Рынок земли в России

В этот период для государства  важно обеспечить условия формирования такой институциональной среды  рынка, которая способствовала бы протеканию рыночных процессов в правовой плоскости, где возможно использование государственных  механизмов регулирования рыночных отношений. Для этого необходимо совершенствовать законодательную  базу, систему судебной защиты прав, развивать инфраструктуру рынка, тем  самым снижая транзакционные издержки на приобретение и защиту прав на земельные  участки.[9]

Законодательная база, определяющая формальные правила игры на земельном  рынке, имеет ряд серьезных недостатков  и пробелов, что существенно тормозит развитие земельного рынка, создает  предпосылки для роста транзакционных издержек, установления «неформальных  правил» игры на рынке. Неформальные правила игры на земельном рынке (обычаи, традиции и т. д.), складывавшиеся в развитых странах эволюционным путем в течение нескольких столетий, в современной России только формируются.

В связи с этим можно  выделить основные цели и задачи системы  государственного управления земельными ресурсами по формированию и развитию земельного рынка. Во-первых, обеспечение  защиты прав на землю. Достижение этой цели предполагает решение задач  формирования законодательной базы, четко регламентирующей основания  и процедуры возникновения и  прекращения права на землю (субъекты и объекты права, регистрация  права, изъятие земель, возмещение убытков  и т. д.); совершенствование системы  судебной защиты прав и системы контроля над использованием земельных участков. Во-вторых, обеспечение развития рыночной инфраструктуры определяет задачи формирования кадастра объектов недвижимости, поддержку  малого и среднего бизнеса, осуществляющего  профессиональные услуги на рынке недвижимости, стимулирование участия банковского  сектора в развитии земельного рынка, контроля над соблюдением антимонопольного законодательства и защиту свободы  предпринимательской деятельности. В-третьих, развитие приватизационных процессов и арендных отношений  на землю. Задачами в данном случае являются совершенствование организационного и методического обеспечения  управления арендными отношениями (регулирование арендных отношений  и ценообразования), совершенствование  организационных, методических, правовых механизмов приватизации земельных  участков, развитие системы налогообложения, разграничение государственной  земельной собственности на федеральную, субъектов РФ и муниципальную  собственность на землю. Решение  этих задач уже осуществляется в  рамках реализации современной земельной  политики.[2, с.375]

Одним из ключевых направлений социально-экономического развития России является повышение  эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса  и управления национальным богатством посредством развития многообразных  форм собственности. Высокий эффект может быть получен в первую очередь от использования городских земель, так как, во-первых, в городской среде рыночные отношения развиваются со значительным опережением по отношению к сельской местности. Во-вторых, позиция науки и общества по включению городской земли в рыночный оборот носит достаточно определенный характер, чего нельзя сказать относительно земель сельскохозяйственного назначения. В-третьих, несмотря на то, что доля городских земель незначительна, именно на них сконцентрированы жизненно важные производства, они аккумулируют в своих границах до 75 % социально-демографического и производственно-экономического потенциала России. Финансовые ресурсы также сосредоточены в основном в городах, что придает им статус потенциального кредитора для остальных территорий. Поэтому социально-экономическое значение городских земель за последние годы существенно возросло, возникла острая потребность в формировании цивилизованного рынка городских земель.

2.2. ПРОБЛЕМЫ РЫНКА  ЗЕМЛИ И ПЕРСПЕКТИВЫ ИХ РАЗРЕШЕНИЯ

 Среди основных проблем  можно выделить сложность понимания  отдельных правовых норм; излишнюю  длительность процедуры оформления  прав на объекты недвижимости; разрыв правового пространства  на земельные участки и иные  объекты недвижимости; отсутствие  единого порядка осуществления процедуры легализации прав на земельные участки и иные объекты недвижимости; отсутствие четкого разделения обязанностей должностных лиц, вовлеченных в процесс легализации прав на земельные участки и иные объекты недвижимости и др.

В соответствии с законодательством для продажи, дарения, сдачи в аренду или заключения другой сделки с земельным участком необходимо сначала заменить старые документы о правах на земельный участок на новое свидетельство о праве собственности путем регистрации, в регистрационной палате ранее возникших прав на землю. Процедура регистрации права собственности требует неоднократного посещения нескольких организаций: органов Роснедвижимости, БТИ, архитектуры, землеустройства, кадастровых и регистрационных палат, нотариальных контор, органов местного самоуправления, где практикуется заявительный порядок получения справок и документов. В результате на оформление одного земельного участка уходит не менее 6 месяцев и 15—20 тыс. рублей. Подобные транзакционные издержки не способствуют развитию эффективного рыночного оборота земли. [7, с.34]

Решение этой проблемы может быть осуществлено путем внесения поправок в законодательство, упрощающих порядок легализации прав на земельные участки. Конечно, создание такой информационной системы обусловливает ужесточение требований к информации кадастра, ее достоверности, актуальности, доступности, достаточности и полноте охвата, что приводит к значительному увеличению трудозатрат и времени на реализацию. В то же время, как показывает мировая практика, усилия по созданию и развитию кадастров объектов недвижимости быстро окупаются, поскольку для стран с рыночной экономикой кадастр стал непременным условием создания и движения капиталов, он способствует экономическому росту государств и обеспечению социальной стабильности[5, с .32].

