Рынок земли

Согласно марксистской экономической теории источником ренты является неоплаченный прибавочный труд наемных рабочих в сельском хозяйстве. Вследствие низкого технического строения сельскохозяйственного производства (высокой доли живого труда) стоимостью производимой на земле продукции оказывается значительно выше издержек производства. Однако, из-за монополии частной собственности на землю, получаемая в аграрном секторе высокая прибыль не может привлечь капитал из промышленности, где прибыль ниже; капитал надо приложить к земле, а ее предложение ограничено, т.к. она вся занята и является объектом собственности. Поэтому сельскохозяйственная отрасль не участвует в межотраслевой конкуренции, а ее продукция продается по стоимости, а не по цене производства, разница между которыми составляет абсолютную ренту. Рента является частью прибыли, получаемой землепользователями (арендаторами) и передаваемая ими землевладельцам в качестве сверхприбыли.

Если землепользователями и землевладельцам представлены разными лицами, то рента включается в состав арендной платы. Если землевладелец является одновременно и предпринимателем, то рента включается им в стоимость произведенного товара как часть внутренних издержек в виде платы за собственный производственный ресурс, вовлеченный в производство. После вычета всех издержек, включая нормальную прибыль, доход, полученный предпринимателем – землевладельцем не должен быть ниже рыночного уровня арендной платы. В противном случае – землевладельцу выгоднее сдать землю в аренду.

В современных условиях техническая оснащенность сельскохозяйственных отраслей повышается. В результате стоимость продукции этих отраслей снижается, что уменьшает абсолютную ренту и стимул землепользователей производить эту продукцию и обеспечивать ее предложение на рынке. Для того чтобы не происходило значительного сокращения производства из-за выбытия из оборота худших участков и роста цен на недостаточную (редкую) продукцию к полным издержкам производства на худших (предельных) участках землях добавляется надбавка в виде ренты редкости. В результате пользователи на худших участках также получают ренту и продолжают производить нужную потребителям продукцию. Поэтому абсолютная рента возникает на всех землях, используемых в качестве фактора производства.

В процессе хозяйствования на земле, в случае монополизации производства (сбыта) какого-либо уникального продукта, возможно образование монопольной ренты, которая выступает как разность между монопольно высокой ценой уникального продукта и ценой конкурентного рынка.

Причем если абсолютная рента отражает уникальность и редкость земли как фактора производства, то монопольная рента - уникальность отдельных участков земли [2, С.558].

 

1.4 Цена земли

В условиях рыночной экономики земля покупается и продается как капитальный актив. На землю предъявляется спрос, так же, как и на другие факторы производства – труд и капитал. В связи с этим важно выяснить, чем же определяется цена земли.

Еще У. Петти, предшественник английских классиков, утверждал, что поскольку земля не является продуктом труда, то она есть особый товар, цена которого зависит от дохода с земли . Современные ученые ценят подход У. Петти к определению цены земли, заложенный в его идее о взаимосвязи ссудного процента и ренты с земли за год.

Если земельный участок рассматривать как капитальное благо, приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух величин :

• размеров земельной ренты, которую можно получать, став собственником данного участка;

• ставки ссудного процента.

Покупатель земельного участка стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради той ренты, того постоянного ежегодного дохода, который приносит земля. Покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенно долгого периода времени.

Вот почему необходимо использование ставки ссудного процента для определения цены земли. Ведь в экономической теории все активы, которые приносят поток доходов, рассматриваются как капитал. Владелец определенной суммы денег может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может потратить эти деньги и на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли – это дисконтированная стоимость. Она рассчитывается по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход. Цена земли как дисконтированной стоимости (PVN) определяется по формуле:

 

PVN = R/r,

 

где R – ежегодный размер земельной ренты, а r – рыночная ставка процента.

Например, если ежегодный доход в виде ренты составляет 1000 $, ставка ссудного процента – 5%, то цена земли составит – 1000/0,05 = 20000 $.

Из этой формулы видно, что цена земли будет расти, если увеличивается размер ренты, и падать, если повышается ставка процента.

Рассмотренное определение цены земли является теоретическим. На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Так, например, рост цен на землю может объясняться растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на недвижимость) в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, а это ведет соответственно к росту цены земли. В целом, динамика цен на землю в странах рыночной экономики Запада за весь период с начала XX века имела устойчивую тенденцию к росту, хотя наблюдались и отдельные периоды снижения (например, в США в середине 1980-х гг., в связи с падением фермерских доходов упала и цена земли; в этом же направлении действовал и рост ставок ссудного процента в начале 80-х гг. XX века, доходивший до 18-21%).

