Контрольная работа по "Экономике"

Содержание:

 

Задача 1…………………………………………………………………...2

 

Задача 2…………………………………………………………………...5

 

Задача 3…………………………………………………………………...8

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 1

 

Определить рыночную стоимость объекта недвижимости производственного назначения затратным методом на основе данных, приведенных в таблице 1.

Таблица 1

Характеристика оцениваемого объекта

№ п/п	Наименование показателя	Усл. обозначения	Ед. измерения	Величина показателя
1	Строительный объем			10250
2	Фактический срок эксплуатации здания		годы	8 лет
3	Удельные затраты на строительство  аналогичного здания		тыс. руб.	48,0
4	Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового			1,05
5	Функциональный износ здания		тыс. руб.	80% от восстановительной стоимости системы телефонизации
6	Внешний износ здания		тыс. руб.	0,1% от восстановительной стоимости здания
7	Ставка земельного налога в расчете на 1 земли		руб.	3420,0
8	Площадь земельного участка, относящегося к зданию			900

 

 

Решение:

Восстановительная стоимость здания V_R определяется исходя из объема здания, величины удельных затрат на строительство и коэффициента отличий оцениваемого здания от типового:

.

тыс. руб.

Для расчета физического износа здания D_p необходимо определить восстановительную стоимость его конструктивных элементов, а затем и величину их износа. Расчет физического износа определяется по данным таблице 2.

Таблица 2

Расчет физического износа здания

Наименование конструктивных элементов здания	% от восстановитель-ной  стоимости всего здания	Восстановитель-ная стоимость элемента, тыс.руб.	Фактический срок эксплуатации	Нормативный срок эксплуатации	Коэффициент износа	Сумма износа (гр.З х гр.6), тыс.руб.
1	2	3	4	5	6	7
Фундамент	7	36162	8	100	0,08	2892,96
Наружные стены	15	77490	8	100	0,08	6199,2
Перекрытия	14	72324	8	100	0,08	5785,92
Кровля	8	41328	8	50	0,16	6612,48
Перегородки	9	46494	8	80	0,1	4649,4
Внутренняя отделка	6	30996	8	8	1	30996
Наружная отделка	3	15498	8	60	0,13	2014,74
Система водоснабжения  и канализации	10	51660	8	50	0,16	8265,6
Система   электроснабжения	7	36162	8	40	0,2	7232,4
Система отопления	9	46494	8	50	0,16	7439,04
Система вентиляции	2	10332	8	40	0,2	2066,4
Система   пожаротушения	3	15498	8	50	0,16	2479,68
Система    телефонизации	2	10332	8	40	0,2	2066,4
Лифты	5	25830	8	30	0,27	6974,1
Всего	100	516600				95674,32

 

 

 

Накопленный износ здания D определяется по следующей формуле:

.

тыс.руб.

Остаточная стоимость здания V_rem определяется путем вычитания из его восстановительной стоимости величины накопленного износа:

.

тыс.руб.

Стоимость земельного участка, относящегося к зданию, определяется на основе нормативной  цены земли, которая принимается  в размере 85-кратной ставки земельного налога:

тыс.руб.

Рыночная стоимость оцениваемого здания определяется как сумма остаточной стоимости объекта и стоимости  земельного участка:

тыс.руб.

Ответ: Рыночная стоимость объекта недвижимости производственного назначения затратным методом составляет 673773,48 тыс.руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 2

 

Определить рыночную стоимость  торгового центра методом прямой капитализации дохода. Исходные данные приведены в таблице 3.

Таблица 3

 

Наименование показателя	Вариант
	1
Полезная площадь торгового  центра, кв. м	800
Арендная плата за 1 кв.м в месяц, тыс.руб.	15,0
Операционные расходы на 1 кв.м  полезной площади в месяц, руб.	3000
Отчисления на капитальный  ремонт	2 % от действительного  валового дохода.

Примечание. В аренду сдано 95% полезной площади торгового центра.

