Кредит в условиях рыночной экономики

Третий этап - можно рассмотреть альтернативы ипотеки. Если Вы ничего не выбрали на предыдущем шаге, то, возможно, ипотечное жилищное кредитование - это не Ваш способ решения квартирного вопроса. В этом случае имеет смысл рассмотреть альтернативы ипотеки.

Четвертый этап - оформить документы для ипотеки. На этом этапе необходимо выяснить, какие документы оформляются для получения ипотечного кредита, в том числе документы в "свободной форме". И другие важные вопросы этого этапа: зачем нужна оценка жилья, приобретаемого по программе ипотечного кредитования, и страхование жилья, как связаны нотариус и ипотека и нужен ли вообще нотариус при ипотечном кредитовании, государственная регистрация ипотеки.

Пятый этап – покупка жилья.[12.c. 112-114]

Таблица 1- Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) 

Некоторые программы ипотечного кредитования:

• Социальная ипотека – комплекс государственных программ для улучшения жилищных условий социально незащищенных слоев населения. В настоящее время на федеральном и на местном уровнях действуют несколько государственных ипотечных программ, например, для молодых семей, молодых учителей, военных.
• Ипотека - молодым семьям. Участники программы - молодые семьи, признанные в установленном порядке, нуждающимися в улучшении жилищных условий и постоянно проживающие на территории субъектов Российской Федерации. 
• Национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"
• Всероссийская программа "Военная ипотека". Участниками программы являются выпускники военных образовательных учреждений, заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 года и прослужившие 3 года. 
• Ипотечная программа "Материнский капитал". Распорядитель материнского капитала может использовать его при покупке квартиры с помощью ипотеки. 
• Ипотечный продукт "Молодые учителя" Программа разработана АИЖК для кредитования приобретения жилья молодыми учителями под процентную ставку в размере 8,5% годовых (одна из самых низких в стране).[16]

2.2 Ипотечное жилищное кредитование  в Смоленской области

Долгосрочная  областная целевая программа  «Ипотечное жилищное кредитование в  Смоленской области» на 2011-2012 годы

Долгосрочная областная целевая  программа «Ипотечное жилищное кредитование в Смоленской области» на 2011-2012 годы (далее - программа) реализуется в  Департаменте экономического развития и торговли Смоленской области.

Участниками программы могут стать  работники областных государственных  и муниципальных учреждений, сотрудники подразделений милиции общественной безопасности.

Размер социальной выплаты составляет от 100 000 до 300 000 рублей в зависимости от суммы предоставляемого банком ипотечного кредита.

Стаж работы гражданина должен быть не менее 2-х лет на день обращения за социальной выплатой, а в случае если общий стаж работы в областных государственных и муниципальных учреждениях, финансируемых за счет средств областного бюджета подразделениях милиции общественной безопасности составляет 15 лет и более, стаж работы гражданина по последнему месту работы может быть не менее 1 года на день обращения за социальной выплатой.

Социальная выплата предоставляется  при условии, что после приобретения гражданином либо гражданином и  членами его семьи жилого помещения  с использованием ипотечного жилищного  кредита, полученного в банке, размер общей площади жилых помещений, имеющихся у гражданина и членов его семьи на праве собственности  и по договору социального найма, не будет превышать  33 квадратных метров на каждого члена семьи (а для одиноко проживающего гражданина – 45 квадратных метров) на день обращения за социальной выплатой.

Более подробную информацию об условиях программы можно получить в Департаменте экономического развития и торговли Смоленской области.[15]

2.3 Меры по развитию системы  ипотечного жилищного кредитования  в РФ

В России в  рамках приоритетного национального  проекта «Доступное и комфортное жилье» ипотека рассматривается  как основной механизм улучшения  жилищных условий граждан. В этой связи государством были предприняты  усилия по разработке необходимой нормативной  базы, регламентирующей работу отдельных  элементов инфраструктуры рынка ипотечного кредитования. Политика в области ипотечного кредитования также предполагает непосредственное участие государства в создании системы рефинансирования ипотечных кредитов, центральным звеном которой является «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». На данный момент общая стоимость закладных, находящихся на балансе АИЖК составляет около 14 млрд. руб., т.е. примерно четверть от общего объема выданных ипотечных кредитов.

