Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

Низкое качество прав - фактор, увеличивающий  риски при приобретении недвижимости и, следовательно, при прочих равных требующий понижения цены на объект.

В современной российской практике проведения операций на рынке недвижимости (в частности, на жилищном рынке) часто  встречаются случаи, когда риэлтерские  фирмы при консультировании покупателей  рекомендуют им бороться за снижение цены в связи с тем, что квартира имеет весьма длительную юридическую  историю и с ней было проведено  уже несколько сделок. Как бы вы могли объяснить это обстоятельство в связи с тем, что было сказано  выше?

Важность понятия "недвижимая собственность" требует особого внимания к проблемам  содержания права собственности.

Право собственности предоставляет  его обладателю максимум возможных  в рамках данной юридической системы  правомочий по отношению к объекту  недвижимости.

В соответствии с российским законодательством  это означает, что право собственности  включает в себя права владения, распоряжения, пользования, выступая как  комплекс взаимодополняющих правомочий.

Истоки такой трактовки восходят еще к римскому праву, где право  собственности рассматривалось  как единство трех правомочий - владения (право физического контроля над  вещью), пользования (право извлечения полезных свойств вещи), распоряжения (право определения юридической  судьбы вещи).

Весьма существенно при этом, что в трактовке права собственности  как единства этих трех не перекрывающих, а дополняющих друг друга правомочий заложена возможность их распределения  между разными субъектами.

Распределение отдельных правомочий, входящих в понятие право собственности, по сути сопровождает любую сделку с недвижимостью, которая не предусматривает  полного отчуждения этого права. К числу таких сделок относятся, например, сделки доверительного управления, аренды, ренты, залога.

В самом упрощенном виде распределение  правомочий может быть представлено на следующем примере. Собственник  недвижимого имущества передает его в доверительное управление, а доверительный управляющий  сдает его в аренду. Очевидно, право распоряжения в данном случае принадлежит собственнику имущества, доверительный управляющий частично обладает правом распоряжения (в пределах, оговоренных договором о доверительном  управлении), права владения и пользования будут распределены между доверительным управляющим и арендатором. Конкретное распределение этих прав будет содержаться в соответствующих договорах.

Пример доверительного управления показывает как возможность распределения  правомочий, входящих в право собственности, между различными субъектами, так  и недостаточность представления  собственности как единства трех указанных правомочий для ясного и недвусмысленного распределения  составляющих права собственности  между разными субъектами.

В современных концепциях прав собственности  несовершенство традиционного представления  преодолевается через интерпретацию  права собственности как "пучка" правомочий.

В наиболее полном современном определении  этот "пучок" представляет собой  совокупность 11 элементов:

• право владения (исключительный физический контроль над вещью);
• право пользования;
• право управления;
• право на доход;
• право на капитальную стоимость (права на отчуждение, уничтожение);
• право на безопасность (от экспроприации);
• право на наследование;
• право на бессрочность;
• запрет на вредное использование;
• право на ответственность (возможность использования вещи для покрытия долгов);
• право на остаточный характер (возможность возврата правомочий в случае использования вещи третьими лицами).

Понимание собственности как "пучка" прав позволяет выделять из полного пакета отдельные правомочия, комбинировать  наиболее рациональным образом, распределяя  отдельные правомочия или их комбинации между разными субъектами таким  образом, чтобы обеспечить максимальную эффективность использования имущества.

Простейшей иллюстрацией этого  положения может быть следующая  ситуация. Являясь собственником  лесного участка, вы можете передать право пользования этим участком одному лицу - арендатору, который заинтересован  только в вырубке деревьев на этом участке, а можете трем разным лицам - одному передав право сбора грибов, другому - ягод, третьему - вырубки деревьев. Очевидно, что при прочих равных условиях совокупная плата за передачу этих прав будет во втором случае выше, чем в первом. Другой пример. Вы являетесь  собственником здания, в котором  есть помещения, которые могут использоваться и как учебный класс и как  зал для заседаний, проведения встреч и пр. Разделяя права пользования  этими помещениями во времени  между рядом арендаторов, вы можете максимизировать свои доходы и, следовательно, общую ценность имущества. Это примеры  простейшего распределения правомочий, входящих в "пучок" прав. Но возможности  различного комбинирования правомочий гораздо шире. По некоторым оценкам, количество таких комбинаций, возможных  и имеющих реальное экономическое  содержание, составляет около 1,5 тыс.

Рациональное распределение прав на недвижимое имущество является способом повышения совокупной ценности имущества.

Это, в частности, находит свое отражение  в существовании такого принципа оценки недвижимости, как принцип  экономического разделения. По сути следование этому принципу означает, что при  определении стоимости недвижимости оценщик должен исходить из наиболее рационального распределения прав при использовании недвижимого  имущества (что входит в понятие  наилучшего использования).

Понимание права собственности  как пакета правомочий показывает, что в каждой конкретной экономической  ситуации вовсе не обязательно располагать  всем "пучком" прав.

Объем правомочий субъекта по отношению  к недвижимости должен быть достаточен для того, чтобы он мог рационально  ее использовать в соответствии со своими интересами.

Избыток правомочий по сравнению с  этим объемом снижает и эффективность  использования субъектом собственных  ресурсов, и эффективность использования  недвижимого имущества.

Стремление к обладанию всеми  правомочиями собственника в каждом случае независимо от ситуации - расточительство.

