Российский рынок жилой недвижимости в период преобразования экономики

Равновесная модель соотношения спроса и предложения  жилья, принятая в классической жилищной экономике, имеет свои характерные  черты. График спроса и предложения  жилья, в отличие от других товаров, имеет одну особенность: неэластичность предложения в краткосрочном периоде и способность прореагировать на изменение спроса изменением эластичности предложения в долгосрочном периоде. В такой ситуации увеличение спроса на жилье приводит к резкому увеличению цен, чтобы стабилизировать рынок. Этот феномен обычно происходит в случаях местного экономического бума. Рост цен на жилье дает сигнал инвесторам и в долгосрочной перспективе предложение сдвигается вправо, а равновесная цена снижается. Эта ортодоксальная трактовка представлена на грпфике (Приложение 2, рисунок 2.1). Предполагается, что движение спроса и предложения, представленное на рис. 2.1 последовательностью А → В → С не работает в современной российской экономической действительности. На графике (Приложение 2, рис. 2.2) движение А → В → С имеет совсем другой характер. Российские тенденции спроса и предложения жилья не только не вписываются в классическую равновесную модель, но и имеют все признаки неравновесности происходящих процессов.

Направление А  → В было вызвано эффектом освоения банками услуги ипотечного кредитования, бум которого пришелся на 2002 г. Вопреки  ожиданиям, ипотека заметно увеличила  цены на м², но ненамного расширила предложение жилья. Дело в том, что сложившиеся неестественно высокие цены на 1м² позволяли строительным организациям (СО) безбедно существовать при минимальных объемах строительства.

Если же обратиться к абсолютному большинству населения, нуждающемуся в жилье, с его среднестатистическим семейным доходом, то равновесная цена установится где-то в точке D, даже в условиях действия ипотеки, но доступной населению.

Как видно из рис.2.2 (Приложение 2), между точками  С и D огромное расстояние для «прыжка» предложения, которое можно обозначить как «инвестиционный разрыв»⁷. Чтобы расширение предложения стало таким стремительным, необходимо мощное вливание инвестиций. Но при нынешней организации финансово-экономической системы в РФ это совершенно невозможно. Поэтому любые утверждения об окончательном решении жилищной проблемы в рамках действующего положения на рынке – пустой звук.

Объяснить невозможность  попадания в точку D можно и  другим способом, более соответствующим  современным тенденциям научного исследования. Сегодняшний момент развития мировых  и национальных экономических процессов сделал серьезный вызов равновесным моделям, описывающим поведение стационарных экономических систем. Кратковременные отклонения от положения равновесия и само собой разумеющееся возвращение к нему перестали осуществляться в реальности. Научное наблюдение за такими процессами вызвало рождение нового направления – эволюционной (синергетической) экономики. Можно утверждать, что данное направление еще не имеет четкой регламентации в части терминологии, определений и аксиом, однако ясно, что основным вектором научных поисков здесь является исследование непостоянных процессов и прогнозирование поведения их переменных величин.

Непостоянными (нестационарными) процессами объективнее  всего можно объяснить рост цен  на жилье с одновременным увеличением спроса и незначительным ростом предложения, что происходило у нас до кризисного периода, усилившись с внедрением ипотеки. Известно, что в условиях совершенной конкуренции стоимость товара равна минимальным средним издержкам на его производство. Это же верно при моделировании равновесной цены. Однако для нестационарного экономического поведения типична несовершенная (монополистическая) конкуренция, результаты которой нельзя предсказать заранее. Рынок недвижимости в этом плане яркий пример рынка несовершенной конкуренции. Доказано, что одним из результатов такой конкуренции становится создание неравновесной «сверхстоимости», намного превышающей минимальные средние издержки. Положительным оправданием подобного процесса является то, что за формированием этой новой стоимости может стоять реальное улучшение потребительских свойств в результате успешного осуществления инноваций, основанных на усовершенствованиях, открытиях и изобретениях. Поэтому «сверхстоимость» предлагается называть инновационной стоимостью. За инновационную сверхстоимость начинает голосовать сам потребитель, предпочитая воспользоваться товаром с теми или иными улучшенными функциями.

