Оценка недвижимости тремя подходами

Введение

 

Экономическая экспертиза оценивает целесообразность вложений инвестором денежных средств в тот или иной проект, показывает осуществимость, финансовую реализуемость проекта. Целью рассматриваемого инвестиционного проекта, как и любого другого является экономическая выгода от реализации данного проекта, в частности получение прибыли.

Актуальность  инветстиционно-строительного проекта  – возведение коттеджного поселка  заключается в способствовании развития инфраструктуры Астраханской области.

Цель проведения экономической экспертизы заключается в оценочной характеристике существовании проекта. Для реализации поставленной цели, необходимо осуществить решение по следующим задачам:

* дать общую  характеристику планируемому объекту;

* осуществить  экономический анализ месторасположения объекта инвестиционно-строительного проекта;

* проведение анализа рынка недвижимости;

* осуществление оценки эффективности инвестиционно-строительного проекта;

* анализ рисков инвестиционно-строительного проекта;

* проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости по затратному, сравнительному и доходному подходу.

 

 

 

 

 

 

1. Общая характеристика инвестиционно-строительного проекта (ИСП)

1. Характеристика планируемого местоположения объекта ИСП (экономический аспект)

 

Объект оценки расположен по адресу: ул. Политехническая.

• с севера площадка ограничена улицей Яблочкова;
• с юга вокзальной площадью;
• с запада  железнодорожным вокзалом;
• с востока вокзальной площадью.

Объект обладает развитой инженерной инфраструктурой, имеются сети водоснабжения, канализации, тепловые сети, электроснабжения, радио, телефонизации, интернет-ресурсы.

Такие важные факторы, влияющие на стоимость оцениваемого объекта, как расположение его в  части города, характеризующейся  высокой деловой активностью, отличная транспортная доступности, окружение объекта оценки крупными торговыми и общественно-культурными центрами, развитая инфраструктура, наличие автомобильной стоянки вблизи здания.

Жилищное строительство  на региональном и федеральном уровне имеет следующую картину.

Ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения  представлена в таблице 1.

Таблица 1

Год	Российская Федерация	Астраханская  область
2000 2001 2003 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012	252	579
2004	285	627
2005	304	645
2006	353	668
2007	429   маериалов	723
2008	449	379
2009	419	471
2010	409	495
2011	436	498

 

Место занимаемое Астраханской областью среди регионов Российской Федерации по вводу жилых домов на 1000 человек населения составляет 16, после Тамбовской, Калининградской областей.

2. Описание основных технико-экономических показателей ИСП 

Предусмотрено строительство коттеджного поселка из 32-х двухэтажных частных коттеджей. разной площади и степени комфортности. На площади в 3 га запроектировано создание 32 участков площадью 6 и 8 соток.

Район строительства – г. Астрахань, Ленинский район, ул. Политехническая .

Генеральный план разработан в соответствии с требованиями СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СП 30-102-99  «Планировка и застройка территории малоэтажного жилищного строительства».

Архитектурно  – планировочные решения генерального плана продиктованы конфигурацией  отведенного участка, планировочными ограничениями.

Главный въезд  осуществляется через КПП. Проектом разработаны транспортно-пешеходные связи, обеспечивающие доступность к каждому запроектированному объекту. Дорожно-транспортная сеть поселка включает основные и второстепенные проезды, стоянки и разворотные площадки, пешеходные дорожки. Основные проезды служат для внутрипоселковых транспортных и пешеходных связей, для связи групп жилых домов с другими зонами поселка. Ширина проезда принята 7 м с уширением для парковки гостевого автотранспорта.

Пешеходное  движение организовано по проектируемым тротуарам. Ширина тротуаров принята – 2м.

Свободные от застройки  и покрытий участки озеленяются  посадкой деревьев местных пород. Предусматривается  устройство газона с подсыпкой растительного  грунта.

Посадка зеленых  насаждений произведена с учетом существующих и проектируемых инженерных сетей, согласно СНиП 2.07.01- 89* «Планировка и застройка городских и сельских поселений».

 

2. Маркетинг-план ИСП

1. Общий экономический анализ региона месторасположения объекта ИСП

 

Земельный участок  под строительство комплекса индивидуальной малоэтажной застройки находится в Ленинском районе г.Астрахань. ул.Политехническая размещается в 10 км от административного района г.Астрахань (имеется разрешение на строительство малоэтажной коттеджной застройки).

Территория  участка ограничена с севера рекой Прямая Болда, с восточной – микрорайоном жилой застройки, с юга и запада –микрорайном с застройкой частных домов.

Участок частично расположен в водоохраной зоне реки Прямая Болда, составляющей 400 м.

Участок размещается  на свободной от застройки территории, на бывших пахотных землях.

Площадь отведенного  участка относительно ровный, абсолютные отметки поверхности земли изменяются от 223,0 до 243,0 м.