В российском ипотечном кредитовании нельзя ограничиться отдельными мероприятиями. Необходим  взаимосвязанный продуманный комплекс мер, направленных на развитие ипотечных  отношений и ипотечного кредитования в РФ. Система ипотечного жилищного  кредитования направлена на эффективное  использование привлекаемых средств граждан, финансовых ресурсов кредитных организаций и предприятий. Необходимо обеспечить доступность ипотечных кредитов для населения, увеличить объемы и сроки возврата кредита.

В связи с  этим предлагается разработать комплекс мер, призванных решить все выявленные проблемы и способствовать ускорению  развития ипотечного кредитования в  РФ.

Первая проблема - размер первоначального взноса. Это  немаловажный фактор, имеющий значение при выборе банка потенциальным  заёмщиком.

Первоначальный  взнос подразумевает наличие  у заёмщика накоплений, которые у  большинства россиян отсутствуют. Рост стоимости жилья, высокий уровень  инфляции и отсутствие защищенных от неё надёжных инструментов накопления (депозиты, ценные бумаги и т.п.,) также не способствуют росту сбережений населения.

Найдено следующее  решение проблемы: для создания дополнительных конкурентных преимуществ на рынке  ипотечного кредитования банку необходимо учесть, что из-за требований к уровню первоначального взноса большое  количество потенциальных клиентов оказывается «за бортом» ипотечных  программ.

В случае если при разработке и внедрении собственной  ипотечной программы банк будет  проводить более гибкую политику отбора потенциальных заёмщиков  в части наличия у них достаточного количества средств для оплаты первоначального  взноса, можно предположить увеличение клиентуры до 20-30%. С помощью механизмов страхования можно уменьшить  сумму первого взноса в ипотечное  жилье с 30 % до 10%, что повысит доступность  ипотечного кредита для некоторых слоев населения, имеющих постоянный доход, но не имеющих значительного первоначального капитала. Однако с помощью механизмов страхования можно уменьшить сумму первого взноса в ипотечное жилье с 30 % до 10%, но при этом необходимо учесть, что данная схема автоматически повышает процентную ставку.

Вторая проблема - недостаточный платежеспособный спрос  граждан на жилье и занижение  работодателями официальных доходов  сотрудников, затрудняющих реальную оценку платежеспособности клиента.

Анализ показателей  доступности жилья показал, что  гражданам без привлечения заёмных  средств даже небольшую квартиру купить только за счёт имеющихся сбережений крайне сложно. При учёте роста  рыночной стоимости жилой недвижимости и значительно отстающего от него увеличения доходов населения продолжительность  накопительного периода достигает  десятилетнего рубежа и имеет  тенденцию к росту.

Решение проблемы состоит в том, чтобы в процессе анализа платёжеспособности потенциального заёмщика кредитующему банку необходимо учитывать совокупный доход, включающий в себя и официальную часть и доходы из незадекларированных источников. Для этих целей банку необходимо разработать и внедрить как можно более гибкую систему анализа платёжеспособности потенциального заёмщика, в которой бы учитывался его (его семьи) совокупный доход в полном объёме.

Помимо доходов  важно учитывать и расходы  заёмщика. Например, есть ли у него уже  в собственности или в аренде жильё и сколько при этом он тратит на его содержание. Также можно учитывать и другие, в т.ч. и косвенные показатели — наличие положительной кредитной истории, образ жизни, общее состояние здоровья, образование, загородный дом, количество иждивенцев, расходы на автомобиль (или автомобили), расходы на отпуск, его частоту и географию, количество, марки и места покупок бытовой техники и одежды, обучение детей и т.п.

При разработке программы ипотечного кредитования граждан, имеющих достаточный уровень  незадекларированного дохода, в качестве дополнительной меры по привлечению  потенциальных клиентов можно внедрить изменяющуюся процентную ставку, которая  зависела бы от соотношения между  официальным и неофициальным  доходами заёмщика.