Уместно предположить, что подобные процессы определили поведение  цен, спроса и предложения на рынке  жилья в РФ ( Приложение 2, рис.2.2), но только в своей негативной трактовке и с вызывающими опасение долгосрочными последствиями. «Инновационная» сверхстоимость в жилищном строительстве в РФ в начале 2000-х достигла заметного отрыва от минимальных средних издержек строительства благодаря следующим причинам.⁸ Во-первых, той самой монополистической конкуренции, о которой шла речь выше, когда ограниченное число крупных строительных корпораций стали господствовать на жилищном рынке каждого отдельно взятого региона. Во-вторых, содержанием сверхстоимости стали, в основном, не инновации, а методы лоббирования интересов в части землеотвода, получения разрешений на строительство, согласования проектов точечной застройки и т.п. Строительная отрасль сильно монополизирована и в большей мере принадлежит чиновникам, которые являются тайными акционерами строительных корпораций и лоббируют их интересы. Такой особенностью в РФ обладает не только рынок недвижимости. В действительности лоббирование интересов отдельных лиц имеет большое влияние в нашем государстве. Именно этот фактор сдерживает во многом вливание иностранных инвестиций в нашу экономику. Отсюда откаты, финансируемые покупателями и необоснованное завышение цен в условиях отсутствия конкуренции. В-третьих, сформировался ограниченный, но весьма платежеспособный класс потребителей (ставший обладателем сверхдоходов от тех же переходных нестационарных процессов), «изголодавшийся» от невозможности в советское и раннее постсоветское время свободной продажи-покупки квартир и разработки оригинальных планировок. Этот круг потребителей был готов платить высокую цену за подобное изменение потребительских качеств жилья, что вполне устраивало строительные корпорации и позволяло не заботиться о глобальном расширении предложения. В-четвертых, в нестационарных экономических процессах наблюдается отсутствие тенденции к выравниванию норм прибыли в различных отраслях. Более того, так как прибыль не усредняется, происходит непрерывное устойчивое перемещение финансовых ресурсов из отраслей с меньшей прибыльностью в отрасли с большей прибыльностью, тем самым, в отличие от равновесных моделей, растет различие норм прибылей и этот процесс становится самоподдерживающим. В жилищном строительстве это становится особенно наглядным, когда на протяжении нескольких лет сохранялся близкий по составу круг потребителей, которые возвращались вновь и вновь на рынок жилья уже со спекулятивно-инвестиционными интересами.

Таким образом, рынок недвижимости в России имеет  свои яркие особенности, которые  во многом обусловлены относительной «молодостью» этого рынка. Ледует отметить несколько периодов развития рынка недвижимсоти в РФ. Рынок начал формироваться в начале 90-х годов. К 1997 году на рынке была достигнута относительная стабилизация, система рынка заметно самоорганизовалась. С августа 1998 г. во всех городах России цены на жилье и другие объекты недвижимости стали снижаться. Высокая степень долларизации экономики России привела к тому, что в разных городах поведение рынка недвижимости в условиях кризиса и характер изменения цен различались в зависимости от валюты, в которой выставлялись на продажу объекты недвижимости. Несмотря на сильное макроэкономическое потрясение рынок недвижимости сохранился. После недолгого обвала его активность начала возрастать. С июня-июля 2000 г. в большинстве городов России четко обозначилась тенденция к повышению уровня цен. Главной причиной активизации рынка были общий экономический рост в стране, политическая, финансовая и социально-экономическая стабилизация. Важную роль на рынке жилой недвижимости начинает играть инвестиционная составляющая. У частных лиц возрастает интерес к покупке жилья, а у корпоративных структур – к вложению свободных денежных средств. Цены на жилье в 2003 г. росли так быстро, что ни один банковский вклад и прочие финансовые инструменты не могли дать такого прироста капитала, как рынок жилой недвижимости. В этот период наблюдался количественный рост рынка недвижимости, росли не только цены, но и предложение, спрос, активность субъектов рынка. Значительное влияние оказывали внешние факторы, которые благодаря синергетическому эффекту повлияли не только на рост цен, но и на рост системы в целом. С августа 2004 г. параллельно с замедлением роста цен на объекты жилой недвижимости снизился покупательский спрос. Наступила относительная стабилизация. С апреля по октябрь 2006 г. наблюдался стремительный рост стоимости жилья на фоне дефицита предложения. В конце 2006 – начале 2007 г. произошли корректировки по некоторым типам жилья и выравнивание предложения и спроса. Наметилась стабилизация цен на жилье. Еще одной особенностью является то, что на протяжении всей истории существования рынка недвижимости количество сделок на вторичном рынке значительно превышает уровень сделок на первичном.⁹