Климатические условия:

Климатический район строительства –IV ,

Климат района умеренно континентальный.

Средняя температура  самого жаркого месяца + 30,0°С. Средняя  температура самого холодного месяца – 25.0°С.

Преобладающе  ветра: СВ, В, ЮВ, З.

Максимальное  количество атмосферных осадков (75 - 80% от их годовой нормы) выпадает в  летнее время. Среднегодовое количество осадков составляет 496 мм.

Нормативная глубина  промерзания грунтов – 0.9 м.

Преобладающее направление ветров: в июле - северное, в январе – восточное. Рельеф местности  – равнинный. Уровень грунтовых  вод находится на отметке 1,5 м от уровня поверхности земли.

Все эти данные о климате и геологии места  строительства играют первостепенную роль в выборе конструктивного решения  здания и его элементов, его ориентации на местности и т.д.

Средняя стоимость  строительства 1 кв.м. общей площади жилых домов составляет 35 756 рублей, что на 2,9 % выше аналогичного показателя в 2011 году (34763 рубля). По данным Росстата за последние 10 лет средняя стоимость строительства 1 кв.м. общей площади жилых домов имела тенденцию роста и увеличилась в среднем в 3,5 раза.

Валовой региональный продукт в 2011 году составил 170 546,50 млн рублей. Как показывает статистические данные по рассматриваемому показателю, то наблюдается тенденция роста, и данный прирост составил 17,7 %.

2. Анализ рынка недвижимости

Рынок недвижимости Астраханской области представлен разнообразными характеристиками. Ценовой диапазон колеблется домов колеблется от 1,6 млн рублей и выше.

Эффективный возраст  объектов недвижимости - более 30 лет.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости:

1. Расчет рыночной стоимости по затратному подходу

Сущность затратного подхода заключается в том, что  стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка, (С зем), его благоустройство  и строительство (С восст) на нем  оцениваемого объекта недвижимости. При реализации затратного подхода для оценки объекта возможно использование формулы:

Сзатр = Сзем + Своссст – Инак,

Затратный подход подразумевает определение стоимости земельного участка в соответствии с наилучшим и наиболее эффективным использованием.

При определении  рыночной стоимости земельных участков, расположенных под строениями, к  расчету принималась та их часть, которая непосредственно связана  с самими объектами недвижимости - площадь застройки.

Для определения  цены продажи земли необходимо определить средневзвешенную цену 1м2 земли. Оцениваемый объект – земельный участок под коттеджную застройку расположен в черте города, его площадь 3 га, имеются коммуникации. Выбираем 4 объекта-аналога по продаже земельных участков с наличием и отсутствие вышеуказанных признаков в различной вариации [прил.1]. Определяющие признаки: месторасположение, площадь земли ≤ 3 га., наличие коммуникаций. Характеристики объектов–аналогов представлены в табл.2; расчет увеличения цен с учетом характеристик объекта – табл.3; расчет стоимости складских помещений – табл.4.

Таблица 2. Характеристики объектов-аналогов.

№ п/п	Цена продаж, тыс.руб	Общая площадь, га.	Характеристики
			месторасположение	площадь земли ≤ 3 га.	коммуникации
1	3 000	2	Город	да	Нет
2	20 000	2,1	Город	да	Есть
3	2 500	1,7	Пригород	да	Нет
4	2 000	1,2	Пригород	да	Есть
5	600	1,2	Пригород	да	Есть

Таблица 3. Расчет увеличения цен с учетом характеристик объекта.

№ объекта-аналога	Цена 1га., тыс. руб.	Калибровка объектов на основе характеристик
		месторасположение		площадь земли ≤ 3га.		Коммуникации
		Город	Пригород	Да	нет	есть	Нет
1	1500	1500		1500			1500
2	9524	9524		9524		9524
3	1471		1471	1471			1471
4	1667		1667	1667		1667
5	500		500	500		500
Итого		11024	3638	14662	63,72	11691	2971
Среднее значение		5512	1212,67	2932,4	63,72	2938,68	1485,5
Приращение стоимости		4299,33		2868,68		8720
Соотношение приращения (относительно минимального значения)		1		2,67		2,09

Таблица 5. Расчет стоимости объекта.

Объекты-аналоги	Цена 1га., тыс.руб	Веса характеристик			Сумма весов	Взвешенная цена 1га., тыс.руб
		месторасположение	площадь земли ≤ 3 га.	Коммуникации
1	1500	1	2,67	0	3,67	5505
2	9524	1	2,67	2,09	5,76	54858
3	1471	0	2,67	0	2,67	3927,57
4	1667	0	2,67	2,09	4,76	7934,92
5	500	0	2,67	2,09	4,76	2380
6	63,72	0	0	2,09	2,09	133,17
Итого					21,53	74605,49
Средневзвешенная  цена 1га., тыс.руб					3465,19
Площадь объекта оценки, га.					3
Стоимость объекта  оценки, руб.					10 395 563