Автор работы: Пользователь скрыл имя, 14 Сентября 2014 в 23:20, курсовая работа
Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.
Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.
Введение 3
1. Общие понятия рынка недвижимости 4
1.1. Понятие и сущность рынка недвижимости 4
1.2. Особенности рынка недвижимости 7
1.3. Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости 9
1.4. Структура рынка недвижимости 11
2. Особенности региональных рынков недвижимости 15
2.1. Развитие регионального рынка недвижимости 19
2.2. Чем отличаются региональные рынки жилья от московского 21
2.3. Как развиваются рынки недвижимости в регионах 23
Заключение 25
Список используемой литературы 27
Настороженное отношение инвесторов к региональным рынкам недвижимости во многом объясняется их закрытостью и непрозрачностью. Другими словами, недостаток информации, в том числе об особенностях менталитета населения, деловых традициях, способах взаимодействия с местными конкурентами и администрацией, останавливает инвесторов гораздо больше, чем трудности, связанные со столичным регионом.
Рост инвестиционной привлекательности недвижимости в регионах объясняется целым рядом причин. Это и перенасыщение рынков Москвы и Санкт-Петербурга, и экономический подъем в стране, и стабильный рост доходов населения, и практически полное отсутствие адекватного предложения во всех сегментах. По данным рейтингового агентства «Эксперт РА», значительным потенциалом обладают рынки Екатеринбурга, Ростова-на-Дону, Самары, Уфы, Перми, Новосибирска, Архангельска, Владивостока. К сожалению, противопоставление, в первую очередь экономическое, Москвы остальной территории страны мешает притоку инвестиций в регионы. Тем не менее финансовые потоки не будут постоянно концентрироваться исключительно в Москве - их перераспределение неизбежно.
Несмотря на все риски и более низкую доходность инвестиций, стремление первыми оказаться на рынке и занять свою нишу, пока уровень конкуренции не особенно высок, стимулирует компании двигаться из столицы дальше по городам России и ближнего зарубежья. Кроме того, региональные рынки дают прекрасную возможность для инвестора максимально реализовать свои финансовые возможности.
О заманчивых перспективах регионов первыми заговорили сетевые операторы, поэтому рынок торговых площадей в регионах сегодня наиболее развит. За ним идут офисная и складская недвижимость. С жильем ситуация немного хуже, но и здесь есть заметные сдвиги. Например, крупнейший столичный застройщик, компания «ПИК», активно работает в Ростове, Новороссийске, Омске, Нижнем Новгороде, Ярославле, Перми, Калининграде.
Однако, практически каждому инвестору придется решать множество проблем, вытекающих из специфики взаимодействия с местной администрацией и недостаточного законодательного регулирования земельных отношений, в особенности в отдаленных регионах (мало распространена практика выкупа земельных участков у города, плохо налажены процедуры по передаче земли в собственность, нет достаточной аукционной практики).
Таким образом, инвестиционная привлекательность регионального рынка недвижимости напрямую зависит от политической обстановки в районе.
По оценкам экспертов, региональный рынок недвижимости готов к реализации масштабных проектов. Более того, размер и качественные характеристики объекта являются составляющими его успеха.
Развитие регионального рынка недвижимости определяется:
1) Экономическим ростом или
2) Финансовыми возможностями для
приобретения недвижимости, что, в
свою очередь, обусловлено стадией
экономического развития
3) Взаимосвязями между
Некоторые регионы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.
Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на региональный рынок недвижимости.
2.2. Чем отличаются региональные рынки жилья от московского.
Нет ничего удивительного в том, что уровень развития рынка недвижимости Москвы на несколько лет опережает даже такие развитые, по российским понятиям, города, как Санкт-Петербург, Екатеринбург или предолимпийский Сочи. Это было всегда и будет в дальнейшем. Ведь должен кто-то быть лидером. Появившаяся тенденция к повышению уровня благоустроенности жилья в крупных городах России лишний раз свидетельствует о том. И хотя стоимость жилья элит класса в регионах может сравниться со стоимостью новой, достаточно приличной квартиры бизнес-класса в новостройках Москвы, понятия качества и комфорта начинают завоевывать умы и симпатии потенциальных покупателей жилья в регионах. Их уже не устраивает простое обилие квадратных метров в их квартире. Требуются новые, часто индивидуальные планировки. Качественные и, преимущественно, импортные отделочные материалы. Больше внимания уделяется созданию развитой инфраструктуры вокруг возводимого жилья.
