Операции с муниципальным имуществом

ВВЕДЕНИЕ

 
         По настоящему эффективное местное самоуправление должно обладать соответствующей экономической основой. Экономическую основу местного самоуправления составляют находящееся в муниципальной собственности имущество, средства местных бюджетов, а также имущественные права муниципальных образований.

        Согласно ч. 2 ст. 8 Конституции Российской Федерации муниципальная собственность признается и защищается наравне с частной, государственной и иными формами собственности. В части 1 ст.130 Конституции Российской Федерации закреплено, что местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью.

        Главной целью работы является исследование муниципального имущества, его состава и характеристики.

       Задачи работы:

- рассмотреть понятие и состав  муниципального имущества;

- рассмотреть особенности и  проблемы в управлении муниципальным  имуществом.

       Предметом работы являются управленческие отношения по поводу муниципальной собственности.

       Объект исследования - система управления муниципальной собственностью.

 

 

1. Понятие муниципального имущества

        В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

        Муниципальная собственность выступает своеобразным экономическим базисом для нормального функционирования системы местного самоуправления в субъектах РФ. Управление ею должно осуществляться исключительно в рамках законодательства России.

         Муниципальная собственность - одна из разновидностей собственности в России, которая охраняется законами наравне с государственной или частной. Законодательство РФ предполагает наличие у муниципальных образований собственности, посредством эксплуатации которой местное самоуправление получает стабильные денежные вливания в казну субъекта. Правда, виды собственности, которые могут находиться во владении органа местного самоуправления, строго ограничены Федеральным законом «Об общих принципах местного самоуправления в РФ». В качестве единственного законного владельца и распорядителя такого имущества может выступать только орган местного самоуправления.

        Распоряжение муниципальной собственностью от имени муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления в рамках их компетенции.

        В собственности муниципальных образований может находиться: 
- имущество, предназначенное для решения установленных Федеральным законом «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации» вопросов местного значения; 
- имущество, предназначенное для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления, в случаях, установленных федеральными и региональными законами; 
- имущество, предназначенное для обеспечения деятельности органов и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений в соответствии с нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования.

       Муниципальное имущество может быть классифицировано по нескольким признакам:

       1. По уровню властных полномочий, для реализации которых оно используется:

- имущество, предназначенное для решения  вопросов местного значения; 
-имущество, используемое для решения вопросов, переданных муниципальному образованию субъектам РФ;

 - имущество, предназначенное для обеспечения деятельности органов МСУ и соответствующих должностных лиц.

      2.  По форме использования:

- Имущество, используемое в качестве залога;

- Имущество, входящее в муниципальную казну;

- Имущество, сдаваемое в аренду;

- Имущество, передаваемое в хозяйственное ведение;

- Имущество, передаваемое в оперативное управление;

- Имущество, передаваемое в доверительное управление;

- Имущество, передаваемое в безвозмездное пользование;

- Приватизированное имущество;

- Имущество, приобретенное за счет средств местного бюджета;

- Памятники истории, архитектуры и культуры местного значения;

- Имущество, вносимое в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ.

         В качестве субъектов управления муниципальным имуществом выступает соответствующие органы местного самоуправления: 
- администрация муниципального образования;

- представительный орган МО;

- глава МО;

- отраслевые и функциональные подразделения администрации МО.

         В собственности муниципальных образований могут находиться объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) независимо от категории их историко - культурного значения в случае, если такие объекты необходимы для осуществления полномочий органов местного самоуправления, а также в иных случаях, установленных федеральным - 
законом. 
          В собственности муниципальных образований также может находиться имущество, необходимое для осуществления полномочий, право осуществления которых предоставлено органам местного самоуправления федеральными законами.

         Особенности возникновения, осуществления и прекращения права муниципальной собственности, а также порядок учета муниципального имущества устанавливаются федеральным законом. 
         В статье 50 Федерального закона «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации» поименован состав муниципального имущества для каждого типа муниципальных образований. 

2. Операции с муниципальным имуществом

         Согласно ст.51 Федерального закона «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.2 
         Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, федеральным и региональным органам государственной власти, органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами. 
Порядок и условия приватизации муниципального имущества определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Доходы от использования и приватизации муниципального имущества поступают в местные бюджеты.

         Органы местного самоуправления могут осуществлять с объектами муниципальной собственности операции купли-продажи, обмена, дарения, аренды. Выбор способа использования осуществляется исходя из целей и задач развития муниципального образования.