 

Решение:

 

Метод капитализации дохода — это  метод преобразования величины чистого  дохода в оценку текущей стоимости. Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости. Финансовые выгоды могут включать в себя: валовой доход, чистый доход и др.

Валовой доход равен сумме поступлений  из всех возможных источников за определенный период времени. Валовой доход является исходным пунктом оценки недвижимости по доходности. Стоимость объекта при оценке его методом прямой капитализации дохода определяется по формуле:

где N0I— чистый операционный доход, тыс. у.е.;

     R — коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход от здания может быть определен как разница  между действительным валовым доходом  и операционными расходами (с отчислениями на капитальный ремонт):

NOI= EGI — (СОЕ + W),

где EGI — действительный валовой доход;

         СОЕ — общие операционные расходы по эксплуатации торгового

центра,

          W — отчисления на капитальный ремонт.

Действительный валовой доход  определяется следующим образом:

EGI=PGI

k,

где PGI — потенциальный валовой доход от аренды здания,

      к — коэффициент заполняемоcти здания (доля сданных в аренду площадей).

Потенциальный валовой доход PGI зависит от следующих факторов: арендной платы за 1 кв.м ( ) и полезной площади здания ( ).

,

тыс.руб.

тыс.руб.

Общие операционные расходы по эксплуатации торгового центра определяются по формуле:

                             ,

где с — операционные расходы  в расчете на 1 кв.м полезной площади  в месяц.

тыс.руб.

тыс.руб.

Коэффициент капитализации учитывает  получение прибыли на вложенный капитал и выражает взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит объект недвижимости, и стоимостью этого объекта. Коэффициент капитализации для оцениваемого здания определяется на основе данных, приведенных в табл. 4, как среднеарифметическая величина частного от деления чистого операционного дохода от каждого сопоставимого объекта на цену его продажи.

 

Таблица 4

Цена продаж и чистый операционный доход по сопоставимым с оцениваемым  объектам

Показатели	Сопоставимые объекты
		А	В	С
Цена продажи, тыс. руб.	3000	2500	3500
Чистый операционный доход, тыс. руб.	650	700	910

 

650/3000=0,22   700/2500=0,28    910/3500=0,26

R=(0,22+0,28+0,26)/3=0,25

тыс.руб.

 

Ответ: Рыночная стоимость торгового центра методом прямой  капитализации дохода составляет 421056 тыс.руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 3

 

Инвестор рассматривает проект организации бизнес-центра на базе существующего здания, предлагаемого  к продаже. Для подготовки здания к эксплуатации его необходимо отремонтировать и соответствующим образом оборудовать.

Определить  текущую рыночную стоимость объекта  недвижимости методом дисконтирования денежных потоков, используя приведенные ниже данные, полученные в результате анализа рынка коммерческой недвижимости. Исходные данные приведены в таблице 5.

Таблица 5

 

Наименование показателя
Затраты на ремонт и оборудование здания, тыс.руб.	3000
Полезная площадь бизнес-центра,кв.м.	3500
Арендная плата за 1 кв.м. полезной площади в месяц в аналогичных  бизнес-центрах, тыс.руб.	19,5
Период коммерческого использования, годы	5 лет
Общие операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра в 1-й год эксплуатации на 1 кв.м. полезной площади в месяц, руб	5500

 

При введении бизнес-центра в эксплуатацию предполагается сдача полезной площади в аренду. В конце периода коммерческого использования здание можно будет продать.

Арендная плата за 1 кв.м полезной площади в аналогичных бизнес-центрах  имеет тенденцию к росту на 5% в год.

Коэффициент заполняемости в первый год использования подобных зданий составляет 0,5; во второй — 0,75; в третий — 0,8; в четвертый и пятый — 0,95.

Коэффициент капитализации для  зданий такого типа составляет 0,3.

Общие операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра имеют тенденцию к росту на 3% в год.

Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 20% для  первого года коммерческого использования; 22% - для второго года; 24% - для третьего года; 25% - для четвертого и 27% — для  пятого года.

 

Решение:

 

Метод дисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правилам доходов, ожидаемых инвестором. Будущие доходы включают в себя: