Оценка недвижимости

 

 

 

 

 

2.Мотивация и необходимость оценки недвижимости

 

          Любая недвижимость может приносить доход в зависимости от типа ее использования. И каждый раз возникает необходимость оценки недвижимости.

         При этом прямой доход - это или арендная плата, или отчисления от амортизации, или прочие платежи.

        Косвенный доход-это экономия от использования недвижимого имущества. Причем пользу могут получать только собственники недвижимости.

        Величина хоть прямого, хоть косвенного дохода зависит от спроса рынка на подобный вид недвижимости, а также от уровня инфляции, процента износа здания и уровня качества управления.⁴

        Учитывая вышесказанное, необходимость оценки недвижимости в нашей жизни возникает очень часто. Например:

- это может быть приватизация недвижимого имущества;

-передаче недвижимого  имущества в доверительное управление  или передача в аренду;

-предложение использования  объектов недвижимости как залог;

-при возникновении необходимости  продажи или любого случая  отчуждения объектов недвижимости;

-при переуступке долговых обязательств между партнерами

-при передаче объектов  недвижимости как вклад в уставный  капитал другого юридического  лица;

-когда возникает спор  о стоимости объекта недвижимости;

-может возникнуть необходимость  оценки при национализации имущества,  или ипотечном кредитовании физических  лиц и юридических лиц, или  составлении брачных контрактов, или разделе имущества разводящихся  супругов, или при выкупе или  изъятии имущества у собственника;

- необходимость оценки недвижимости возникает и в случае контроля за уплатой налогов и исчисления налогооблагаемой базы.

         Все вышеперечисленные случаи необходимости оценки недвижимости расчета рыночной стоимости, относятся к объектам, которые представляют государственную собственность, но представленную в различных формах. Необходимость оценки недвижимости, которая находится в частной собственности у владельцев, возникает при таких ситуациях, как:

-купля или продажа  объектов недвижимости;

-при акционировании организаций  или предприятий и перераспределении  их имущественных долей;

-при внесении объектов  недвижимости во вклад в уставный  капитал других предприятий и  организаций

-при привлечении новых  пайщиков или дополнительной  эмиссии акций;

-при ликвидации старых  или опасных объектов недвижимости;

-при сдаче недвижимости  в аренду арендатору;

-при уточнении налогооблагаемой  базы для расчета налогов на  объекты недвижимости - здания и  земельных участков;

- необходимость оценки  недвижимости возникает и в  случае страхования объектов  недвижимого имущества;

-при оформлении документов  на получение кредита в кредитной  организации или у инвесторов  под залог объекта недвижимости;

-при разработке новых  инвестиционных проектов или  для привлечения новых инвесторов;

-при исполнении прав  наследования, или выполнения решения  суда, разрешении различных имущественных  споров между наследниками, владельцами  недвижимого имущества;

-в случае банкротства  предприятия или организации.⁵

 

 

3.Правовое обеспечение оценочной деятельности

          Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами Российской Федерации. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был принят Государственной думой и одобрен Советом Федерации в июле 1998 года. Данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем даны формулировки оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки; определены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих различных объектов.⁶

       Законом установлено, что основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, отвечающий обязательным требованиям, а в отдельных случаях оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда. Результаты кадастровой оценки могут быть оспорены, в том числе и во внесудебном порядке, при наличии отчета об оценке, выполненного также независимым оценщиком

      Закон определил общие требования к содержанию отчета об оценке объекта, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, и регламентировал процедуру оспоримости содержащихся в отчете сведений. Экспертиза отчетов об оценке является одним из видов оценочной деятельности, осуществлять которую могут оценщики, прошедшие специальную аттестацию.

         Законом определены права оценщика по выбору стандартов и методов оценки, доступу к информации; на коммерческую тайну; на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов; а также право на отказ от оценки.

         Законом определены обязанности оценщика, который должен соблюдать федеральный закон и принятые на его основе нормативные правовые акты, обеспечивать сохранность документов, информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, подтверждающий профессиональность знаний в области оценочной  деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений. В соответствии с данным законом независимость оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса в объекте оценки.

         Профессиональное обучение оценщиков осуществляется специально создаваемыми высшими государственными или частными учебными заведениями, или на базе их факультетов, отделений или кафедр.

        Оценочная деятельность осуществляется в режиме обязательного саморегулирования.

        Контроль над осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.⁷

      Лицензирование оценочной деятельности и отзыв соответствующих лицензий осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

 Кризисные явления в экономике, нестабильность рынков являются объективными факторами, которые не могли не повлиять и на развитие оценочной деятельности. С одной стороны, у части потенциальных потребителей оценочных услуг вырабатывается устойчивое мнение о том, что выполнение оценочных работ не требует сколь-нибудь существенных затрат. Подобное мнение формируется в том числе под влиянием цен на услуги оценщиков, фиксируемых в рамках государственных контрактов. Объем таких услуг увеличивается, поскольку необходимость в проведении тех или иных работ в отношении государственной собственности законодательно закрепляется теми или иными правовыми актами. С другой стороны, спрос на качественные профессиональные услуги также присутствует на рынке, хотя и в значительно меньшем объеме.

