Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Виды рынков недвижимости, их классификация и элементы

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства [2, с.65].

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов:

• спрос;
• предложение;
• цена;
• менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы);
• маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, мониторинг, ценообразование);
• инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлторская, рекламная, информационная, страховая, методическая);
• деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям.

Таблица 1

Классификация рынков недвижимости фацетным способом [5, с.67]

Признак классификации	Виды рынков недвижимости
Вид объекта (товара)	1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних  насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных  объектов.
Географический (территориальный) фактор	1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой.
Функциональное назначение	1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)
Степень готовности к эксплуатации	1. Существующих объектов (старый фонд). 2. Незавершенного строительства. 3. Нового строительства.
Тип участников	1. индивидуальных продавцов  и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих  организаций.
Вид сделок	1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных прав (аренды, залога и др.)
Отраслевая принадлежность	1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. Общественных зданий. 4. Другие.
Форма собственности	1. Государственных и муниципальных  объектов. 2. Частных
Способ совершения сделок	1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4. Традиционный и компьютеризированный.

 

Согласно Российскому законодательству Гражданский Кодекс РФ, статья 130, недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Земельные участки вне поселений - межселенные территории [1, с.98]:

- под дачное и садово-огородное  использование;

- под жилую застройку;

- промышленного и иного  специального назначения промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.;

- сельскохозяйственного  назначения;

- природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного  назначения;

- лесного фонда, водного  фонда;

- участки недр;

- земли резерва, назначение  которых не определено.

Жилье - жилые здания и помещения:

- многоквартирные жилые  дома, квартиры в них и другие  помещения для постоянного проживания  в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.;

- индивидуальные, двух- и  четырехсемейные малоэтажные жилые дома старая застройка, а также дома традиционного типа – домовладения и дома нового типа – коттеджи, таунхаусы.

Коммерческая недвижимость [4, с.114]:

- офисные здания и  помещения административно-офисного  назначения;

- гостиницы, мотели, дома  отдыха;

- магазины, торговые центры;

- рестораны, кафе и другие  пункты общепита;

- пункты бытового обслуживания, сервиса.

Промышленная недвижимость:

- заводские и фабричные  помещения, здания и сооружения  производственного назначения;

- мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные сооружения;

- паркинги, гаражи;

- склады, складские помещения.

Недвижимость социально-культурного назначения:

- здания правительственных  и административных учреждений;

- культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;

- религиозные объекты.

В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению:

- рынок жилья

- рынок коммерческой  недвижимости.

 Рынок жилья представляет  собой рынок квартир, коттеджей, то есть, всех объектов, в которых  возможно проживание человека.

Рынок коммерческой недвижимости — это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади, даже самолеты согласно Российскому законодательству.

Рынок жилья традиционно классифицируется следующим образом:

а) рынок покупки / продажи недвижимости;

b) рынок аренды недвижимости.

Рынок покупки / продажи в свою очередь можно разделить на: 1. Первичный рынок — это рынок жилых объекты, которые впервые предложены на рынке жилья, или находятся в стадии строительства.

2. Вторичный рынок —  это рынок жилых объектов, которые  уже построены и выводились  на рынок жилья ранее.

Действия, которые можно совершить над объектами, принадлежащим к первым двум типам рынков — полная передача прав владения и распоряжения объектом недвижимости.

Рынок аренды недвижимости – это рынок жилых объектов, которые используются их владельцами - арендодателями для извлечения постоянного дохода, получаемого от арендаторов. На этом рынке передаются права пользования объектами недвижимости.

Pынок жилой недвижимости  можно классифицировать основываясь  на форме собственности. Например, основные формы собственности  на жилье в России:

- частная собственность - приватизированные квартиры,

- кооперативная собственность - собственнику принадлежит доля (пай) в кооперативе,

- муниципальная собственность - собственность города, района.

Oбъекты недвижимости  могут классифицироваться по  нескольким характеристикам:

a) по качеству квартиры - площадь, количество комнат, балкон, этаж и др.,

b) по качеству дома - материал  стен, время постройки, наличие лифта, консьержа, др.,

c) по качеству района  города - удаленность от центра, экологичность, развитость инфраструктуры района, др.

Интересный и достаточно распростаненный способ классификации жилья основывается на качестве материалов, из которых сооружен дом. В России, например, выделяют блочные - монолитные дома, панельные дома 5-9 этажей, панельные дома 12 этажей и выше, кирпичные дома [3, с.105].

Качество этих домов, комфорт проживания в них, а следовательно – и цена, сильно различаются, что позволяет использовать эти критерии для классификации.

