Понятие и признаки недвижимости

Российское гражданское законодательство, в отличие от римского и германского  права, до принятия нового ЗК РФ и внесения соответствующих изменений в  Гражданском кодексе РФ (Федеральный  закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ «О внесении изменений  в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ от 02.07.2007. № 27. Ст. 3213) относило здания и сооружения к самостоятельным объектам гражданских прав и свободно разделяло право собственности на участок и расположенное на нем строение. Новый Земельный кодекс РФ установил, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком (п.4 ст. 35). Спустя довольно длительный промежуток времени изменения были внесены в Гражданский кодекс РФ, что позволило говорить об общей законодательной концепции закрепления единой судьбы участка и здания на нем. Между тем, как верно указывает Е.Ю. Петров, формулировка данной нормы представляется не совсем логичной (Петров Е.Ю. Указ.соч. С. 187). Дело в том, что как Земельный кодекс РФ, так и следующий за ним Гражданский кодекс РФ (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ст. 273 Гражданского кодекса РФ) устанавливают, что при переходе права собственности на строение к приобретателю переходит и право собственности на земельный участок. Таким образом, исходя из буквального толкования, можно сделать вывод, что земельный участок следует судьбе расположенного на нем строения. Между тем, такой подход противоречит общей идее выделения недвижимости в особую категорию, отраженной в римском праве и в ряде законодательств зарубежных стран. Недвижимость отличалась от движимых вещей именно своей стабильностью положения в пространстве, невозможностью перемещения без существенных потерь. Поэтому основный видом недвижимости стал земельный участок, который не подвержен физической гибели и не может быть перемещен в пространстве. В силу этого представляется логичным закрепить следование правовой судьбы строения за участком, а не наоборот.

Таким образом, в настоящее время российское гражданское право придерживается концепции единой судьбы участка  и расположенного на нем строения. Однако необходимо отметить, что данное положение не означает квалификации данных объектов как главной вещи и принадлежности. Строение является самостоятельной недвижимой вещью, следующей судьбе участка для удобства оборота. При этом как Земельный кодекс РФ, так и Гражданский кодекс РФ закрепляют ряд исключений из общего принципа (например, в отношении отчуждения здания на земельном участке, изъятом из оборота – пдп. 2 п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ). Кроме того, в литературе отмечается, что соблюдение концепции единой судьбы участка и строения на данном этапе развития оборота довольно трудно осуществимо. Причин несколько. Во-первых, велико количество случаев, когда собственник здания и собственник участка, на котором это здание находится, не совпадают. Кроме того, значительное количество зданий принадлежит лицам, которые не имеют надлежащим образом оформленных прав на земельные участки. Во-вторых, ряд участков, на которых расположены строения, изъят из оборота, что препятствует совместному отчуждению данных объектов. В-третьих, гражданское законодательство допускает совершение с объектами недвижимости, расположенными на участке, ряда сделок, не направленных на отчуждение вещи, а потому и не влекущих передачи права собственности на земельный участок (например, внесение в уставный капитал хозяйственного общества права пользования строением) (Подробнее см.: Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. – М.: «Статут», 2004. С. 20). Таким образом, российское гражданское право закрепляет по общему правилу единство судьбы самостоятельных объектов недвижимости - земельного участка и строения на нем, однако законом из данного правила могут быть предусмотрены исключения.

