Оценка стоимости недвижимости

     

                                                                          

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа на тему 

«Оценка стоимости недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                               

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так  или иначе связаны жизнь и  деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное  звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший  товар, удовлетворяющий различные  потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с  параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования.

Таким образом, окончательный  вывод о наиболее эффективном  использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Оценка – это методически  обоснованное мнение эксперта о стоимости  объекта недвижимости и процесс  ее определения. Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости- это рыночная, потребительская, инвестиционная, страховая, восстановительная, налоговая и др. Для исключения возможных ошибок при оценке стоимости объектов необходимо произвести качественный анализ параметров, характеристик и факторов внешней среды. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость. Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости- это затратный, сравнительный и доходный.

 

 

 

Объектом  недвижимости, стоимость которого необходимо определить является нежилое помещение магазин площадью 20 кв.м., которая вычислена по формуле S=20*№ (№- вариант 1) расположенное в отдаленном районе

При анализе ставок аренды по нежилым помещениям выявили, что  при существующем наборе характеристик  объекта (местоположение, площадь, состояние  помещений и т.д.) наиболее эффективно его использование под магазин.

Существуют факторы, определяющие наилучшее и наиболее эффективное  использование объекта недвижимости. К ним относятся:

· предполагаемая доходность;

· местоположение объекта  недвижимости;

· конструктивные особенности;

· экономическая целесообразность;

Экономическая целесообразность означает обоснование с точки  зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная  доходность, по данным таблицы 2, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания

Склад 130*20*12=31200

Офис 150*20*12=36000

Магазин 180*20*12=43200

Анализ факторов, определяющих наилучшее и наиболее эффективное  использование объекта недвижимости, показал, что целесообразно использовать оцениваемое нежилое помещение  под магазин, так как ставка аренды при данном способе использования объекта является наибольшей и составляет 180 р./м2. ( выбор осуществлялся, исходя из того, что площадь объекта составляет 20 м2, расположение – отдаленное)

 

 

 

 

 

 

 

 

Для определения стоимости недвижимости использованы три подхода к оценке:

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, условиями применения сравнительного подхода являются: не уникальность объекта оценки, исчерпывающая информация

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Доходный  подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Результаты, которых приведены ниже.

 

Аналоги	Местоположение	Площадь (кв.м.)	Материал стен	Состояние помещения
А1	с/о	20-10=30	К	Ср.
А2	с/о	20-5=15	К	Пл.
А3	с/о	20-2=18	П	Ср.
А4	О	20-5=15	П	Ср.
А5	О	20+5=25	К	Пл.
А6	О	20+2=22	К	Ср.
А7	Ц	20+4=24	К	Ср.
А8	Ц	20+5=25	К	Пл.
А9	Ц	20-5=15	П	Ср.

Условные обозначения:

1. с/о-средней отдаленности        4. К-кирпич              7. Ср.-среднее
2. О-отдаленный                           5. П-панельный
3. Ц-центр                                     6. Пл.-плохое

Объекты сравнения	Местоположение	Площадь (кв.м.)	Материал стен	Состояние помещения	Цена (тыс. руб.)	Цена* (тыс. руб.)	Поправка по  местоположению	Поправка по материалу стен	Поправка по состоянию помещения	Скорректированная цена )тыс. руб.)
Объект оценки	О	20	К.	Пл.			1	1	1
А1	С/о	30	К	Ср	483	322	0,85	1	0,92	251,80
А2	С/о	15	К	Пл	222	296	0,85	1	1	251,60
А3	С/о	18	П	Ср	275	306	0,85	1,05	0,92	251,26
А4	О	15	П	Ср	197	263	1	1,05	0,92	254,06
А5	О	25	К	Пл	325	260	1	1	1	260
А6	О	22	К	Ср	308	280	1	1	0,92	257,60
А7	Ц	24	К	Ср	425	354	0,75	1	0,92	244,26
А8	Ц	25	К	Пл	421	337	0,75	1	1	252,75
А9	Ц	15	П	Ср	247	329	0,75	1,05	0,92	238,36
									Итого:	251

 

Ц*-цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по площади (в тыс. руб.)

