Рынок земли. Рента

Земля как фактор производства имеет ту особенность, что ее общее  количество неизменно, площадь ее ограничена, и человек не в состоянии изменить ее размеры по своему желанию. Термин «земля» употребляется в широком  смысле слова как всеобщее условие  производственной деятельности. Именно в силу ограниченности ресурса земли  и вследствие того, что без нее  невозможен ни один вид деятельности, собственность на землю является самым выгодным (доходным) видом  собственности. Но, все же, говоря о  земле, в первую очередь имеется  в виду ее использование в сельском хозяйстве, где земля выступает  основным средством производства и  где экономическая реализация этого  вида собственности производится чаще всего не путем ее продажи, а через  сдачу в аренду и поручения  ренты – дохода от природных ресурсов.

В настоящее время в отечественной  экономической теории существуют два  теоретических подхода к определению  сущности земельной ренты. С одной  стороны, она рассматривается как  дополнительный доход (излишек над  средней нормой прибыли), возникающий  у землепользователей (арендаторов) в процессе производства сельскохозяйственной продукции. При этом подходе рассматривается  одно правило определения величины земельной ренты, в соответствии с которым арендная плата за землю  включает в себя весь дополнительный доход.

С другой стороны, рента рассматривается  как категория рыночной экономики, то есть, как цена ресурса, возникающая  в процессе найма (аренды) земли. Формирование её величины объясняется ограниченностью  данного ресурса, результатом принятия того или иного решения покупателями (спросом) и продавцами (предложением) на рынке аренды земли. При этом рассматриваются  иные правила формирования величины земельной ренты, в соответствии с которыми она определяется в  результате действия законов спроса и предложения. Эти две теории, в связи с разной трактовкой определения  земельной ренты и правил формирования её величины, породили в современной  экономической теории большое количество предложений конкретизирующих содержание данной категории и методических подходов исчисления её величины.

За основу этих теоретических  подходов взята классическая и неоклассическая трактовка сущности земельной ренты. В классической экономической теории она рассматривалась как результат процесса производства как часть стоимости сельскохозяйственной продукции, и её возникновение связывалась с развитием частной собственности на землю, использованием наемного труда, распространением капиталистической системы хозяйствования на аграрную сферу. При этом недостаточно внимания уделялось первоначальному формированию величины земельной ренты, не учитывалась, что земля передается во временное платное пользование, а её величина формируется участниками этой сделки в сфере обмена (найма, аренды) и лишь затем, формируется размер ренты.

Земельная рента, согласно неоклассической  теории, рассматривалась как цена ресурса, возникающая в сфере  обмена (найма), при этом игнорировался  процесс  производства сельскохозяйственной продукции и формирование ренты. Количественные изменения земельной  ренты объяснялись ограниченностью  земельного ресурса, действиями покупателей  и продавцов прав пользования  землей (закона спроса и предложения) и выгодностью (полезностью, доходностью) использования данного фактора  для производства продовольствия. Представители  этого подхода не учитывали, что  земледелие, в том числе и на взятой в аренду земле, не всегда ведется  с целью получения прибыли. Известно, что земля также может находиться в системе срочного и платного использования с целью производства продуктов питания не для продажи, а для  удовлетворения потребностей в продуктах питания своей  семьи, своего коллектива, а также  с целью сохранения прав собственности  на землю и т.д.

В вышеуказанных  теориях земельной ренты не принималось  во внимание тот факт, что между участниками этой сделки возникают не только экономические, но и правовые отношения. Как юридический термин, аренда означает такое договорное правоотношение, при котором одно лицо предоставляет другому в пользование недвижимое имущество за определенное вознаграждение. В действительности рентные отношения, возникающие по поводу распределения дохода между собственником земли и арендатором, невозможны без оформления договора найма земли (арендных отношений). Договор найма земли не возникает без соответствующих экономических интересов его участников (рентных отношений).

Земля – фактор производства или производственные ресурсы, данные самой природой, т. е. все естественные ресурсы (земли, леса, воды, месторождения).