       Другим не менее важным документом, обеспечивающим правовое регулирование оценочной деятельности, являются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности». Они позволяют точно и недвусмысленно трактовать основные понятия, используемые оценщиками в своей профессиональной деятельности. К наиболее важным терминам можно отнести определение видов оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, экспертизы отчета об оценке. В рассматриваемых Стандартах установлены требования к процедуре оценки, которая должна включать подготовку договора об оценке, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; анализ рынка, выбор методов в рамках каждого из подходов к оценке, осуществление необходимых расчетов, обобщение результатов, определение итоговой величины стоимости объекта оценки.⁸

        Закон о государственной кадастровой оценке недвижимости, устанавливает порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости и требования к оценщикам и юридическим лицам, привлекаемым к ее проведению. Решение о проведении оценки принимает исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, а в некоторых случаях, установленных законом субъекта, - органами местного самоуправления. Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Перечень объектов для ее проведения формирует Росреестр.⁹ 
         Законом закрепляются нормы о составлении отчета об определении кадастровой стоимости объекта, его экспертизы. Так, проведение экспертизы должен обеспечить исполнитель работ. Ее проводит саморегулируемая организация (СРО) оценщиков, в которой состоит исполнитель. Определяется процедура повторной экспертизы, если при ее первичном проведении был сделан вывод о несоответствии отчета требованиям закона. 
        Кроме того, закон содержит положения о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости. В частности, физические или юридические лица, если результаты затрагивают их права и обязанности, могут оспорить их в суде или в соответствующей комиссии. Оспаривать результаты также могут органы государственной власти и местного самоуправления. 
       В законе также устанавливается общее правило для всех оценщиков о том, что юридическое лицо не вправе заключать договор на проведение оценки с заказчиком, если оно имеет имущественный интерес в объекте оценки.¹⁰

       Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества в Российской Федерации» от 21 декабря 2001г. № 178 (с последующими изменениями и дополнениями). 
Различают несколько целей использования объектов оценки. 
После принятия Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (1998 г.) в соответствии с которым проведение оценки объектов является обязательным при вовлечении в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям: 
в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

       Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ (далее — федеральное имущество), субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.¹¹

         Во исполнение положений Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» было принято Постановление Правительства РФ «О размере и видах затрат на организацию и проведение приватизации федерального имущества». Постановили затраты по оценке стоимости приватизируемого федерального имущества возложить на Российский фонд федерального имущества. Для выполнения работ по предпродажной подготовке объектов приватизации, повышения эффективности приватизации федерального имущества и формирования начальной цены объектов приватизации (ст. 72 - Бюджетного кодекса РФ) могут быть проведены конкурсы по отбору организаций, осуществляющих оценочную деятельность. 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение 

 

         Недвижимость-это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих.

         Основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются:

-политическая нестабильность;

-нестабильность финансового сектора;

-политика властей на первичном рынке;

- криминогенная обстановка на рынке;

-несовершенство механизма лицензирования;

-несовершенство законодательства;

         Оценочная деятельность, как объект правового регулирования, представляет собой деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки величины рыночной или иной стоимости. Оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ, может повлечь за собой определенные правовые последствия, поскольку отчет об оценке, составленный специалистом-оценщиком, имеет доказательственное значение. ¹² 
         Институт независимой оценки является необходимым элементом экономики, ориентированной на наиболее полное и качественное удовлетворение человеческих потребностей на основе эффективного использования дефицитных ресурсов.

          В существующий непростой экономической ситуации в стране и в мире оценочная деятельность должна быть подспорьем в принятии правильных управленческих, финансовых и инвестиционных решений.

 

 

Список литературы

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2008

2. Бакулин В.В., Козин В.В. Оценочная деятельность/ Учебное пособие.- Средн.-Урал. Кн. изд-во,2009  
3.Воскресенская Г.В. Саморегулирование оценочной деятельности / Е.В. Воскресенская // Современное право. - 2007.

4.Горб - Ромашкевич Ф.С. Очерки по истории, теории и практике податной оценки недвижимого имущества - СПб. - : Спарк. 2008.

5.Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости.- СПБ: Питер, 2007 
6.Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты.- М.: ИНФРА-М, 2007 
 7.Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- Финансы и статистика, 2008

8. Гущин В.В. Правовое регулирование оценочной деятельности / В.В. Гущин // Право и экономика. - 2007. - №10.

9. http://www.interfax.ru

                                            Нормативные документы:

 1.Гражданский кодекс РФ 
 2.Постановление Правительства РФ « Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2008 г. № 519. 
3.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ. (с изменениями и дополнениями от от 21.11.2011 N 327-ФЗ)  
4. Федеральный закон « О приватизации государственного и муниципального имущества». ( от 5 декабря 2001 г.с изм. и дополнениями от 18.07.2009 N 181-ФЗ)