Ц*(А1)=20*483/30=322

Ц*(А2)=20*222/15=296

Ц*(А3)=20*275/18=306

Ц*(А4)=20*197/15=263

Ц*(А5)=20*325/25=260

Ц*(А6)=20*308/22=280

Ц*(А7)=20*425/24=354

Ц*(А8)=20*421/25=337

Ц*(А9)=20*247/15=329

Определение поправки на местоположение:

Объект  оценки примем за 1.

Различия  в ценах между объектами расположенными в отдаленном районе и районе средней  отдаленности -15%

Различия  в ценах между объектами расположенными в центре города и в районе средней отдаленности-10%

Таким образом, разница в ценах между  объектом оценки и аналогом в районе средней отдаленности (А1,А2,А3)-15% (или 0,15), т.е. поправка составит 0,85; разница в ценах между объектом оценки и аналогом в центре (А7,А8,А9)-25% (или 0,25), т.е. поправка составит 0,75; Аналоги (А4,А5,А6)-находятся в отдаленных районах и поэтому поправка составит 1.

При вычислении поправок на материал стен и состояние помещения следует  учесть:

-Поправки  определяются исходя из цен,  приведенных к оцениваемому объекту  по количественным характеристикам;

-Объекты  не должны отличаться по местоположению;

Аналоги А1 и А2 отличаются только по состоянию помещения

А1=296/322=0,92 (или 92%) разница в ценах составит 8% или 0,08

Объект  оценки примем за 1, т.к. объект оценки хуже аналога, то поправка будет меньше единицы 1-0,08=0,92

Поправка  на материал стен рассчитывается аналогично:

Объект  оценки примем за 1, различия в ценах  аналогичных объектов по материалу стен:

306/322=0,95, т.е. разница в ценах составляет 5% или 0,05.

Объект  оценки лучше аналога, поэтому величина поправки будет больше единицы 1+0,05=1,05

  После вычисления всех поправок необходимо определить скорректированные цены аналогов.

Скорректированные цены А1+А2+А3….А9/9=251

Оценка  стоимости объекта затратным  подходом:

1. Определение стоимости земельного участка: С(земли)=S*Ц(земли)

S=72 кв.м.(площадь земельного участка)

Цена земли за 1 кв.м.-500 руб

С(земли)=72*500=36000 руб.

2. Определение полной стоимости воспроизводства.

Объект оценки кирпичное помещение, площадь которого составляет 20 кв.м., строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных  оцениваемому объекту: кирпичных-10000 руб/кв.м.

ПСВ(полная стоимость восстановления)=20*10000+20*10000*0,3=260000 руб.

3. Определение накопленного износа.

∑Износ=И(ф)+И(функ.)+И(вн)

И(функ)=0; И(вн)=0

Физический износ конструктивных элементов здания

№ п/п	Конструктивные элементы здания	Удельный вес %	Износ %
1	Фундамент	5	8
2	Стены и перегородки	28	8
3	Перекрытия	17	7
4	Кровля	5	8
5	Полы	7	9
6	Проемы	10	10
7	Отделочные материалы	7	10,5
8	Инженерное оборудование	13	8
9	Прочие работы	8	5
	Итого:	100

Расчет величины физического износа:

№ п/п	Конструктивные элементы здания	Удельный вес %	ПВС элемента в тыс.руб.	Износ %	Износ тыс.руб.
1	Фундамент	5	13	8	1,04
2	Стены и перегородки	28	72,80	8	5,83
3	Перекрытия	17	44,20	7	3,10
4	Кровля	5	13	8	1,04
5	Полы	7	18,20	9	1,64
6	Проемы	10	26	10	2,6
7	Отделочные материалы	7	18,20	10,5	1,91
8	Инженерное оборудование	13	33,80	8	2,7
9	Прочие работы	8	20,80	5	1,04
	Итого	100	260	73,5	20,90

С(зп)-затратный подход=С(земли)+ПСВ-∑Износ=36000+260000-20900=275100 руб.

Оценка  стоимости объекта оценки доходным подходом:

1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД)

ПВД=S*A*n

А-арендная ставка в месяц за оцениваемый объект.(руб./кв.м.)

n=12 месяцев (период, за который определяется ПВД)

ПВД=20*180*12=43200 руб.

2. Определение действительного валового дохода (ДВД)

ДВД=ПВД-П1-П2

П1-потери от недозагруженности помещений(по условию=0)

П2-потери от недосбора арендной платы-5% от ПВД