Вместе с тем имеются и сильные отличия в самой структуре предлагаемых на региональных рынках недвижимости квартир. Сложилась и, по всей видимости, еще долго сохранится тенденция к превалированию предложения на первичных рынках регионального жилья квартир эконом класса. Контингент желающих приобретать такое жилье в регионах достаточно большой и многочисленный. Элитное жилье там строят в очень ограниченных количествах. Большей частью, удовлетворяя потребность в нем за счет строительства индивидуальных коттеджей по оригинальным проектам.
Отличается от Московского даже рынок недвижимости второй российской столицы – Санкт-Петербурга. Квартиры элит класса этого города могут позиционироваться в Москве как бизнес класс среднего или высокого уровня. Не говоря уже о других крупных городах России.
По стоимости жилья, в сопоставимых категориях, самыми «дорогими» в России считаются, кроме двух главных столичных городов, Екатеринбург и Сочи. К ним приближается и Владивосток. Статус Восточных ворот страны к этому обязывает. Специалисты считают, что после создания соответствующей инфраструктуры к будущей Олимпиаде, Сочи прочно войдет в тройку самых дорогих по стоимости жилья городов России.
Интересная ситуация на рынке жилой недвижимости сложилась сейчас в Подмосковье. Строить здесь начали много. Преимущество отдается квартирам эконом и бизнес класса. Строятся здания из монолитного бетона. По стоимости и качеству жилье здесь начинает приближаться к московскому, отставая, конечно, от последнего. Тем не менее, квартиры в Подмосковье пользуются повышенным спросом, который, по мнению экспертов, сохранится и в ближайшие годы.
2.3. Как развиваются рынки недвижимости в регионах.
Общие тенденции мирового развития строительства и базирующегося на нем рынка недвижимости свидетельствуют о том, что со временем качество возводимого жилья в регионах России постепенно будет подтягиваться к столичному уровню. Оставаясь при этом хотя бы на один – два шага позади. Конечно, уровень жилья в различных регионах достаточно сильно отличается как от московского эталона, так и между собой. Сказывается как общее экономическое положение конкретного региона, так и сложившиеся традиции и тенденции, присущие данному городу или области.
На скорость внесения повышенных критериев в жилищном строительстве не последнее значение имеет и тот факт, что в регионы активно пошли столичные девелоперы. Вместе с инвестициями они несут в регионы новые технологии строительства, новые требования к качеству жилья, предъявляемые в Москве.
Привлекает московских строителей и девелоперов в регионы не только относительная простота организационного процесса. Действительно, получить землеотвод и пройти всю разрешительную процедуру на строительство здесь намного проще, чем, скажем, в той же Москве или Санкт-Петербурге. Привлекают их и достаточно дешевые местные строительные материалы, и что более важно, дешевые трудовые ресурсы. Все это, в итоге, приводит к более высокой рентабельности самого процесса строительства. Однако требующиеся объемы жилищного строительства не всегда оказываются привлекательными для самих столичных инвесторов.
Рынок недвижимости имеет свои, строго присущие ему законы и правила. Ценообразование происходит по одним и тем же схемам.
Заключение
Развитие регионального рынка недвижимости определяется экономическим ростом или ожиданиями такого роста в данном регионе; финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона и взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного региона.
На сегодняшний день в регионах стоимость строительно-монтажных работ неуклонно повышается, что становится непреодолимым препятствием участия значительной части населения в строительстве жилья за свой счет. Ситуация обостряется и тем, что к проблеме низкой покупательной способности населения добавилась еще и проблема несоответствия отечественных технических решений и строительной технологии современным требованиям. Любое решение в этом направлении опять сопряжено с ростом стоимости жилья. В ближайшее время потребуется широкое и более активное внедрение новых материалов и конструкций, новых технологий, с тем, чтобы жилье стало максимально удобным и комфортабельным, дешевым в строительстве и в эксплуатации, позволяющим включить в рыночный оборот значительные денежные ресурсы населения, заинтересованного в улучшении своих жилищных условий.
Рынки недвижимости городов и регионов России находятся сейчас на этапе активного развития. Недвижимость в Сочи, Адлере, Анапе, Геленджике, Туапсе, недвижимость Краснодара, Краснодарского Края и Ростова привлекают покупателей и мигрантов со всей страны благодаря теплому климату. Недвижимость Петербурга, Калининграда, Екатеринбурга, Перми, Новосибирска, Ярославля и других городов интересна благодаря активному развитию регионов.
Региональное жилье значительно дешевле столичного. Однако и его качество пока далеко до современных требований. Столичные девелоперы несут в регионы новые технологии.
Список используемой литературы