 

2.1    Сдача муниципального имущества в аренду

         Сдача муниципального имущества в аренду – это одна из наиболее преобладающих форм использования муниципального имущества, обеспечивающая значительную часть поступлений муниципального бюджета.  
         На практике различают 4 основные формы сдачи в аренду муниципального имущества:

1. Аукцион
2. Коммерческий конкурс
3. Краткосрочная аренда
4. Передача имущества целевым назначениям

         Каждая из этих форм имеет свои особенности, как в части объекта аренды, так и в части порядка передачи имущества. Передача в аренду на аукционной и конкурсной основе применяется только к тому муниципальному имуществу, которое не занято и не используется. Краткосрочная аренда и целевое назначение применяется к объектам, которые, как правило, уже имели арендатора.

         Аукцион представляет собой такой способ выявления арендатора, когда на публичных торгах право на заключение договора аренды получает соискатель, получивший наивысшую цену за это право.  
          Коммерческий конкурс – такой способ определения арендатора, когда администрация МО заранее определяет условия аренды, и договор аренды заключается с тем претендентом, предложения которого в наибольшей степени отвечают этим условиям. 

         В случае передачи в краткосрочную аренду (на срок до 2 лет), основанием служит тот же приказ. В качестве арендатора выступает юридическое/физическое лицо, которое уже арендовало указанное имущество, и к которому нет претензий в части соблюдения действующего договора аренды. Решение о передачи в аренду целевым назначениям принимается главой МО только по согласованию с представительным органом. Для оформления приказа соискатель обязан предоставить документы, подтверждающие его хозяйственный статус (учредительный документ, свидетельство государственной регистрации, свидетельство постановки на налоговый учет).

 

2.2.    Залог муниципального имущества

         Традиционно под залогом принято понимать такую форму обеспечения обязательств должника перед кредиторами, при которой последние приобретают право получить удовлетворение обязательств за счет заложенного имущества. 

         В практике муниципального управления передача муниципального имущества в залог предусматривает формирование и использование по мере необходимости специального муниципального залогового фонда. Под таким фондом принято понимать оцененную совокупность объектов муниципальной собственности, предназначенных для покрытия инвестиционных рисков. Основным назначением муниципального залогового фонда является гарантия возврата кредитов, привлекаемых администрацией МО, а также обеспечение муниципальных инвестиционных программ. 
Как правило, в залоговый фонд включатся значительные объекты. В частности: объекты недвижимости со стоимостью свыше 1 млн руб. (за исключением объектов социальной направленности); пакеты акций в уставных капиталах хозяйственных обществ.

 

2.3.     Передача муниципального имущества в безвозмездное пользование

          Такая форма использования муниципального имущества применяется к государственным и муниципальным организациям и учреждениям, а также общественным организациям. Речь идет о передаче в пользование таким организациям объектов нежилого фонда.  
          Заявления организаций рассматриваются комиссией по муниципальной собственности. В состав данной комиссии входят представители профильных подразделений администрации МО и представительного органа. По результатам рассмотрения поступившего заявления заключается договор передачи имущества в безвозмездное пользование. Решение о передаче имущества, если речь идет о площадях, свыше 40 м2 для общественных организаций, принимается по согласованию с представительным органом. От имени администрации МО такой договор заключает департамент муниципальной собственности, который и контролирует ход выполнения этого договора.

2.4 Передача муниципального имущества в доверительное управление

        Доверительное управление – такая форма использования муниципального имущества, при которой одна сторона передает другой на определенный срок свое имущество для осуществления управления им в интересах передающей стороны. 

        Объектами доверительного управления могут быть предприятия, любые другие имущественные комплексы, отдельные объекты недвижимого имущества, ценные бумаги, исключительные права. В доверительное управление не могут быть переданы объекты, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении. В качестве доверительного управляющего выступает индивидуальный предприниматель или любая коммерческая организация, не являющаяся унитарным предприятием.  
          Между сторонами заключается договор доверительного управления. В нем находят свое отражение наименование, реквизиты сторон, состав имущества, размер и форма вознаграждения доверительному управляющему и срок действия. Срок действия не может превышать 5 лет и считается автоматически продленным, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора. 

 

2.5 Приватизация муниципального  имущества

          Приватизация – смена формы собственности, продажа муниципального имущества в частные руки.  
          Объекты приватизации: здания, сооружения, нежилые помещения, незавершенные строительством объекты, МУП, иные объекты. 
Процесс приватизации муниципального имущества осуществляется в соответствии с ежегодно принимаемой программой. Готовится такая программа департаментом муниципальной собственности, рассматривается и утверждается представительным органом.

         Предложения в проект программы приватизации наряду с департаментом муниципальной собственности вносят и отраслевые департаменты.

 

3. Эффективность управления  недвижимым имуществом муниципальных  учреждений

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу (недвижимость) относятся объекты и все, что прочно связано с землей.

Объект недвижимости включает три неразрывно связанных понятия: субъект права (граждане, юридические лица, государственные органы), объект права (земельные участки, здания, квартиры и проч.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда и т.д.)

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.