Рис. 4 Объекты недвижимости
Виды недвижимости по функциональному
назначению и воспроизводству в натуральной
форме.
По функциональному
назначению выделяют две важнейшие группы
строений: объекты жилые и нежилые.
К жилым объектам недвижимости
относятся:
- комнаты и квартиры, в том числе в нежилых домах; жилые дома – односемейные (одноквартирные, усадебные), малосемейные (малоквартирные, блочные) и многоквартирные (многосемейные) капитальные дома, предназначенные для постоянного (долговременного) проживания;
- гостиницы, мотели, ночлежные дома, а также капитальные и передвижные дачные и садоводческие домики – для временного проживания.
- К жилым объектам недвижимости относятся также земельные участки под соответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации. Нежилые помещения в жилых домах к жилым объектам не относятся.
К нежилым объектам недвижимости
относятся:
- промышленные здания и сооружения, относящиеся ко всем отраслям, в том числе административные, бытовые и вспомогательные здания предприятий, промышленные сооружения (емкости, дымовые трубы, эстакады, градирни), а также вокзалы, кассы, транспортные агентства, помещения производственного назначения в зданиях другого функционального назначения (в том числе мастерские, прачечные, химчистки);
- специализированные здания и сооружения для научно-исследовательских, проектных организаций и органов власти;
- складские объекты, включая автономные специализированные комплексы с транспортными системами, техническими средствами, отоплением; оборудованные ангары; приспособленные под склады подвальные и полуподвальные помещения, бывшие бомбоубежища, помещения первых этажей и пр.;
- офисные строения и помещения — специализированные бизнес-центры с полным комплексом услуг, включая регулируемый микроклимат, специализированные телекоммуникационные услуги и системы безопасности; административные здания, переоборудованные в бизнес-центры с сокращенным перечнем услуг; отдельные офисные помещения — в том числе для нотариальных контор, юридических и финансовых учреждений и др. — в зданиях различного функционального назначения;
- торговые объекты (включая универсальные и специализированные магазины, торгово-выставочные комплексы, залы демонстрации мод, рынки и пр.);
- сервисные объекты – специализированные дома быта, ломбарды, дома и залы демонстрации мод, салоны, бани, предприятия связи, кафе, рестораны, дегустационные залы, центры торжественных церемоний и ритуальных услуг;
- спортивно-зрелищно-развлекательные объекты – киноконцертные залы, театры, казино, центры, залы и парки развлечений, тиры, открытые и закрытые стадионы, ипподромы, корты, поля для гольфа, площадки для спортивных игр, плавательные бассейны и пр.;
- медицинские и оздоровительные объекты – санатории, дома отдыха, больничные комплексы, дома престарелых – объекты, совмещающие оздоровительную функцию с жилой, для временного проживания с отдыхом и лечением, а также поликлиники, специализированные лечебные центры, родильные дома, ветеринарные лечебницы, аптеки, зимние сады и пр.;
- мемориальные и культовые объекты – музеи, памятники и пантеоны, захоронения, церкви, соборы, часовни, монастыри, мечети;
- объекты учебно-просветительского и творческого назначения – детские сады, школы, лицеи, гимназии, техникумы, институты, университеты, училища, библиотеки, студии и дома творчества, художественные мастерские.
К нежилым объектам
недвижимости относятся также земельные
участки под соответствующими зданиями,
а также их внешние коммуникации.
Строения подразделяют
на гражданские (жилые и общественные) и промышленные (в
том числе энергетические, транспортные,
сельскохозяйственные, складские).
При этом из перечисленных
выше к общественным отнесены все типы
зданий и сооружений, кроме промышленных,
но, включая гостиницы, мотели, кемпинги.
К общественным объектам отнесены также
объекты для транспортного обслуживания
населения (вокзалы, кассы, транспортные
агентства), отнесенные нами к единому
комплексу объектов транспортной отрасли.
Строения классифицируются также:
- по объемно-планировочным решениям (секционные, коридорные, секционно-коридорные, галерейные, зальные, пролетные);
- по архитектурному стилю (рационализм, конструктивизм, функционализм, модернизм, эклектика и др.);
- по конструктивным схемам и решениям (каркасные и бескаркасные, с поперечными или с продольными несущими стенами, полносборные, монолитные, с подвесным покрытием, оболочечные, тонкостенные, пневматические, блокированные);
- по материалам несущих стен (кирпичные, крупнопанельные, крупноблочные, деревянные щитовые, деревянные рубленые);
- по этажности (одноэтажные, малоэтажные – 2-3, многоэтажные – 4-9, повышенной этажности – 10-20 и высотные – более 20 этажей);
- по долговечности (срок службы – более 100 лет, 50-100 лет и 20-50 лет);
- по степени огнестойкости (5 категорий, различающиеся степенью возгораемости и пределом огнестойкости, т.е. временем от начала испытания огнем до появления сквозных трещин, потери несущей способности или сверхнормативного повышения температуры на не обогреваемой поверхности).