Необходимо  обратить внимание, что Гражданский  кодекс вместо родового понятия «строение», которое использовалось автором  работы в вышеприведенном тексте, употребляет видовые категории  «здание» и «сооружение». Например, в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся здания и сооружения; в ст. 132 Гражданского кодекса РФ установлено, что в состав предприятия входят здания и сооружения; §4 Главы 34 Гражданского кодекса РФ называется «Аренда зданий и сооружений». Имеется ли различие между данными понятиями и если да, то в чем оно состоит? Действующее гражданское законодательство не содержит определения здания или сооружения. Исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, а сооружения служат техническим целям и предназначены лишь для временного нахождения лиц (Гражданское право. Учебник. Издание четвертое, перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: ООО «ТК Велби», 2003. С.217). Однако, поскольку российский законодатель использует данные понятия через запятую и не устанавливает между ними различий в правовом режиме, необходимость в выведении дефиниций отсутствует. Главное – возможность четкого проведения правовых границ между зданием и сооружением как объектами недвижимости и сборно-разборными строениями, которые недвижимостью не являются. Остается, правда, неясным, для каких целей законодатель вообще выделяет и здания, и сооружения при отсутствии разницы в правовом режиме, а не заменяет эти термины единым понятием «строение». Особое внимание среди недвижимых вещей, перечисленных в ст. 130 Гражданского кодекса РФ, следует уделить объектам незавершенного строительства. До принятия Закона о государственной регистрации прав вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости вызывал больное число вопросов. Пунктом 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав объекты незавершенного строительства были признаны недвижимыми вещами. Позднее соответствующие изменения были внесены и в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (Федеральный закон от 30.12.2004 N 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ от 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 39). Пункт 3 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав устанавливает, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, а так же разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. При этом судебная практика указывает, что право собственности на такой объект может быть зарегистрировано только после прекращения в отношении данного объекта подрядного правоотношения (п. 16 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего арбитражного суда РФ. № 10. 1998; п. 21 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 24.01.200 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» // Вестник Высшего арбитражного суда РФ. № 3. 2000). Данный вывод вполне логичен, если исходить из того, что при регистрации необходимо представить документы, содержащие описание объекта; причем очевидно, что описан должен быть не создаваемый в будущем объект, а именно объект незавершенного строительства на момент регистрации. Поскольку недвижимая вещь всегда является индивидуально-определенной, невозможно зарегистрировать право собственности на вещь, которая постоянно видоизменяется.

Дискуссионным по-прежнему остается вопрос, с какого же момента объект незавершенного строительства становится недвижимой вещью. Если придерживаться избранной ранее фактической позиции о недвижимых вещах, следует признать, что государственная регистрация и в данном случае выступает лишь как следствие признания объекта незавершенного строительства недвижимой вещью и необходима как условие для совершения сделок. Однако если вещь как таковая еще не готова, то с какого момента можно говорить о ней как о недвижимости? Представляется верной точка зрения, согласно которой право собственности на отдельные материалы, задействованные в строительстве, сохраняется лишь до момента фактического использования их в строительстве. После этого материалы прекращают свое юридическое существование, а возникает новая недвижимая вещь – объект незавершенного строительства (Подробнее см.: Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. – М.: «Статут», 2004. С. 41-42). С этой точки зрения о недвижимости можно говорить с того момента, когда ряд материалов уже вложен в строительство, а возводимый объект имеет прочную связь с землей и не может быть перемещен без несоразмерного ущерба назначению. В таком случае, даже один фундамент будущего здания полностью отвечает описанным признакам. В число недвижимых объектов, связанных с землей так, что их перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба назначению, Закон о государственной регистрации прав так же включает жилые и нежилые помещения. Действующее законодательство не содержит определения понятия помещение. Существует лишь определение жилого помещения, данное в п.2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ от 03.05.2005. № 1. Ст. 14), которое само определяется через понятие «помещение», а потому ясности не вносит. Определение помещения было дано в утратившем силу ФЗ «О товариществах собственников жилья» (Федеральный закон от 15.06.19996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2963, ст. 1), согласно которому помещениям являлась единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре и предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целях, находящаяся в частной или публичной собственности. Е.Ю. Петров указывает, что «помещение – это предназначенная для самостоятельного использования обособленная часть здания или сооружения» (Петров Е.Ю. Указ. соч. С. 194). Жилищный кодекс РФ устанавливает, что жилое помещение является изолированным и относится к недвижимости (п. 2 ст. 15). Таким образом, помещение в любом случае представляет собой часть строения (здания или сооружения) и является недвижимой вещью. Однако является очевидным, что с землей помещение связано лишь опосредованно, посредством физической связи со строением, в котором оно находится. Переместить само помещение в отрыве от строения невозможно, поскольку физически помещение неотделимо от здания, в котором оно расположено. Кроме того, помещение как некая изолированная часть объекта, может существовать и в движимой вещи, например, в сборно-разборном домике. В таком случае помещение тоже будет движимым имуществом, поскольку сам дом является движимостью. Таким образом, на первый взгляд очевидно, что помещение является частью сложной вещи – строения как единого целого. Между тем, законодательство допускает оборот помещений как самостоятельных объектов гражданских прав. Не возникает сомнений, что признание помещений самостоятельными в обороте недвижимыми вещами приведет к отрицанию самого строения как единого объекта недвижимости, поскольку невозможно существование двух абсолютных прав на сам объект и на его часть. В этом случае строение будет рассматриваться как единое целое лишь с технической, но не с юридической точки зрения, а именно как совокупность помещений. Между тем, здание в гражданском законодательстве признается единой недвижимой вещью. В названной позиции очевидно противоречие, кроме того, подобное регулирование усложняет оборот. Например, чтобы произвести отчуждение помещения, собственник здания должен его выделить посредством юридической процедуры и зарегистрировать свое право собственности в отношении отдельного помещения (поскольку здание – самостоятельный недвижимый объект). Одновременно, собственник всех помещений в здании не становится автоматически собственником здания, поскольку каждое помещение рассматривается как индивидуальная недвижимая вещь. Во многих зарубежных законодательствах, например, в германском праве, строение рассматривается как единый объект недвижимости, на который устанавливается право собственности. При этом лицо имеет лишь долю в праве собственности на строение пропорционально размеру конкретного помещения. То есть помещение закрепляется за лицом как часть общей собственности, которой он может владеть, пользоваться и распоряжаться в пределах доли; помещение – это своеобразное обозначение доли в натуре. Данный подход представляется наиболее разумным. Между тем, объяснимо и то обстоятельство, почему российское право оперирует понятием права собственности на помещение. Дело в том, что менталитет русского человека настроен именно на физическое восприятие. Главное, чтобы имущество можно было познать с помощью органов чувств, чтобы оно было материально. Абстрактная правовая конструкция в виде доли в праве не могла удовлетворить желание стабильности и устойчивости института права собственности.

