Определение рыночной стоимости объекта(офисное здание)

2. Значительно меньшее  число сделок купли-продажи.

3. Владение недвижимостью  и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки.

  4. Сравнительно высокая  степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права).

5. Рынок недвижимости несовершенен.

1.4 Принципы оценки объектов недвижимости.

      Теоретическим  фундаментом процесса оценки  является единый набор оценочных  принципов. В ихоснову положены  модели наблюдавшегося ранее  экономического поведения людей,  имевших дело снедвижимостью.

 Принципы оценки объектов  недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:

         − принципы, основанные на представлениях  пользователя;

         − принципы, связанные с объектами  недвижимости (земля, здания, сооружения);

         − принципы, связанные с рыночной  средой;

         − принцип наилучшего и наиболее  эффективного использования объекта недвижимости.

        В  результате многолетней практики  экспертов-оценщиков, а также  теоретических исследований в  данной области принципы оценки  недвижимости сформировались в  три группы. Первая из них связана  с представлениями собственника  об имуществе; принципы второй  группы обусловлены эксплуатацией  недвижимости и связаны с представлениями  производителей о недвижимом  имуществе, а третья группа  включает принципы, обусловленные  рыночной средой.

     Первая группа - принципы оценки недвижимости, связанные с представлениями  собственника об имуществе: 

    - принцип полезности

    - принцип замещения

    - принцип ожидания

     Вторая группа - принципы оценки недвижимости, обусловленные эксплуатацией недвижимости  и связанные с представлениями  производителей о недвижимом  имуществе: 

    - принцип вклада

    - принцип остаточной продуктивности земельного участка

    - принцип равновесия

    -принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности)

     Третья группа - принципы оценки недвижимости, обусловленные рыночной средой:

    - принцип спроса и предложения

    - принцип соответствия

    - принцип конкуренции

    - принцип изменения

    - принцип взаимозависимости

      Все принципы  оценки недвижимости связаны  между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

1.5 Затратный подход к оценке недвижимости.

Затратный подход подразумевает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на точную дату (дату оценки). При этом важно учитывать износ (обесценение) улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земли должен производиться по принципу «наилучшего и наиболее эффективного использования» .

В основе затратного подхода заложен принцип «замещения», подразумевающий, что благоразумный покупатель не будет платить за объект больше по сравнению с затратами на покупку соответствующегоучастка под застройку и постройку аналогичного по назначению, полезности и качеству нового объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Когда проводится оценка недвижимости, оценка жилой квартиры, здания  рассматриваемый подход обычно дает объективные результаты при условии достаточно точного расчета оценочных затрат на строительство аналогичного объекта недвижимости с последующим вычетом износа объекта оценки, так же когда проводится и оценка акции, оценка бизнеса.Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

_{Соб=Сзу+Свс-Сиз}

Применение затратного подхода  к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

• оценка рыночной стоимости земельного участка;
• оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
• расчет выявленных видов износа;
• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

1.6 Доходный подход к оценке недвижимости.

В основе доходного подхода  лежит принцип ожидания, который  утверждает, что стоимость объекта  оценки определяется величиной будущих  выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные  покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вло-жения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации  и метод  дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

Метод капитализации доходов.

Метод капитализации доходов  основан на прямом преобразовании чистого  операционного дохода (ЧОД) в стоимость  путем деления его на коэффициент  капитализации.

Коэффициент капитализации  – это ставка, применяемая для  приведения потока доходов к единой сумме стоимости.26 Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод дисконтированных денежных потоков.

Метод  дисконтированных денежных потоков  наиболее универсальный  метод, позволяющий определить настоящую  стоимость буду щих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменять ся, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном иззаопре деленных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить  стоимость недвижимости на основе текущей  стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта  недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности:

1.   Определяется прогнозный  период. В международной оценочной  практике средняя величина прогнозного  периода 5 – 10 лет, для России  – это период длительностью  3 – 5 лет. 

2. Прогнозирование величин  денежных потоков, включая реверсию, требует: 

а) тщательного анализа  на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния  рынка недвижимости и динамики изменения  его основных характеристик;

в) прогноза доходов и  расходов на основе реконструированного  отчета о доходах.

При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов  дохода от объекта в следующей  последовательности:

•         потенциальный валовой доход;

•         действительный валовой доход;

•         чистый операционный доход;

•         денежный поток до уплаты налогов;

•         денежный поток после уплаты налогов.

Если из ПВД вычесть  потери от незанятости и при сборе  арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении  поступлений потока доходов.28

Стоимость реверсии можно  спрогнозировать с помощью:

1)   назначения цены  продажи, исходя из анализа  текущего состояния рынка, из  мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

2)принятия допущений относительно  изменения стоимости недвижимости  за период владения;

3) капитализации дохода  за год, следующий за годом  окончания прогнозного периода,  с использованием самостоятельно  рассчитанной ставки капитализации. 

4. Определение ставки  дисконтирования. 

Рассчитать ставку дисконтирования  можно разными методами.

Метод кумулятивного построения был рассмотрен выше, поэтому перейдем к рассмотрению следующих методов.

Метод выделения  (см. метод  капитализации дохода). Ставка дис-контирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предпо-ложений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варировать в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

Ставка дисконтирования  прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателяотносительно будущих денежных потоков.

1.7 Сравнительный подход к оценке недвижимости.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении  оцениваемой недвижимости с аналогами.

Далее вносятся поправки, учитывающие  различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.Принцип замещения  – разумный потенциальный собственник  не заплатит за объект недвижимости сумму  большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора  времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной  ценой приобретения аналогичного объекта.

Теоретической основой принципа замещения является широко известная  в современной экономической  теории концепция рационального  выбора, согласно которой рациональным является такой выбор хозяйствующего субъекта, который обеспечивает минимальные  альтернативные издержки, минимизацию  упущенной выгоды в связи с  принятием того или иного решения.

Принцип вклада. Вклад –  сумма, на которую увеличивается  или уменьшается стоимость объекта  вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может  быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

Принцип спроса и предложения. Оценщик при определении стоимости  объекта должен понимать, какие факторы  и каким образом влияют на спрос  и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут  произойти и как эти изменения  повлияют на стоимость данного объекта  недвижимости.

На основе этих принципов  оценки недвижимости в сравнительном  подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения  элементов сравнения и измерения  корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.