Выводы по вышесказанному можно сделать следующие:

• Модель рынка жилья в РФ имеет отличительные особенности от ортодоксальной модели;
• Спрос на рынке жилья значительно превышает предложение;
• Ипотека в России не в состоянии уменьшить разрыв между спросом и предложением;
• Монополистическая конкуренция на строительном рынке создает инновационную сверхстоимость;
• Методы лоббирования интересов в РФ увеличивают стоимость жилья;
• Существует немногочисленный весьма платежеспособный класс лиц, формирующий спрос на жилье, постоянно возвращаются на рынок ради спекулятивно-инвестиционных интересов.

Таким образом, рынок недвижимости, являясь сложной  системой, через инфраструктуру вовлекает  в процессы функционирования всех своих  субъектов. Более того, эти взаимодействия не статичны, они постоянно изменяются. Именно наличие этих взаимодействий обуславливают процессы самоорганизации, что приводит к изменению структуры и процессов функционирования на рынке недвижимости.

ГЛАВА 2. РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В НОВОЙ ЭКОНОМИКЕ

2.1. ИННОВАЦИИ НА РЫНКАХ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН

В постиндустриальном обществе определяющим становится не количество, а качество человеческого капитала, которое напрямую зависит от качества жизни человека. А качество жизни человека во многом определяется качеством его жилья. жилье постиндустриального общества – это уже не только место восстановления сил, но и активной жизнедеятельности человека.

Интересен богатый зарубежный опыт содействия гражданам в решении жилищных проблем. Заслуживает особого внимания опыт европейских стран в особенности стран Восточной Европы. Такая позиция обусловлена рядом причин: наличием положительного опыта и многообразием применяемых механизмов, относительной схожестью структуры жилого фонда. В ряде стран одновременно находят применение сразу несколько механизмов. Например, в Австрии, Германии, Чехии, Польше и Словении в параллельном режиме используются механизмы ипотечного кредитования, персональных займов и сберегательных касс. В качестве дополнения следует отметить, что в некоторых странах Восточной Европы и Балтии отмечена практика бюджетного субсидирования¹⁰. При этом механизм ипотечного кредитования развит гораздо сильнее нежели в России, таким образом он является наиболее эффективным в решении жилищного вопроса.

Людям нового, модернизационного общества нужно принципиально новое жилье:

– которое легко поменять, переехав в другой район или город для участия в новом трудовом коллективе;

– которое позволит работать, не выходя из дома;

– которое может приспособиться к новой деятельности жильца, к  его новому образу жизни;

– которое снимет с человека максимум бытовых проблем.

Такое жилье измеряется уже  не квадратными метрами или числом комнат, а наличием необходимых инфраструктур; бытовыми и социальными сервисами; возможностью трансформации – превращения жилых помещений в рабочие, предназначенные для разных видов деятельности, и т.д.

Таким жильем является развитая сеть арендного жилья в странах  Европы и Северной Америки. В России существовало нечто подобное в 19 в., так называемые, доходные дома. Сейчас во всем мире арендное жилье пользуется большой популярностью у населения. Это связано, прежде всего, с высокой мобильностью граждан.