К иным объектам, прочно связанным с землей, относятся  обособленные водные объекты, деревья, растения. Как уже было указано  ранее, римское и германское право  исходит из представления о том, что деревья, растения и воды, расположенные на участке, являются его составными частями. Данной точки зрения придерживается и российской законодатель. В п.2 ст. 261 Гражданского кодекса РФ закреплено, что если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется и на находящиеся на нем водные объекты и растения. Согласно п.2 ст. 8 Водного кодекса РФ (Водный кодекс РФ от 30.06.2006 № 74-ФЗ // Собрание законодательства РФ от 05.06.2006. № 23. Ст. 2381) пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего лицу на праве собственности, находятся в собственности данного лица. Согласно пдп.1 п. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ, собственник участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур на данном участке. Таким образом, данные объекты являются составной частью земельного участка и следуют его судьбе. Для того чтобы подчеркнуть данную идею, законодателем были внесены изменения в ст. 130 Гражданского кодекса РФ, а именно из перечисления недвижимых вещей были исключены водные объекты, леса, многолетние насаждения (Федеральный закон от 03.06.2006 N 73-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ от 05.06.2006. № 23. Ст. 2380; Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ от 11.12.2006. № 50. Ст. 5279). Необходимо отметить, что названные выше объекты рассматриваются как недвижимость (часть сложной недвижимой вещи) только пока они соединены с участком. По данному поводу верно высказывание Г.Ф. Шершеневича, согласно которому признание недвижимыми деревьев, плодов и иных растений обусловлено самой природой этих вещей (Шершеневич Г.Ф. Указ.соч. С. 151). Пока данные объекты находятся в соединении с земельный участком, они не выступают в обороте как самостоятельные вещи, а только как часть целого и поэтому подчиняются положению целого. Но если отделить их от земли, то связь с недвижимым целым теряется, и данные объекты переходят в раздел движимого имущества. Иными словами, если деревья растут на участке, то, продавая участок, мы продаем и деревья на нем. Но если данные деревья были вырублены, то продается уже древесина по правилам продажи движимых вещей (регистрация права собственности не требуется).

