Методы оценки объектов недвижимости

Доходный подход — реализуется в методах:

•    Дисконтирование чистых доходов;

•    Прямая капитализация дохода;

•    Равноэффективный функциональный аналог;

Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной оценки, когда нужно оценить не отдельные машины на предприятии, а весь операционный имущественный комплекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования.

Доходный подход исходит из того принципа, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения

 

 

 

 

 

инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства получить прибыль и повысить свое благосостояние.

 

Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации прибыли и метод дисконтированных будущих денежных потоков.

Дисконтирование – это удешевление будущих денег при приведении их к деньгам сегодняшним. Дисконтирование исходит из того, что капитал в обороте как бы самовозрастает и от этого деньги удешевляются.

 

3.2 Сравнительный подход

 

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними2. 
Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынки осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения.

Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты аналоги, затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях, по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

 

 

3. Подбор подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы сравнения.
4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка стоимости оцениваемого объекта.
5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа предложений и недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым по размеру и использованию. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить сравнительный подход, оценщик использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты – заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта – заместителя».

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о предложениях и недавних сделках купли – продажи. Для регулярно предлагаемых и продаваемых объектов этот подход дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

При продажах больших объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях сравнительным подходом целесообразно определять диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

Любое отличие условий продаж сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором сравнительного подхода является

 

 

 

 достоверность получаемой информации.

Методы сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке используется в методах прямого сравнения и статистического моделирования цены.

Метод прямого сравнения

1. Изучение рынка и выбор аналогов.
2. Сбор информации по каждому отобранному аналогу о дате и условиях сделки, физических характеристик, местоположении и других условиях сделки.
3. Корректировка цен сопоставимых объектов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. При этом поправки вносятся таким образом, чтобы определить , какова бала бы цена сопоставимых объектов, обладай они теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.
4. Анализ приведенных цен сопоставимых объектов и вывод о величине рыночной стоимости или диапазоне, в котором она наиболее вероятно будет находиться.

 

3.3 Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности3.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период и без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно

 

 

оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Методы затратного подхода

Метод выделения.

Метод применяется для застроенных земельных участков. Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов, по которым  осуществляется сравнение единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемого земельный  участок, с объектами- аналогами;

2. определение по каждому из  элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

3. определение по каждому из  элементов сравнения корректировок  цен аналогов, соответствующих характеру  и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

4. корректировка по каждому из  элементов сравнения цен каждого  аналога, сглаживающая их отличия  от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок;

5. расчет рыночной стоимости  единого объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, путем обоснованного обобщения  скорректированных цен аналогов;

6. расчет стоимости замещения  или стоимости воспроизводства  улучшений оцениваемого земельного участка;

7. расчет рыночной стоимости  оцениваемого земельного участка  путем вычитания из рыночной  стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок, стоимости замещения  или воспроизводства улучшений земельного участка.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства

 

 

 

учитывается величина накопленного износа улучшений.

Физический износ- это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате утраты первоначальных технико-эксплутационных качеств объекта недвижимости в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ бывает устранимым и неустранимым. Устранимый - это такой износ, затраты на устранение которого меньше, чем получаемый в результате его устранения доход. Неустранимый - это такой износ, затраты на устранение которого больше, чем получаемый в результате его устранения доход.

Функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению, дизайну.

Внешний или экономический износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате изменения внешних по отношению к объекту оценки факторов: изменение ситуации на рынке, неблагоприятное окружение, экологические условия, ухудшение финансовых и законодательных условий.

Метод остатка.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков. Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
2. расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
3. расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

 

 

 

4. расчет величины земельной ренты как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод также допускает следующую последовательность действий:

1. расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
2. расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
3. расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
4. расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

На сегодняшний момент определяется, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

- естественные (природные) объекты;

- искусственные объекты (постройки).

Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости основан на трёх подходах: доходном, сравнительном и затратного.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Сравнительный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты аналоги, затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

 

 

 

 

 

 

 

 

4 Список литературы

 

1. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», Утверждены постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 года за № 519.
2. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости», учебник, изд-во Питер, СП – 2008;
3. Оксфордский толковый словарь по бизнесу. — М., 2008, 543 с.;
4. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная       деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2008. –384 с.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

государственное автономное профессиональное образовательное учреждение

Учалинский колледж горной промышленности

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Отчет по производственной преддипломной практики