%.

     3. Ночной клуб

     Годовой доход 50 000$, потери 5000$, операционные расходы 2000$, стоимость строительства здания 200000$ коэффициент капитализации для здания 14%.

     Решение:

     Определим доход от здания для каждого проекта  как разницу между валовым  доходом  и операционными расходами, потерями, резервом на замещение и  т.д.:

     1.Театр.

     15000*(1-2%/100%) – 5000 = 9700

     2.Ресторан.

     4000-500=3500

     3.Ночной  клуб.

     50000-5000-2000=43 000

     Определим текущую стоимость всех будущих  денежных потоков как отношение  ежегодного потока к коэффициенту капитализации:

     1.Театр.

     9700/ 0,11 = 88182

     2.Ресторан.

     3500/0,12 = 29167

     3.Ночной  клуб.

     43000 / 0,14 = 307143

     Определим чистую текущую стоимость каждого  проекта как разницу между  приведенным доходом и стоимостью строительства:

     1.Театр.

     88182 – 45000 = 43182

     2.Ресторан.

     29167 – 25000 = 4167

     3.Ночной  клуб.

     307143 – 200 000 = 107143

     Вывод: наилучший вариант использования земельного участка – ночной клуб.

Размеще