Важнейшая особенность земли  – ее ограниченность и занятость  отдельными хозяйствами , с одной стороны, препятствует переходу от менее к более предпочтительным условиям хозяйствования, с другой- как следствие «закрепления» хозяйствования в специфических условиях порождает монополию хозяйствования на этих землях. Она обеспечивает хозяйствам, функционирующим «в лучших» условиях производства , устойчивое получение избыточного прибавочного продукта, выступающего в форме ренты.

Рента – это цена за использование земли и других природных ресурсов, предложение которых ограничено по причине их невоспроизводимости. Экономисты-классики на рубеже XVIII в. понятие ренты сводили лишь к ренте земельных участков и рудников. Так Давид Рикардо (1772-1823) , классик политической экономии, последователь и одновременно оппонент Адама Смита, разработал законченную теорию о формах земельной ренты.

Он решительно отстаивает взгляд, что рента есть часть стоимости, созданной в производстве сельскохозяйственных продуктов. Рикардо считал, что рента - продукт неоплаченного труда рабочих, что собственники земли в форме ренты присваивают часть общественного продукта, в создании которого они никакого участия не принимают.

По мнению Давида Рикардо, для существования ренты нужны два условия:

- ограниченность земли

- неоднородность земли по плодородию

 Он указывает, что  применительно к сельскому хозяйству  стоимость определяется затратами  труда на наихудших участках. Отсюда следует, что на всех  относительно лучших участках  получается добавочная прибыль.  Конкуренция фермеров-предпринимателей  между собой сводит их прибыли  к среднему в данное время  уровню, вся же сверхприбыль,  образующаяся на лучших участках,  присваивается собственниками земли  как плата за пользование землёй, как рента. Д. Рикардо, таким образом, приходит к правильному выводу, что величина дифференциальной ренты определяется разницей в производительности труда на различных участках.

Учение Рикардо о ренте обладает тем важным достоинством, что образование ренты он объясняет на основе теории трудовой стоимости.

Сегодня же , в зависимости от вида природных ресурсов, выделяют ренту: земельную (в том числе дифференцированную), в добывающей промышленности, на строительные участки, монопольную, на человеческий капитал. Сегодня признано, что рента в той или иной мере присутствует в доходе любого фактора производства. Экономической рентой называют платежи владельцам факторов производства, превышающие альтернативную стоимость этих факторов. Если фактор производства не имеет альтернативных вариантов использования, его альтернативная стоимость равна нулю, а весь доход от его применения выступает в форме ренты. На рынках факторов производства земля, ее ресурсы и недвижимость включены в товарный оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив замещения во многих сферах хозяйствования. Экономическую ренту они приносят потому, что их предложение на рынках неэластично или недостаточно эластично.

Если изобразить на графике  кривую предложения земли, то она  будет абсолютно вертикальной линией (рис. 1.1). Где:

S – неэластичное предложение; 

D₁ – потенциальный спрос на землю;

D₂ – спрос на землю в условиях, когда земля не приносит ренту;

Е – точка равновесия.

Можно повысить производительность земли, улучшить ее качество, повысить рыночный уровень ренты как платы за землю или снизить его до минимума, но количество совокупного предложения этого фактора в каждый фиксированный момент времени увеличить невозможно. Чистая экономическая рента определяется соотношением спроса и предложения на рынках. Главной особенностью рынка земли является то, что рыночный спрос выступает единственным фактором, определяющим цену земли или ренту.

Дифференциальная земельная  рента связана с различиями в естественном плодородии участков земли, что обуславливает их различную предельную производительность, а, следовательно, и получение более высокого дохода при одинаковых затратах. Предположим, что имеются два участка земли – лучший и худший (рис.1.2). Их различная предельная производительность отражена кривыми спроса D₁ и D₂. На лучшем участке, предельная производительность которого в денежном выражении выше в силу лучшего плодородия данного участка, будет получена рента – R₁. На втором участке по причине низкой предельной производительности дифференциальной ренты не возникнет. Экономическую ренту необходимо отличать от квазиренты. Выплаты владельцам факторов производства, предложение которых в краткосрочном периоде фиксировано, называются квазирентой, представляющей собой остаточный платеж. Квазирента в долгосрочном периоде, когда все факторы производства становятся переменными, исчезает. Экономическая же рента сохраняется и в долгосрочном периоде.

