Контрольная работа по «Экономика недвижимости»

 

 

Решение:

Расчет стоимости гаража методом сравнения продаж.

Корректировка стоимости  объекта	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты
		№ 1	№ 2	№ 3	№ 4
Стоимость аналогов		160	180	150	200
1. Размер м2	300	220	350	290	310
Величина корректировки (на 1% при увеличении на 50 м2 )		+1,6%	-1%	+0,2%	-0,2%
2. Расстояние от АЗС	рядом	7	2	4	рядом
Величина корректировки (при удал.умен. на 0,8% на 1км)		+5,6%	+1,6%	+3,2%	0
3. Материал изготовления	Бет. блоки.	Бет. блоки	Кирпичн	Кирпичн	Бет. блоки.
Величина корректировки (бет. бл. увел.на 3%)		0	-3%	-3%	0
4. Наличие водоснабжения	нет	нет	нет	есть	есть
Величина корректировки (при нал. возраст на 20%)		0	0	-20 %	-20 %
5. Наличие отопления	есть	есть	есть	есть	нет
Величина корректировки (при нал. возраст. на 10%)		0	0	0	+10%
Итого корректировок		+7,2%	-2,4%	-19,6%	-9,8%
Стоимость после корректировки		171,52	175,68	120,6	180,4
Стоимость корректировки  Х Кпопр	164,85	174,52	177,96	124,05	182,87

 

При проведении корректировок учитываем  правило: если аналог лучше оцениваемого, то корректировка берется со знаком минус и наоборот.

Объект 1 имеет площадь на 80 м² меньше площади оцениваемого объекта, значит, корректировка составит: (300-220)/50*1 = +1,6%.

Объект 2 имеет площадь на 50 м² больше площади оцениваемого объекта, значит, корректировка составит:(300-350)/50*1 = -1%.

Объект 3 имеет площадь на 10 м² меньше площади оцениваемого объекта, значит, корректировка составит: (300-290)/50 = +0,2%.

Объект 4 имеет площадь на 10 м² больше площади оцениваемого объекта, значит, корректировка составит: (300-310)/50 = -0,2%.

Величина корректировки по расстоянию будет со знаком +, поскольку все  аналоги хуже оцениваемого объекта, корректировка 0,8% берется на 1 км (умножается на 7, 2 и 4).

Величина корректировки по бетонным блокам будет -3%, поскольку аналоги  лучше оцениваемого объекта.

Величина корректировки по наличию  коммуникаций будет -20%, поскольку аналоги  лучше оцениваемого объекта.

Величина корректировки по наличию  отопления будет +10%, поскольку аналог хуже оцениваемого объекта.

В завершении сделаем корректировку  по износу.

К_изн = срок службы объекта/60 лет

К_попр = 1/1- К_изн

К_изн№1 = 2012-1984/60 = 0,47                    К_попр№1 = 1/1-0,47 = 1,75       

К_изн№2 = 2012-1997/60 = 0,25                             К_попр№2 = 1/1-0,25 = 1,3

К_изн№3 = 2012-1973/60 = 0,65                               К_попр№3 = 1/1-0,65 = 2,86

К_изн№4 = 2012-1996/60 = 0,27                               К_попр№4 = 1/1-0,27 = 1,37

 

Средняя стоимость 4-х объ:=(174,52+177,96+124,05+182,87)/4= 164,85ден.ед

Стоимость гаража = 164,85 д.е

Задача №3. Доходный метод (капитализация доходов) оценки недвижимости

       Методы капитализации дохода, основанные на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается, может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости - это определение:

• будущих доходов (иначе - чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи);
• значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы;
• величины текущей стоимости объектов оценки.

Определить стоимость офиса на 5 лет

Исходные данные для определения  стоимости недвижимости доходным методом.

Показатели	Ставка	Годы
		1	2	3	4	5
1. Площадь помещений, м2	1600
2. Ставка аренды за  год, ден. ед./м2	180
3. % роста арендной платы, %	2,3
4. Степень недогрузки  офисного центра, %		25	22	20	18	12
5. Операционные расходы  в % от арендной платы		40	38	34	34	32
6. Резерв на замещение  в % от арендной платы	2,8
7. Прочий доход, ден. ед		1200	1200	1240	1240	1240
8.Коэффициент кап %	30

 

         Решение:

Необходимые расчеты сведем во вспомогательную таблицу:

 

Показатели	Ставка	Годы					Сумма
		1	2	3	4	5
Ставка аренды за год, ден. ед./м2	180	180	182,3	184,19	186,54	188,48
Стоимость аренды, ден. ед.		288000	291680	294704	298464	301568	1474416
Степень недогрузки офисного центра, %		25	22	20	18	12
Недогрузка офисного центра, ден. ед.		72000	64169,6	58940,8	53723,52	36188,16	285022,08
Операционные расходы  в % от арендной платы		40	38	34	34	32
Операционные расходы, ден. ед.		115200	110838,4	100199,36	101477,76	96501,76	524217,28
Резерв на замещение, ден. ед.	2,8%	8064	8167,04	8251,712	8356,992	8443,904	41283,648

 

1. Определяем потенциально - валовый доход (ПВД), он складывается как доход, который будет приносить недвижимость + прочий доход

 

ПВД№1 =288000+1200=289200 д.е.

ПВД№2= 291680+1200= 292880 д.е.

ПВД№3= 294704+1240= 295944 д.е.

ПВД№4= 298464+1240= 299704 д.е.

ПВД№5= 301568+1240=302808 д.е.

ПВД = 1474416+ 6120 =1480536 д.е.

 

 

 

2. Определяем эффективный валовый доход (ЭВД)

 

ЭВД = ПВД – D1,

где D1 – степень недогрузки (берется в процентах от дохода, который будет приносить недвижимость)

 

ЭВД№1=289200-72000=217200 д.е.

ЭВД№2= 292880- 64169,6 = 228710,4 д.е.

ЭВД№3= 295944- 58940,8= 237003,2 д.е.

ЭВД№4= 299704 – 53723,52= 245980,48 д.е.

ЭВД№5= 302808-36188,16=266619,84 д.е.

ЭВД =1480536 – 285022,08=1195513,92 д.е.

 

3. Определяем чистый операционный доход

 

ЧОД = ЭВД – D2 – D3,

 

где D2 – операционные расходы (берутся в % от дохода, который будет приносить недвижимость)

D3 – резерв на замещение (берется в % от дохода, который будет приносить недвижимость)

 

ЧОД№1=217200-115200-8064=93936 д.е.

ЧОД№2= 228710,4- 110838,4-8167,04=109704,96 д.е.

ЧОД№3=237003,2-100199,36-8251,712=128552,128 д.е.

ЧОД№4=245980,48 -101477,76-8356,992=136145,728 д.е.

ЧОД№5=266619,84-96501,76-8443,904=161774,936 д.е.

ЧОД = 1195513,92 – 524217,28– 41283,648= 630012,992 д.е.

 

 

4. Определяем стоимость недвижимости по формуле:

 

V = J/R,

          где J – чистый операционный доход (ЧОД);

R – коэффициент капитализации

 

V№1=93936/ 0,3 =313120 д.е.

V№2=109704,96/ 0,3 =365683,2 д.е.

V№3=128552,128/ 0,3 =428507,09 д.е.

V№4=136145,728/ 0,3 =453819,09 д.е.

V№5=161774,936/ 0,3 =539249,79 д.е.

V =630012,992 / 0,3 =2100043,31 д.е.

Размещено на Allbest.ru