Налогообложение недвижимости в РФ: основная направленность

Страхование муниципального жилья, например в Лондоне, не является обязательным, однако работники муниципалитета не допускают отсутствие страхового покрытия. Необходимость такого страхования постоянно подтверждается жизнью. В 1995 году Лондонский муниципалитет не застраховал свое имущество и часть его сгорела. Убытки составили 18 миллионов фунтов стерлингов. Муниципалитет обратился в Британское правительство за помощью, но получил отказ, мотивированный тем, что у муниципалитета Лондона имелись все возможности застраховать свою собственность.

Сегодня в России практикуется два  основных вида страхования недвижимости – имущественное и титульное. Договор об имущественном страховании предусматривает компенсацию убытков вследствие пожара, взрыва газа, наезда транспортных средств, падения деревьев, летательных аппаратов, затопления, а также противоправных действий третьих лиц. Договор о страховании титула собственности предусматривает возмещение потерь, связанных с риском утраты права собственности. Стоимость полиса определяется перечнем страховых рисков, продолжительностью срока страхования и составляет незначительную сумму от стоимости объекта.

К сожалению, в России и по сей  день страхуется лишь 5% сделок с недвижимостью. В США этот показатель превышает 95%. Причины недоверия к услугам страховщиков весьма банальны. Во-первых, страховаться россияне не привыкли. Во-вторых, услуги страховщиков расцениваются как дорогое излишество. В-третьих, большинство россиян уверено, что основная задача страховой компании – любым способом уйти от выплаты возмещения по страховому случаю.Отсутствие привычки страховать каждый свой шаг – проблема менталитета, который формируется десятилетиями.

На страхование строений, дач  и домашнего имущества приходится около 2,5% собираемых российскими страховыми компаниями взносов, тогда как на «молодое» автострахование – около 10%. И это при том, что стоимость домашнего имущества зачастую имеет тот же порядок, что и стоимость автомобиля, а стоимость квартир и коттеджей – значительно выше.

Главная причина такого перекоса в структуре собираемых взносов – это занижение реальной стоимости страхуемого имущества. В среднем по России сумма по договорам страхования дач, квартир и личного имущества составляет не более $1 тыс.

Однако заниженный уровень оценки имущества и небольшие страховые тарифы делают этот вид страхования очень привлекательным для небогатого населения, составляющего большинство жителей России. Средний класс либо вообще не страхует свое имущество, либо делает это автоматически, то есть на тех же условиях и с теми же лимитами ответственности, которые приемлемы для среднестатистических квартир и домиков на садовых участках.

Во многом такая ситуация обусловлена  консерватизмом данного сегмента страхового рынка. По мнению экспертов, именно в  этом причина успешной деятельности «Росгосстраха», который, обладая статусом бывшей государственной компании, пользуется у населения безусловным доверием. Понятно, что лидер диктует на региональных рынках тарифы и условия страхования. Значительные преимущества «Росгосстраху» дают и десятилетиями налаженные связи с местными властями, пожарными и милицией, что позволяет не просто упрощать клиентам процедуру сбора документов для произведения выплат, а базировать на этом свою маркетинговую политику.

Большинство страховых компаний предлагают одинаковые программы страхования квартир. При этом ежегодные тарифы, уплачиваемые страхователями, могут варьироваться в различных компаниях от 0,3% (условия страхования так называемой «коробки» в компании «Ренессанс-Страхование» и страхования отделки в компании «РЕСО-Гарантия») до 1,4-1,6% (условия страхования отделки в компании «НИКойл-Страхование»). Размер тарифных ставок зависит не только от набора рисков, но и от расположения квартиры, безубыточности страхования в той же компании за предыдущий год и т. д.

В перспективе можно ожидать, что  тарифы по страхованию недвижимости, принадлежащей частным лицам, будут  иметь тенденцию к снижению. К  такому шагу страховщиков могут подтолкнуть  две причины. Первая: развивающаяся  конкуренция – клиенты пойдут в компании, которые предлагают самые выгодные тарифы. Вторая: уровень выплат (убыточность) по такой деятельности пока является в России ненормально низким. Это происходит из-за небольшого числа клиентов. По оценкам, средний уровень выплат по страхованию недвижимости в России составляет порядка 32%, в Европе же он превышает 80%. Именно низкая убыточность позволяет страховым компаниям снижать тарифы.

Система обязательного страхования  жилья знакома многим гражданам  России еще с советских времен. В 1981 году президиум Верховного Совета СССР обязал всех собственников жилья застраховать свое имущество в Госстрахе. Тарифы по этому виду страхования составляли 0,35% от стоимости жилья в сельской местности и 0,3% – в городской. При этом страховая сумма была равна 40% от стоимости жилья. Такое страхование в России существовало до 1997 года. Теперь Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой) предлагает восстановить эту систему.

Однако Госстрой не учитывает, что  в настоящее время в Гражданском Кодексе РФ действуют ряд статей (927, 935, 936, 937 глава 48) которые разъясняют, что на граждан «может быть возложена обязанность страховать: жизнь, здоровье или имущество других определенных в законе лиц на случай причинения вреда…; риск гражданской ответственности…». В этих статьях не говорится о страховании имущества самих граждан, и это верно.

