Основы правового регулирования рынка недвижимости

 

Вопрос 1. Основы правового регулирования рынка недвижимости.

В мире существуют различные  системы обеспечения прав на объекты недвижимости, различные виды данных прав; национальные системы также различаются по виду и степени государственного контроля оборота недвижимости. Все это накладывает определенные ограничения на функционирование рынка недвижимости. 
В последнее время наметился процесс унификации земельных отношений и правовых норм относительно объектов недвижимости. Данный процесс направлен на повышение прозрачности национальных рынков, а также сохранности прав на 
недвижимость, как повышения надежности иностранных инвестиций в данную сферу, так и для устойчивости мировой экономики в целом. Ряд исследований международных организаций (Мирового банка и МВФ) показывает, что основные мировые кризисы были вызваны дисбалансом на национальных рынках недвижимости. Таким образом, повышение стабильности национальных рынков благотворно повлияет на мировую экономику в целом. 
Для функционирования рынка недвижимости и осуществления трансграничных инвестиций необходимо, чтобы в государстве существовали механизмы для функционирования системы землевладения (tenure system), которая обеспечивает сохранность прав и переход прав на объекты от одного участника рынка другому и включает систему учета объектов недвижимости.

Системы землевладения практически  уникальны для каждой страны в  силу специфического исторического  развития страны в целом и права  в частности, тем не менее они включают две основные системы: система регистрации титула собственности и система учета пространственных изменений (кадастровая система), другими словами: 
система регистрации прав отдельного лица или группы лиц на объект недвижимости и представляет собой юридический акт регистрации прав на недвижимость (или сделок с ней). Актом регистрации государство признает и подтверждает возникновение, переход или прекращение прав собственности на недвижимое имущество, а также устанавливает ограничения прав собственника по использованию недвижимости. Причем это признание имеет силу не только на территории государства, но и признается международным правом 
система регистрации пространственных границ объекта и каждого предмета недвижимости, субъектов (обладателей прав на недвижимость) 
или юридическая процедура - ряд мероприятий, в результате которых осуществляется документальное подтверждение сведений об объекте присвоения, определяются его физические характеристики и стоимость, устанавливается правовой статус. Наибольшую сложность здесь представляет два момента: установление границ объекта недвижимости, которые должны быть "привязаны" к местной системе координат; подтверждение законности права собственности на недвижимость. В результате юридической процедуры объект недвижимости наделяется уникальными свойствами - единственными на всей территории страны. Именно это и позволяет в дальнейшем совершать с недвижимостью любые операции .

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вопрос 2. Методы ипотечного кредитования.

Ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Методы ипотечного кредитования:

1. Метод аннуитентного кредитования - самоамортизирующийся кредит (типовой) с фиксированной процентной ставкой, по которой предусмотрены равновеликие периодические (ежемесячные) платежи. Периодический платеж включает в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту.

Факторы, учитывающиеся при расчете средств по ипотечному кредиту:

- основная сумма кредита

- срок погашения кредита

- процентная ставка

2. Метод ипотечного кредитования  с фиксированной выплатой основной  суммы. Особенности условий:

- периодические фиксированные  платежи в счет погашения основной  суммы долга

- выплаты процентов на оставшуюся часть долга.

3. Метод кредитования с  шаровым платежом – предусматривается  выплата большей части или  всей суммы кредита, т.е. «шаровой»  платеж в конце срока кредитования.

4. Метод ипотечного кредитования с переменной процентной ставкой.

Основные характеристики:

- процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке

- может быть установлен мин./макс. уровень процентной ставки. Могут проводиться в оговоренные договором интервалы времени.

Кредиты с переменной процентной ставкой обладают более высокой степенью риска невыполнения обязательств по сравнению с кредитами с фиксированной процентной ставкой.

Основные типы:

· кредиты с корректируемой процентной ставкой

·        кредиты с пересматриваемой процентной ставкой (предусматривается периодический шаровой платеж остатка кредита)

·        кредиты с индексируемыми платежами (процентная ставка фиксируется на весь срок кредитования)

5. Метод кредитования с  регулируемой отсрочкой платежа  – обеспечивает кредиторам достаточный  доход на инвестиции. Выплаты  не превышают 30% от дохода семьи  на протяжении всего кредитного  периода.