 Подводя  итог вышесказанному можно отметить, что в российском гражданском  праве в настоящее время в  качестве самостоятельных объектов  так называемой недвижимости  по природе выделены земельные  участки, расположенные на них  здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; помещения и участки недр. Водные объекты, деревья и растения являются частью земельного участка и следуют его судьбе до того момента, пока они не будут отделены от земельного участка и не перейдут таким образом в категорию движимых вещей.

 Ко второй  группе объектов, так называемой  «недвижимости в силу закона»  Гражданского кодексаК РФ относит  воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания, космические  объекты. Очевидно, что критерий  прочной связи объекта с землей в данном случае не применим, поскольку как суда, так и космические объекты созданы для того, чтобы совершать определенное движение в пространстве. Следовательно, причину отнесения данных вещей к недвижимости следует искать в другом. Следует отметить, что отнесение к недвижимости вещей, не имеющих прочной связи с землей, было свойственно еще русскому дореволюционному гражданскому праву. Свод законов Российской Империи (Т. X, ч. 1, ст. 384-400) к недвижимости относил «земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, железные дороги, корабли» (Цит. по: Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 1996. С. 10). Подобная позиция характерна и для зарубежного законодательства. Например, Гражданский кодекс штата Калифорния (§ 658) устанавливает, что к недвижимости относятся машины и другое оборудование, используемое при разработке рудников (Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., АО «Центр ЮрИнфоР», 2001. С. 49). В законодательстве Франции к недвижимости относятся машины, используемые на предприятии (Гришаев С.П. Указ.соч. С. 38). Таким образом, в силу определенных свойств движимые вещи были отнесены к категории недвижимости с целью осуществления их особого регулирования. Однако нетрудно заметить, что как во французском, так и в калифорнийском законодательстве движимые вещи относятся к недвижимости в силу своей принадлежности к основной недвижимой вещи – руднику и предприятию соответственно. Именно в силу того, что данные вещи предназначены для обслуживания недвижимости, на них распространяется правовой режим недвижимых вещей. Данное положение сходно с отнесением к имуществу растений, деревьев и водных объектов до тех пор, пока они находятся на участке. Не возникает сомнений, что рассматриваемые обособленно от рудника или предприятия машины будут признаваться движимыми вещами. Российское законодательство причисляет данные объекты к недвижимости по иным причинам. В юридической литературе высказываются в основном сходные позиции по данному вопросу: причиной послужила необходимость наличия открытых достоверных сведений о правах на указанное имущество (Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации // Правоведение. – 19998. - № 2. С. 156; Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. 2-е изд., доп. и перераб. М.: Спарк, 1999. С. 236). Разумеется, необходимость установления более строгих правил в отношении общественно-значимых объектов не может не приниматься во внимание. Однако так ли необходимо включать данные категории объектов в состав недвижимости? Думается, что нет. Ответ на вопрос становится еще более очевиден в связи с тем, что Закон о государственной регистрации не распространяется на суда и космические объекты (ст.4). Таким образом, мало того, что данные виды имущества не имеют прочной связи с землей, так они еще и регистрируются в ином порядке, чем остальные недвижимые вещи. Д.И. Мейер писал: «Нет, однако же, необходимости, чтобы юридическое деление совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей (…); но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу и наоборот» (Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч. Часть 1). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. М.: Статут, 1997. С. 141). Однако с классиком цивилистики трудно согласиться. Обозначенное в законодательстве разделение движимых и недвижимых вещей, как и любая иная норма, должно быть соотнесено с тем, что существует в действительности. Разумеется, законодатель по своему усмотрению волен установить абсолютно любое положение, но будет ли оно реализовано на практике? Кроме того, при конструировании норм необходимо руководствоваться правилами логики. Если в законе установлен критерий отнесения вещей к недвижимости, нет смысла искусственно причислять к данной категории имущество, которое de facto недвижимостью не является. Гораздо удобнее и целесообразнее установить специальный порядок учета и регистрации данных объектов, не меняя их статуса как движимого имущества. Таким образом, вещи, являющиеся недвижимыми ipso iure в соответствии с абз. 2 п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, следует отнести к движимому имуществу с особым порядком фиксации сведений о правах и правообладателях на них. В качестве особого объекта недвижимости можно выделить предприятие как имущественный комплекс. Согласно ст. 1