Выделяют также
здания типовые (по типовым проектам)
и нетиповые (по индивидуальным проектам).
В практике управления
важным является и разделение объектов
недвижимости на доходные и недоходные.
К недоходным относятся
объекты, предназначенные для удовлетворения
бытовых, социальных, культовых, общественно-полезных
потребностей человека и не используемые
для извлечения прибыли, в том числе:
- земля под общественным транспортом;
- земельные участки под открытыми для посещения рекреационными зонами и захоронениями;
- государственные учебные и медицинские учреждения;
- церкви, административные здания государственных учреждений, общественных и других организаций.
Задача №1
Определить стоимость
недвижимости, если при сдаче ее в аренду
на 9 лет получают арендную плату 170 тыс.руб.
в конце каждого года. По истечении 9 лет
недвижимость будет продана за 3400 тыс.руб.
Планируемый доход от недвижимости 10%.
Оценку стоимости
недвижимости следует оценить по
формуле:
СН = А/(1+i) + А/(1+i)2 + …+ А/(1+i)n + Ц/(1+i)n =
= А * ТСА(i; n) + Ц * Рев(i;
n)
Дано:
A=170 тыс.руб
i=10%
n=9лет
Ц=3400тыс.руб
Найти:
CH=?
Решение:
CH=A*TCA(i,n)+Ц*Peв(i,n)
CH=170*5,7590+3400*0,4241=979,03+1441,94=2420,97
Ответ: Оценка стоимость
недвижимости равна 2420,97 тыс.руб
Задача №2
Определить стоимость
объекта методом капитализации дохода
по данным.
Дано:
Объем оказываемых
услуг=110000 шт/в год
Рентабельность
от оказания одной услуги=16%
Средняя себестоимость
оказание одной услуги=0,60$/шт
Ставка налога на
прибыль=24%
Безрисковая процентная
ставка=8%
Поправка на риск=6%
Процент за низкую
ликвидность=5%
Оплата управления
денежными ресурсами=1%
Ставка возврата
капитала=4%
Найти:
Со=?
Решение:
- определяем годовой
объем услуг, исходя из объема
услуг за месяц и количества
месяцев в году;
- определяем
годовую себестоимость оказания услуг
за год, исходя из себестоимости
оказания одной услуги;
С=110000*0,60=66000
- определяем
прибыль исходя из формулы:
Р = П / С * 100
П=Р*С/100%=16*66000/100=10560
- определяется коэффициент
капитализации суммированием безрисковой
процентной ставки, поправки на
риск, процента за низкую ликвидность,
оплаты управления денежными
ресурсами и ставки возврата
капитала; i; n)
- определяется чистая
прибыль;
- определяется стоимость
объекта по формуле
СО = ЧП / К
ЧП=П-налоги
ЧП=10560*76/100=8025,6
Со=ЧП/Кк;
Со=8025,6/24=334,4
Спол=66000*124/100=81840шт
Ответ:
Спол=81840шт
Литература
1.Грибовский С.В. Оценка
доходной недвижимости. – СПб: Питер, 2001.
2.Тэпман Л.Н. Оценка
недвижимости. М: Юнити–Дана, 2007.
3.Федотова М.А. Оценка
недвижимости и бизнеса. М: ТАНДЕМ, 2000.
4.Долгова О.В. Оценка
недвижимости. Воронеж: ВГУ, 2004.
5.Экономика недвижимости:
Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Сост.:
Д. В. Виноградов, Владимир, 2007.
6.Оценка недвижимости:
учебник/ под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.
– М.: Финансы и статистика, 2007.
7.Введение в экономику
недвижимости: учебное пособие/ И.П.Иваницкая,
А.Е. Яковлев. - М.: КНОРУС, 2007.
8.Крюков. Экономика
недвижимости. Конспект лекций. – М.: А-
Приор, 2007.
- Крутик А.В., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Серия "Учебники для вузов. Специальная литература". – СПб.: Издательство "Лань", 2000.
- Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. – М.: Русская Деловая Литература, 1998.
- Мелкумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций: Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2000.