За рубежом почти не используется такая классификация, разве что в последнее время выделяются так называемые «natural house», которые сооружены из полностью экологически чистых материалов и требуют минимальное количество ресурсов для эксплуатации. Дома такого типа Особенно распространены в Германии и на западном побережье США, а также – в меньшей степени – в Великобритании.

В Российской практике рынок недвижимости часто классифицируется по уровню жилых объектов: стандартое или массовое жильё, жильё повышенной комфортности, и так называемое «элитное» жильё. Эта классификация достаточно условна и основные факторы, которые принимаются во внимание – это комфортность и эксклюзивность объекта, наличие дополнительных удобств и услуг, расположение и, как следствие, цена.

 

 

 

 

2. Примеры и краткая характеристика рынков недвижимости в Екатеринбурге и Свердловской области

Региональный рынок недвижимости Свердловской области считается наиболее перспективным в России. В административном центре Свердловской области наблюдается динамичное развитие рынка как коммерческой, так и жилой недвижимости [8].

 Региональный рынок  недвижимости Свердловской области считается наиболее перспективным в России. В административном центре Свердловской области наблюдается динамичное развитие рынка как коммерческой, так и жилой недвижимости. Во втором сегменте наблюдается сокращение предложения и увеличение спроса, что содействует росту цен. Увеличилась и продажа домов в Свердловской области, и земельных участков.

 Объемы строительства  растут значительно слабее спроса  на недвижимость. Это создает  предпосылки для значительного  роста цен на вторичном рынке недвижимости. В объявлениях доминируют в основном двухкомнатные квартиры, которые составляют примерно сорок пять процентов всего реализуемого жилья. На однокомнатные и трехкомнатные апартаменты приходится по двадцать два-двадцать четыре процента. И оставшиеся примерно пять процентов составляют четырехкомнатные квартиры. Количество выставленных на продажу домов невелико, на них приходится около четырех процентов предложений.

 Активизация спроса  привела к снижению сроков  экспозиции жилья на рынке  недвижимости. В начале 2012 года квартиру можно было продать за три месяца. В последнее время увеличилось и количество сделок. Цены за квадратный метр жилья во всех районах города разные. Дороже всего квартиры в центре города, на окраинах — в два раза ниже. Самым дорогим типом жилья являются квартиры в новостройках бизнес-класса.

 В городе так же  ощущается нехватка земельных  участков под многоэтажное жилищное  строительство, то есть ожидается  рост цен и на первичном  рынке. Получается, что купить коттедж  в Свердловской области намного дешевле, чем квартиру в Екатеринбурге.

 На этом фоне в  городе увеличиваются объемы  строительства многоэтажных жилых  зданий, а строительство малоэтажных  — сокращается. Надо сказать, что  в сегменте новостроек наметился  рост предложений, но это не может переломить общую ситуацию на рынке.

 К 2025 году планируется  построить в Екатеринбурге 17,4 миллиона  квадратных метров жилья, из которых  больше половины придется на  многоэтажные жилые объекты, а  меньшая часть — на малоэтажные.

 Надо сказать, что на фоне неуверенности, царящей на рынке недвижимости в целом, перспективы рынка Екатеринбурга выглядят довольно радужно. В городе сохранится достаточно высокий спрос на жилье и его нехватка. Слабый рост объемов жилищного строительства создают предпосылки для заметного роста цен на первичном рынке.

Рынок жилой недвижимости Екатеринбурга

Сентябрь 2013 года выдался спокойным для рынка жилой недвижимости Екатеринбурга. Готовые квартиры предлагались в среднем по цене 72,3 тыс. руб. за кв. м, строящиеся – по 62 тыс.

Такие данные публикует Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости».

Средние цены на вторичном рынке жилья Екатеринбурга в сентябре выросли на 0,8% – с 71,7 до 72,3 тыс. руб. за кв. м.

Таблица 1 – Индекс на вторичном рынке квартир за 2013г. [6]

Дата	цена, руб./кв. м	цена, тыс. руб.	изменение за месяц, %
Август	71 729	4 173
Сентябрь	72 323	4 176	0.83

 

Продавцы в сентябре поднимали цены на готовое жилье равномерно, независимо от количества комнат в квартире. Однокомнатные квартиры предлагались в среднем по 78,6 тыс. руб. за кв. м, двухкомнатные по 71,2 тыс., трехкомнатные – по 69,3 тыс.

Таблица 2 – Цены на вторичном рынке по типам квартир за 2013г. [6]

Дата	цена, руб./кв. м			цена, тыс. руб.			изменение за месяц, %
	1ккв	2ккв	3ккв	1ккв	2ккв	3ккв	1ккв	2ккв	3ккв
Август	77 933	70 739	68 692	2 725	3 585	5 282
Сентябрь	78 619	71 241	69 275	2 768	3 574	5 312	0.88	0.71	0.85