В простейшем виде этот тезис может  быть проиллюстрирован на примере выбора между арендой и покупкой недвижимости. Аренда жилья для семьи, которая  намерена лишь некоторое время проживать  в данном городе, предпочтительнее, чем приобретение его в собственность  как для семьи, так и для  рынка в целом (семья экономит средства, на рынке снижаются трансакционные издержки).

Аналогично фирме, деятельность которой  связана с быстрой сменой места  бизнеса и предполагает высокую  динамику смены его направлений, расточительно приобретать в  собственность помещения. К такого рода фирмам можно отнести практически все, относящиеся к так называемому третичному сектору экономики (сфера услуг).

Принцип предоставления субъекту того объема полномочий, который достаточен для рационального использования  объекта с учетом роли и функций  этого субъекта, находит свое прямое выражение в законодательном  выделении наряду с правом собственности  и ряда других прав, относимых к  категории "вещных".

Так, ГК РФ наряду с правом собственности  выделяет следующие вещные права:

• пожизненного наследуемого владения земельным участком;
• постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
• хозяйственного ведения имуществом;
• оперативного управления имуществом;
• сервитуты.

Каждый  вид вещного права предоставляет  его обладателю определенный набор  правомочий по отношению к объекту  права, что по сути означает также  разделение правомочий, входящих в  пакет прав собственности, между  собственником и обладателем  ограниченного вещного права. При  этом собственник не теряет своих  полномочий, оставляя за собой те из них, которые позволяют ему реализовать  его права суверена - например, право  на капитальную стоимость имущества.

Знание правомочий обладателей  ограниченных вещных прав на практике важно, в частности, при установлении деловых отношений с субъектом  того или иного вещного права. Например, право оперативного управления имуществом предоставляет его субъекту возможность использовать имущество  в соответствии с теми функциями, которые возложены на данного субъекта, но не предусматривает его возможности распоряжаться данным имуществом.

Подумайте, какие вопросы следует  задать руководителю предприятия, с  которым вы вступаете в переговоры по поводу реализации совместного проекта  с использованием имущества, которым  он владеет на праве хозяйственного ведения?

Ограничены права распоряжения объектами и в случае права  хозяйственного ведения и иных вещных прав (кроме права собственности). Особый случай - сервитут.

Сервитут представляет собой право  ограниченного пользования чужой  недвижимостью. По гражданскому законодательству России собственник недвижимости, обремененной сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, платы за пользование его  недвижимостью.

Сервитут - разновидность обременения  недвижимости. Наряду с этим существуют и иные варианты обременений. Подумайте, какие из них вам известны. Какое  влияние наличие (или отсутствие) обременений оказывает на цену объекта  недвижимости?

Подводя итоги анализу правовых особенностей недвижимости, важно обратить внимание и на следующий аспект. В сфере недвижимости, как, по-видимому, ни в какой другой, вопрос о рациональном распределении правомочий собственности  имеет важнейшее практическое значение. Например, реализация практически любого проекта по развитию недвижимости (может  быть, за исключением строительства  садового домика) прямо связана с  привлечением внешнего финансирования (ипотечного кредита, прямых инвестиций и пр.). Очевидно, что любое привлечение  инвесторов имеет своим условием передачу им (инвесторам) определенных правомочий - права на доход, на управление, на пользование и т. д. Таким образом, распределение правомочий собственности является не просто одним из факторов, обеспечивающих финансирование недвижимости, а фактором, определяющим в подавляющем большинстве случаев саму возможность реализации проектов по развитию недвижимости.

Подумайте, как механизм распределения  правомочий "работает" в такой  распространенной сфере, как привлечение  населения к участию в финансировании строительства жилых домов?

Возможность распределения и комбинирования правомочий - фактор, определяющий возможности  по привлечению финансов для развития недвижимости.

1.4. Недвижимость как экономический  актив

Наиболее существенное отличие  недвижимости состоит в том, что  она одновременно способна выступать  для разных лиц в разных экономических  качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того, чтобы  его использовать, а можно и  для того, чтобы сдать в аренду или перепродать через определенное время.

В экономической теории традиционно  принято деление всех активов (вещей, ценностей) на два крупных класса: реальные активы (здания, сооружения, оборудование, товары) и финансовые активы (наличные деньги, счета в банках, ценные бумаги). Первые прямо вовлечены в производственный процесс, и доход приносит их производительное использование. Вторые являются отражением определенного вклада в этот процесс  и непосредственно, без видимого участия в производстве приносят доход. (Не случайно их иногда называют фиктивными активами.) В последнее  время, как известно, в составе  реальных активов уже с определенной традицией выделяются нематериальные активы, также вовлеченные в процесс производства, но не имеющие вещной природы.

Недвижимое имущество одновременно выступает для разных лиц как  разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных видов  данного актива - акций, облигаций, валюты - вещную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного  или производственного использования. (С известной долей упрощения  можно сказать так: один и тот  же объект недвижимости может выступать  для разных лиц и как товар  и как капитал.)

Нужно заметить, что в современной  отечественной литературе вопрос об экономической природе недвижимости трактуется весьма неоднозначно, а  подчас даже диаметрально противоположно. Так, И. Т. Балабанов утверждает: "Недвижимость является финансовым активом" (Балабанов  И. Т. Операции с недвижимостью в  России. М., 1996, с. 13); Волочков Н. Г., напротив, пишет о том, что "недвижимость относится к категории товаров" (Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. М., 1996, с. 17). На взгляд автора, это тот  самый случай, когда оба правы. Желающие могут познакомиться с  аргументацией авторов по указанным  источникам.