Земельная рента означает платность важнейшего фактора производства – земли. Экономисты прошлого по-разному оценивали это обстоятельство. Например, К. Маркс считал сам факт платности земли препятствием для развития производительных сил в сельском хозяйстве, поэтому им и предлагалась ее национализация. Неоклассической школой, наоборот, подчеркивается положительный, т.е. благоприятный с точки зрения эффективности, характер платности земли как важнейшего ресурса. Сопоставление различных уровней цен на различные факторы производства, например, ставок заработной платы и ставок земельной ренты, дает производителю важнейшую информацию о наиболее эффективном сочетании труда и земли при производстве каких-либо сельскохозяйственных продуктов. Так, если земля дорога, а труд дешев, то экономически рационально замещать землю трудом, вести хозяйство на интенсивной основе. Можно с уверенностью сказать, что в условиях бесплатности земли сельское хозяйство в странах рыночной экономики не достигло бы такого уровня производительности и, следовательно, предложения продовольственных товаров, какое наблюдается сейчас. В настоящее время перепроизводство сельскохозяйственной продукции во многих странах Запада достигло таких масштабов, что потребовало государственного вмешательства и субсидирования фермерских хозяйств во избежание падения их доходов.

Цена земли как капитального актива помогает лучше понять сущность одного из многочисленных рынков товаров и факторов производства, существующих в нормальной рыночной экономике. Нельзя перейти от командно-административной системы к рыночной, если запретить функционирование рынка земли, ее куплю и продажу, залог и т.п. Запрет в нашей стране свободного рыночного оборота земли вовсе не помешал ее купле-продаже, но в нелегальной, скрытой форме: при продаже домов в сельской местности, дач и т.п. Это означало, что государство лишалось значительной части доходов бюджета из-за реализации земельных участков «явочным порядком». Законодательное оформление рыночных отношений, связанных с куплей-продажей земли, - необходимое условие успеха глубоких экономических реформ в России.

На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.

Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изображенная на рис. 2.

 

 

 

Рис. 2. Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее

 

На рис. 2 показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая S1 пересекается с кривой спроса D в равновесной точке E1;, что приводит к образованию цены земли P1;. Однако при уменьшении количества земли с Z1 до Z2 кривая предложения S2 пересекается с кривой спроса в равновесной точке E 2, вследствие чего цена земли повышается с уровня P 1 до уровня P 2.

Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3-5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25-40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 или более раза [11, С.12].

Вкладывать деньги и недвижимость - землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную “горячку”, направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь - земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.

В итоге мы приходит к важному выводу. Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения нормального дохода имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса [6, С.86].

Таким образом, рынок земли представляет собой совокупность спроса и абсолютно неэластичного предложения. Земля – строго ограниченный по количеству ресурс, поэтому предложение будет неизменно независимо от изменения цен. Чаще всего на данном рынке преобладает аренда, в результате которой собственник получает доход в виде ренты. Рента бывает разных видов: абсолютная, монопольная, дифференциальная и т.п. Также рента формирует такой показатель как цена земли. Цена земли – цена собственности на участок.

 

Глава 2. Анализ земельного рынка России

 

Земля – ресурс особого пользования в аграрном секторе. Объектом рынка земли является земля. Однако в структуре земельного фонда есть земли абсолютно и относительно ограниченные для их использования в качестве средств производства.

Можно вовлечь в сельскохозяйственный оборот дополнительные земельные ресурсы, однако эти возможности быстро исчерпываются. Дополнительные земельные ресурсы в большинстве случаев не столь же удобны или доступны как уже используемые земли. Лучшие виды почв также не могут быть свободно воспроизведены. Поднять качество земель можно только в ограниченных пределах. А так как свободно воспроизводить все виды и типы земель по их производительной способности и эффективности нельзя, то существующие различия в плодородии участков сохраняют свое специфическое значение.

Так, по состоянию на 1 января 2013 года сельскохозяйственные земли занимают 23,5% от общего земельного фонда, что составляет 401 млн.га. К данной категории отнесены земли, предоставленные различным сельскохозяйственным предприятиям и организациям (товариществам и обществам, кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, научно-исследовательским учреждениям). В нее входят также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота. Кроме того, к категории земель сельскохозяйственного назначения отнесены земли, выделенные казачьим обществам и родовым общинам (рис. 3)