Рис. 1.1. Спрос и предложение  земли         Рис. 1.2. Дифференциальная рента

Существует два типа рынка  земли:

1. Купля-продажа земли во временное пользование, т.е. аренда услуг земли, при которой собственность на данный экономический ресурс не отчуждается от владельца. При этом составляется арендный договор, в соответствии с которым арендодатель передает землю во временное пользование арендатору по определенной цене, которая называется арендной платой.

2. Купля-продажа земли как актива в полную собственность, при которой она отчуждается от владельца. При этом цена земли определяется как дисконтированная стоимость, рассчитанная за бесконечный период времени, поскольку земля приносит доход бесконечно долго:

,

где R – размер ежегодной ренты; i – годовая процентная ставка.

Цена земли выступает  как капитализированная рента, экономический  смысл которой заключается в  том, что она обеспечивает землевладельцу такую сумму денег, которая, будучи положена в банк, приносила бы доход  не меньше, чем ежегодная рента.

Рента, рассматриваемая как  плата за пользование землей, естественно  представляет собою наивысшую сумму, какую в состоянии уплачивать арендатор при данном качестве земли. Устанавливая условия договора, землевладелец стремится оставить арендатору лишь такую долю продукта, которая достаточна для возмещения капитала, затрачиваемого им на семена, на оплату труда и покупку и содержание скота, а также остального сельскохозяйственного инвентаря, и для получения обычной в данной местности прибыли на вложенный в сельское хозяйство капитал. Это, очевидно, наименьшая доля, какою может удовлетвориться арендатор, не оставаясь в убытке, а землевладелец редко имеет в виду оставить ему больше. Всю ту часть продукта, или, что то же самое, всю ту часть его цены, которая остается сверх этой доли, землевладелец, естественно, стремится удержать для себя в качестве земельной ренты, которая, очевидно, будет представлять собою наивысшую сумму, какую только арендатор может платить при данном качестве земли. Указанную долю все же можно рассматривать как естественную земельную ренту, т.е. ренту, за которую сдается в аренду большая часть земель. Можно думать, что земельная рента часто представляет собою лишь умеренную прибыль или процент на капитал, затраченный землевладельцем на улучшение земли. Это, без сомнения, может отчасти иметь место в некоторых случаях, но только отчасти. Землевладелец требует ренту и за земли, совершенно не подвергавшиеся улучшению, а предполагаемый процент или прибыль на капитал, затрачиваемый на улучшение земли, обыкновенно составляет надбавку к этой первоначальной ренте. Кроме того, улучшения эти не всегда производятся на средства землевладельца, нередко они делаются за счет арендатора. Однако при возобновлении арендного договора землевладелец обычно требует такого увеличения ренты, как будто все эти улучшения были произведены за его счет. Он иногда требует ренту даже за то, что вообще не поддается улучшению посредством человеческих усилий.

Кроме сельскохозяйственного  использования земля служит для  размещения на ней любого производства, а также важнейших социальных условий жизнедеятельности, таких  как предприятия сервиса, образования, здравоохранения, торговли и т.п. В  этом случае собственник земли под  застройку вправе рассчитывать на получение по меньшей мере арендной платы или продажной цены земли в качестве дохода. Величина таких доходов напрямую зависит от срока аренды или условий продажи, местоположения участка, площади участка и др. факторов.

Таким образом, земельная  рента, рассматриваемая как плата  за пользование землей, естественно  представляет собою монопольную  цену. Она не стоит ни в каком  решительно соответствии с тем, что  землевладелец затратил на улучшение  земли или чем он мог бы довольствоваться; она определяется тем, что фермер в состоянии платить за землю. Сельскохозяйственные продукты могут, в виде правила, поступать на рынок только в таком количестве, чтобы обычная цена их была достаточна для возмещения капитала, необходимого для доставления их туда, и для оплаты обычной прибыли. Если обычная цена превышает эту норму, излишек ее, естественно, приходится на долю земельной ренты; если она не превышает эту норму, то, хотя товар и может доставляться на рынок, он не приносит никакой ренты землевладельцу.