6. Метод ипотечного кредитования  с перезакладываемым залогом.  Предусматривается возможность  продажи НД, являющейся залоговым  обеспечение кредита, еще непогашенного  на момент продажи.

7. Метод ипотечного кредитования  с участием кредиторов-инвесторов. Кредитор одновременно получает платежи по кредиту и определенную часть регулярных доходов.

8. Метод ипотечного кредитования с ростом платежей (для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов)

9. Метод краткосрочного  финансирования девелопмента. Кредитор и заемщик предполагают, что будет получен доход от продажи объекта, за счет которого будет оплачен кредит.

10. Метод финансирования  строящегося жилья. Долевое участие  в строительстве – распространенный  метод финансирования жилья. Основные варианты долевого участия:

- со 100процентной единовременной оплатой

- с поэтапной оплатой  (за дольщиком закрепляется отдельная  квартира в строящемся доме  с указанием метража, по графику  каждым взносом оплачивается площадь жилья; разницу в стоимости старой и новой квартире дольщик оплачивает деньгами в процессе строительства)

11. Методы финансирования  проектов по освоению земли.  Существуют кредиты по освоению  земли для таких методов (кредиты  с шаровым платежом). Степень риска  этих кредитов высока. Приобретаемая  за счет заемного финансирования  земля используется для последующей  более выгодной перепродажи за  счет:

- проведения коммуникаций

- приведения милиративных работ

- устройства улиц и  дорог и т.д.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача. Провести оценку участка с построенным на нем магазином, используя затратный подход, по данным таблицы 3.

Таблица 3

Данные об  участке  и магазине

Наименование показателя	Величина
Стоимость участка без  построек, тыс. руб.	55
Площадь магазина, м2	165
Стоимость строительства  нового аналогичного магазина, тыс. руб./м2	5
Стоимость строительства  нового складского помещения, тыс. руб.	60
Износ внутренней и внешней  отделки помещений, тыс. руб.	45
Физический износ строений, %	8

 

 

Решение:

Воспроизводственная стоимость всех улучшений на участке  равна:

ВС = 165×5+60 = 885 (тыс. руб.).

Размер износа улучшений:

И = 45 + (885 – 45)×8/100 = 112,2 (тыс. руб.).

Следовательно, воспроизводственная  стоимость с учетом износа составит:

ВС_И = ВС – И = 885 – 112,2 = 772,8 (тыс.руб.),

а стоимость всего застроенного участка составит:

СО = Су + ВС_И = 55 + 772,8 = 827,8 (тыс. руб.)

Ответ: Стоимость участка с построенным на нем магазином составляет 827,8 тыс. руб.

 

 

Библиографический список.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Электронный ресурс]: от 30.11.1994 N 51-ФЗ ред. от 23.07.2013 - Режим доступа: Консультант-Плюс. 
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Электронный ресурс]: от 26.01.1996 N 14-ФЗ ред. от 28.06.2012 с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2013 - Режим доступа: Консультант-Плюс. 
3. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Электронный ресурс]: от 26.11.2001 N 146-ФЗ ред. от 23.07.2013 - Режим доступа: Консультант-Плюс. 
4. Земельный кодекс РФ [Электронный ресурс]: от 25.10.2001г № 136-ФЗ ред. от 23.07.2013г. - Режим доступа: Консультант-Плюс. 
5. Жилищный кодекс РФ [Электронный ресурс]: от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ ред. от 05.04.2013г. - Режим доступа: Консультант-Плюс. 
6. Градостроительный кодекс РФ [Электронный ресурс]: от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ ред. от 23.07.2013г. - Режим доступа: Консультант-Плюс. 
7. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник /В.А. Горемыкин. 2-е изд., перераб. и доп. – М.: «Маркетинг», 2002. – 804 с.
8. Оценка недвижимости :Учебник /Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. –М.: Финансы и статистика, 2003. -496 с.