В развитых странах, а теперь и в  России граждане могут столкнуться  с необходимостью страховать свое жилье, но только в тех случаях, когда покупают дом или квартиру на ипотечный кредит. В большинстве стран банк, выдающий кредит, имеет право потребовать от клиента застраховать жилье. Это возможно именно потому, что страховая выплата производится в пользу третьей стороны – банка.

Таким образом, можно выделить следующие различия в страховании недвижимости в России и за рубежом:

1. В наиболее экономически развитых странах оно гораздо шире распространено – как по числу договоров на определенное количество человек населения, так и по той доле ВНП, которую оно перераспределяет.
2. За рубежом гораздо шире спектр предоставляемых услуг страхования.
3. Наряду со страхованием зарубежные страховые компании занимаются другими видами деятельности: инвестиционной, консалтинговой, управлением имуществом и т.д. В России подобная деятельность ограничена как законодательно, так и в силу отсутствия у большинства страховых компаний достаточного количества капитала, квалифицированных кадров.
4. В России формы и методы страхования, деятельность страховых компаний более жестко регламентируются законодательством.
5. За рубежом более развит контроль страховщиков за принимаемыми страхователями мерами по сохранности их имущества.

В остальном страхование недвижимости в России аналогично страхованию  за рубежом.

Практическая часть

Задача №1

Собственник объекта недвижимости планирует приобрести оборудование через 5 лет. В настоящий момент это стоит 50000 д.е. Ежегодное удорожание оборудования 7%. Достаточно ли будет средств на запланированное переоборудование, если собственник будет вносить в конце каждого месяца 1500 д.е. на счет, приносящий 11% годовых?

Решение:

Необходимо найти стоимость  оборудования и будущую стоимость  вносимых собственником средств через 5 лет и сравнить их.

Будущую стоимость оборудования можно  найти по формуле

БС = ТС * (1 + r)ⁿ,

где БС – будущая стоимость оборудования,

ТС – текущая стоимость оборудования,

r – ежегодное удорожание оборудования,

n – количество лет.

БС = 50000 * (1 + 0,07)⁵ ≈ 70128 д.е.

К концу периода 5 лет 1500 д.е., внесенные  в конце первого месяца периода, пролежат на счету 59 мес., процентная ставка по ним составит 11% * (59 / 12). Процентная ставка по вкладу, внесенному в конце последнего месяца, составит 0%. Таким образом, будущую стоимость денежного потока собственника можно рассчитать следующим образом:

БСДП = = 1500 * 1,11 * 1770 = 245587,5 д.е.

Денежных средств на переоборудование будет достаточно.

Задача №2

Определить рыночную стоимость  недвижимости на основе следующей информации:

• чистый операционный доход, д.е.

1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
160	300	500	800	1000

 

• цена перепродажи в конце 5 года – 1350 д.е.;
• ставка дохода на собственный капитал – 15%;
• привлечен ипотечный кредит в сумме 900 д.е. на 15 лет под 10% годовых;
• долг погашается ежегодно равными частями с начислением процентов на остаток долга

Решение:

Сведем все поступления и  выплаты в таблицу (см. ниже)

Найдем общую ставку дисконтирования (для всего капитала) по формуле

Y_об = mY_заем + (1 – m)Y_соб,

где Y_об – общая ставка дисконтирования,

Y_заем – ставка дисконтирования для заемных средств,

Y_соб – ставка дохода на собственный капитал,

m – доля заемных средств в общей стоимости собственности.

Величина невыплаченного основного  долга по кредиту составит в конце 5-го года 600 д.е. Доля заемного капитала составит m = 600 / 1350 = 0,444

Ставка дисконтирования для заемных средств рассчитывается по следующей формуле

Y_заем = R + В_год / S,

где R – процентная ставка по кредиту,

В_год – годовые выплаты по основному долгу,

S – сумма займа.

Y_заем = 0,1 + 60 / 900 = 0,167 = 16,7%

Y_об = 0,444 * 16,7 + (1 – 0,444) * 15 = 15,7%

 

	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
ЧОД, д.е.	160	300	500	800	1000
Поступления по кредиту	900
Выплаты основного долга по кредиту	60	60	60	60	60
Выплаты процентов по кредиту	90	84	78	72	66
Денежный поток	910	156	362	668	874
Текущая стоимость денежного потока	787	117	234	373	422

 

Текущая стоимость будущего денежного  потока по годам рассчитана в таблице  по формуле ТС = БС / (1 + Y_об)ⁱ, где i – порядковый номер года.

Текущая стоимость общего будущего денежного потока равна 1931 д.е.

Текущая рыночная стоимость недвижимости 1931 д.е.

 

Литература

1. Турбина К. Современное понимание имущественных интересов, как объекта страхования // Финансы, 2000, № 11, С.45-50.
2. Фогельсон Ю.Б, Страховой интерес при страховании имущества // Хозяйство и право, 1998, № 9.
3. Комментарий к Налоговому кодексу Российской Федерации (постатейный). Часть вторая / Н.Р. Вильчур, Ю.Г. Давыдов, А.В. Зимин и др.; Под ред. Н.Р. Вильчура, А.В. Зимина. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003, – 1320 с.
4. Новиков И. А Особенности российского страхового законодательства // Законодательство, 1997, № 5.
5. Шахов В.В. Страхование: Учебник для вузов. – М.: ЮНИТИ, 2000. – 311 с.
6. Юткина Т. Ф. «Налоги и налогообложение»: Учебник. - М.:ИНФРА-М., 1999. – 429 с.