Сеть арендного жилья  представляет собой кластеры жилья постиндустриального общества, в которых воплощены принципы:

– трансформируемость;

– избыточность инфраструктур;

– высокая обеспеченность социально-бытовыми сервисами.

В странах, имеющих более  развитый рынок жилья, минимальное государственное регулирование рынка недвижимости, высокий уровень развития экономики, а следовательно, свободное ценообразование и высокую мобильность трудовых ресурсов, доля жилого фонда, находящегося в аренде, – выше. Основной рынок долгосрочной аренды формируют столичные города и крупные индустриальные мегаполисы (как правило, это административные, культурные, финансовые и образовательные центры, с месторасположением штаб-квартир крупнейших коммерческих организаций, с обширным рынком вакансий в сфере строительства, обслуживания, торговли, туризма и т.д.).

В целом для всех стран  характерно следующее:

– доля жилья, сдающегося в аренду, выше в городах, чем в сельской местности;

– по возрастному и семейному  положению большинство арендаторов – это люди в возрасте до 40 лет, одинокие или семейные пары без детей;

– рынок аренды тесно  связан с рынком недвижимости и, как правило, повторяет его движения вверх или вниз с некоторым лагом (по некоторым оценкам, один-два года).

Создание условий для  формирования легально действующего, экономически выгодного, конкурентного рынка арендного жилья, реализация концепции строительства доходных домов в России может стать решением вопроса доступности жилья для представителей современного общества, формирование жилой среды нового типа, повышение мобильности и других качеств человеческого капитала и решение проблем, связанных с недостаточностью социальных инфраструктур.

Возможность реализации рыночной модели доходного дома, приносящей постоянную прибыль его владельцу  и при этом обеспечивающей высокую  надежность вложенных средств, представляет принцип государственно-частного партнерства. Государственно-частное партнерство является одним из направлений новой экономики. В США уже много лет действует система tax credit – налоговых освобождений для housing developer – застройщиков арендного жилья¹¹.

Таким образом, система арендного  жилья решает проблему соответствия новой экономике, повышает мобильность населения и решает проблему низкой обеспеченности граждан жильем.

Еще один механизм новой  экономики – развитая система  кредитования населения. В отношении  жилья здесь выступает ипотечное  кредитование. Россия имеет наиболее высокие процентные ставки по ипотечным кредитам среди многих европейских государств (за исключением бывших собратьев по СССР) и США. Средняя фиксированная ставка в национальной валюте в России составляет 17, 03%, а в долларах — на уровне 13, 89%. В США, например, уровень процентной ставки, находится в пределах 3-6%, во Франции — 3-4%, в Испании — 5-6 %, в Германии — 2,5 – 4 %, в Португалии — 6 – 7 %, на Кипре — 5 – 7 %. К примеру, процентная ставка по ипотечным кредитам в Великобритании колеблется в пределах 2,5 – 5 %¹². Последние шесть месяцев средняя ставка составляет около 4%. Столь низкий показатель ставки был достигнут в результате снижения Государственным Банком Англии ставки рефинансирования ниже 1%. К слову, ставка рефинансирования Центробанка России сейчас составляет 8, 25% годовых. А ипотечные кредиты в иностранной валюте в России предоставляют по средней ставке в районе 12% годовых, в национальной валюте – 14% годовых. Такой уровень процентных ставок, который мы наблюдаем в России, существовал в Великобритании в 1990-1992 годах. Возможно, России также потребуется десятилетие, чтобы опустить ставки до 4%, хотя в стратегии правительства пока целью является понизить процентные ставки до 8%. Чем вызваны столь низкие процентные ставки по ипотечным кредитам за границей? Основной причиной является то, что иностранные банки, осуществляющие ипотечную политику, имеют возможность самостоятельно обеспечивать финансами свою деятельность на многие года вперед за счёт выпуска долгосрочных облигаций. Сравнительно молодой ипотечный рынок России не располагает подобными возможностями.