Особенности и уникальность рынка недвижимости

CoolReferat.com 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Реферат

Тема: Особенности и уникальность рынка недвижимости 

 

СОДЕРЖАНИЕ 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

     Существовавшие  в прежние годы легальные и  нелегальные элементы рыночных отношений (жилищные кооперативы, строительные бригады, продажа частных домов, обмен  квартир через маклеров) можно рассматривать как предысторию рынка жилья. Начало легального рынка следует датировать серединой 1990-го года, когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, и наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы создали первые риэлторские фирмы. Средняя цена 1кв. м жилья в это время составляла $100.

     Считается, что средняя цена одного квадратного  метра общей площади квартиры в городе правильно отражает усредненную  стоимость жилья. В этом случае динамика ее изменения может многое сказать об истории становления и развития жилищного рынка.

     В своей же работе я постараюсь наиболее полно рассмотреть особенности  рынка недвижимости России, а также  моменты, определяющие его уникальность.

 

1 Особенности и закономерности рынка недвижимости

 

     Рынок недвижимости, как относительно новая  социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных  дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

     «Рынок  недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [1] .

     Однако  более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.

     «Рынок  недвижимости — это взаимосвязанная  система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости» [1].

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно  отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

     Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная  часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

     Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:

• колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
• достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
• достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);
• высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
• большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

     Рынок недвижимости в национальной экономике  выполняет следующие функции:

• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
• отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
• свободное формирование цен на объекты и услуги;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

     Российский  рынок недвижимости отражает все  проблемы переходной экономики и  характеризуется неравномерным  развитием своих сегментов, несовершенной  законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

     Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

     - создание новых объектов недвижимости;

     - передачу прав на недвижимость;

     - установление равновесных цен  на объекты недвижимости;

     - эксплуатацию (управление) объекта  недвижимости;

     - распределение пространства между  конкурирующими вариантами землепользования;

     - инвестирование в недвижимость,

     выполняя  при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

     • со сменой собственника:

     - куплю-продажу объектов недвижимости;

     - наследование;

     - дарение;

     - мену;

     - обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных  или арестованных объектов недвижимости);

     • с частичным или полным изменением состава собственников:

     - приватизацию;

     - национализацию;

     - изменение состава собственников,  в том числе с разделом имущества;

     - внесение в уставный капитал;

     - банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

     • без смены собственника:

     - инвестирование в недвижимость;

     - развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция) ;

     - изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

     - управление, эксплуатация;

     - залог;

     - аренду;

     - передачу в хозяйственное ведение  или оперативное управление, в  безвозмездное пользование;

     - регулярно получаемый доход от  владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

     - ренту;

     - пожизненное содержание с иждивением;

     - передачу в доверительное управление;

     - введение (снятие) сервитутов и иных  обременении;

     - страхование различных форм и  различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

     Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они  составляют рынок недвижимости [1].

     Рынок недвижимости как составная часть  рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами (рис. 1).

     Рынок недвижимости обладает многочисленными  особенностями:

     - низкой ликвидностью;

     - цикличным характером;

     Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

     - высокой степенью регулирующего  государственного воздействия;

     - наличием стоимостной оценки  объекта недвижимости и возрастанием  ее с течением времени;

     - высоким уровнем трансакционных издержек. 

Рис. 1. Цикличность развития рынка недвижимости 

1 —  спад на рынке недвижимости  наблюдается при перенасыщении  построенных зданий, когда количество  незанятых строений стремительно  увеличивается и собственнику  объекта недвижимости сложно  его продать, цены снижаются.  Это рынок покупателя; 2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

     Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.» [2] . В России в среднем они составляют 5-7% от цены объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика, расходы на ее содержание снижаются до 2-3%. Таким образом, когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы-застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру.

     Эти особенности дают основание характеризовать  данный рынок как специфический  сектор экономики.

     Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

     Приведенные цифры получены в результате обработки  информации, накапливаемой в базе данных «Городского каталога недвижимости». Данные обработаны по специальной методике, позволяющей устранить искажающее влияние наиболее сильных ценообразующих факторов (таких, как эксклюзивный ремонт или вид из окон) и учесть влияние ряда других факторов (крайние этажи, отсутствие ванной комнаты и др.). Количество ежемесячно публикуемых вариантов (более 20 000) позволяет проанализировать, как влияет на цену местоположение, тип дома, число комнат в квартире.

     Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса.

     Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

     На  спрос и предложение на рынке  недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены  в табл. 1.

     Система факторов, определяющих состояние и  тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение.

     Кроме того, внутри каждой из указанных групп  факторов могут быть выделены составляющие, влияние которых также является существенным. Так, рост численности  населения в регионе может  быть вызван его естественным приростом или миграцией из других регионов. Например, основная часть спроса на рынке нового жилья в Москве и Санкт-Петербурге сформирована за счет покупателей (или инвесторов) из других регионов России. В значительной мере такая ситуация продиктована проблемами, с которыми сталкивается население в соответствующих регионах.