Для такой  категории на начальной стадии кредит выдавался бы под чуть более высокую  процентную ставку, которая бы смогла сглаживать определённые риски банка на первом этапе. Впоследствии одновременно с укреплением доверия к заёмщику в процессе погашения им кредита, если заёмщик сможет документально подтвердить увеличение официальной части своего совокупного дохода, процентная ставка может быть пересмотрена в сторону ее уменьшения.

Третья проблема - доступность жилья как товара, т.е. возможность его приобрести на первичном или вторичном рынке, используя предоставленные для  этих целей банком заёмные средства Решение проблемы найдено в обеспечении для клиента условий, при которых он с наибольшей долей вероятности мог бы использовать полученные от банка денежные средства, т.е. купить интересующее его жильё. Это возможно осуществить с помощью внедрения специальной программы, которая предусматривала бы формирование базы данных (желательно эксклюзивной) по объектам жилой недвижимости, готовым (согласно критериям банка и пожеланиям продавца) для продажи с использованием ипотечного кредита, выданного банком.

Кроме того, государству необходимо создать  условия для увеличения объемов  жилищного строительства путем  внедрения открытых конкурентных процедур предоставления прав собственности  на сформированные земельные участки  застройщикам, упрощения процедур согласования и экспертизы градостроительной  и проектной документации, развития системы кредитования застройщиков на цели жилищного строительства, а  также установления прозрачных и  эффективных процедур финансирования развития коммунальной инфраструктуры для объектов нового жилищного строительства.

Четвертая проблема - недостаток долгосрочных ресурсов (относительно короткий период кредитования).

Только государству  под силу решить такую важную проблему привлечения инвестиций в жилищное строительство – проблему отсутствия в экономике России долгосрочных кредитов.

Поскольку жилищное строительство требует привлечения  долгосрочных ресурсов, банки, стремящиеся  самостоятельно привлекать такие ресурсы, сталкиваются с их отсутствием на рынке. Таким образом, сегодня большинство  банков осуществляют кредитование только за счет собственных ресурсов, что  и обусловливает необходимость  участия государственных капиталов  в этих процессах. В качестве источников таких ресурсов необходимо использовать средства специализированных международных  финансовых структур и государственные  бюджетные средства – привлечение  средств из этих источников (особенно средств специализированных международных финансовых структур) решает также пятую проблему - высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов (высокая процентная ставка).[13]

Однако средств, выделяемых государством на развитие Агентства по ипотечному жилищному кредитованию недостаточно в масштабах государства и государству необходимо уделить больше внимания финансированию АИЖК и принятию целевых программ развития жилищной политики в регионах России.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

   Данная работа включает  в себя 2 главы: теоретические основы кредита и исследование ипотечного кредитование населения  – жилищное кредитование.  Первая глава состоит из 3-ех пунктов, где в каждом пункте раскрывается сущность, роль, функции и современные формы кредита, а также структура современной кредитно-денежной системы. Вторая глава состоит также из 3-ех пунктов, где затрагиваются вопросы жилищного ипотечного кредитования населения, программы, этапы и меры по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ .

Кредитный рынок  это, прежде всего механизм перераспределения капитала, который обеспечивает трансформацию денежного капитала в ссудный. При его помощи временно свободные денежные средства могут быть отданы во временное пользование за определенную плату (процент). Кредит разрешает противоречия между необходимостью свободного перехода капитала из одной отрасли производства в другую и закрепленностью капитала в определенной форме, стимулирует развитие производственных сил и ускоряет формирование источников капитала.

Очевидно, что для устойчивого функционирования кредитного рынка необходима инфраструктура, которая обеспечивала бы нормальное взаимодействие между имеющими свободные денежные ресурсы и нуждающимися в них. Такая инфраструктура, состоящая из совокупности кредитно-финансовых учреждений, аккумулирующих свободные денежные средства и предоставляющая затем их в ссуду, представлена банками и другими кредитно-финансовыми учреждениями. Банки концентрируют основную часть кредитных ресурсов, осуществляя в широком диапазоне банковские операции и предоставляя финансовые услуги. Функции банков достаточно широки и не ограничиваются только посредничеством между владельцами капитала и заемщиками.