Итак, анализ проблем развития земельного рынка в России показывает, что  в данный момент наиболее существенной и ВТО же время объективно труда устранимой на современном этапе причиной проблемного состояния земельного рынка в России выступает большие затраты на освоение земли, неразвитость производственной инфраструктуры в сельской местности, недостаточный объем инвестиций в сельскохозяйственное производство и на восстановление земли. Вместе с тем есть вполне устранимые причины, сдерживающие становление полноценного земельного рынка. К ним относятся: недостаточная государственная поддержка землевладельцев; недоверие людей к властям и проводимой ими экономической политике; неразвитость системы средне- и долгосрочного кредитования; коррумпированность властей.

Главной задачей на сегодня является создание полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.

Главных проблем земельного рынка становится уменьшение или неправильное использование сельскохозяйственных земель, т.к. страна закупает большой процент сельскохозяйственных товаров за границей. Перспектива разрешения этой проблемы, заключается в поддержке наших фермеров, тогда будут, потребляется свои продукты, что значительно полезнее и экономичнее, и еще одна перспектива, если поднять сельское хозяйство – из деревень люди не будут бежать в  города, где имеет место быть дефицит жилья. Люди будут оставаться в селах, и работать, т.к. наше процветание зависит именно от этих работящих людей.

Перспектива решения коррупционных схем использования земли, даст государству значительных бюджетных поступлений.

Если Россия существенно укрепит научное  обеспечение управленческой деятельности в земельной сфере. То перспектива развития земельного рынка России будет иметь создание соответствующих земельных финансовых инструментов и агрегатов: земельных акций, облигаций, векселей, сертификатов и иных ценных бумаг, обеспечивающих приток реальных инвестиций, что тоже даст дополнительные бюджетные поступления в государство. А также это даст освоение земель, и развитость производственной инфраструктуры в сельской местности.

Перспектива поддержки населения и развития у них доверия к государству, приведет привлечению капитала в сельское хозяйство и другие секторы экономики, т.к. появится уверенность в доходе не вложенный капитал и гарантии возвратности средств. В свою очередь это даст платежеспособный спрос, который тоже даст дополнительные поступления в государственную казну.

2.3ЛЕНД-ДЕВЕЛОПМЕНТ  – ПЕРСПЕКТИВА РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО  РЫНКА В РОССИИ

        В  нашей стране существует большое  количество нетронутых и не  освоенных земель. Кто и как  должен их осваивать, кто должен  жить и какой деятельностью  заниматься. Эти и другие проблемы  может решить ленд-девелопмент.

Российский рынок земли  нуждается в таком виде перспективного бизнеса как ленд-девелопмент. Рассмотрим более детально, что представляет собой ленд-девелопмент и может  ли данный вид земельного бизнеса  способствовать развитию земельного рынка  в России.

Ленд-девелопмент (англ. Land development) - высокорентабельный, очень доходный и привлекательный для инвестирования земельный бизнес. Это не просто покупка - продажа земельного участка, это целый процесс, включающий в  себя, во-первых – приобретение наиболее подходящего и привлекательного земельного участка, во-вторых – необходимо тщательно разработать соответствующий  всему проекту архитектурный план и общую концепцию. Так же необходимо провести организационные работы для налаживания необходимой и, по возможности, наиболее полной инфраструктуры. Нельзя забывать и про необходимость подведения всех коммуникаций, газа, воды, канализации, электричества, и т.п. А также конечный пункт этого бизнеса, который выступает заключительным аккордом, это продажа уже освоенного, облагороженного и развитого участка покупателю.

Инвестирование подобных проектов и денежные вложения в такой  бизнес, как ленд-девелопмент получают все наибольшее распространение  и становятся все привлекательнее. Ведь доходы от капитальных вложений в строящиеся поселки, состоящие  из коттеджных домиков, составляют в  среднем от 40% до 80%. Очень выгодно  вкладывать деньги, и инвестировать  капитал под строительство промышленных объектов. Очень быстро растущие сети торговых организаций тоже требуют  благоустроенных участков, имеющих  перспективу дальнейшего развития. Соответственно есть большой спрос  на проекты, имеющие торговое направление, а также складское. Инвестиции в  земли промышленного назначения и этот вид строительства так  же приносят большие дивиденды своим  владельцам.

В будущем влияние ленд-девелопмента на развитие и укрепление рынка земли  в России, будет большим вследствие выгодности данного бизнеса. Существует очень большой, и все более  увеличивающийся, спрос на земельные  участки по всей России. По количеству предложений по приобретению участков годных к освоению лидирует Москва и Московская область. Сегодня благодаря  тому, что Россия будет, принимать  у себя зимнюю олимпиаду 2014 года огромным спросом пользуются земельные массивы  города Сочи, его пригород и окрестности. Но и в регионах находящихся на периферии, вдали от огней столицы  нашей державы земельный рынок  не затихает и не спит.

Все большее влияние Ленд-девелопмента входит в процессы покупки и продажи  землевладений. Чтобы удовлетворять  постоянно растущие аппетиту бизнесменов  работающих по схеме ленд-девелопмента в агентствах недвижимости даже создаются специализированные отделы, которые предлагают к продаже - приобретению или земельные массивы которые требуется облагородить и благоустроить, или уже готовые объекты к продаже. Так же встречаются предложения с частично выполненными работами, которые предлагаются с подрядом на выполнение последующего строительства или же без подряда.

Так что благодаря возникновению  и дальнейшему развитию ленд-девелопмента имеется все более высокий  рост темпов развития рынка земли  в России. Роль ленд-девелопмента в  развитии земельного рынка настолько  высока, что даже был организован  семинар по данной проблеме. Его  организаторами выступили министерства соответствующего профиля, региональные ведомства соответствующего направления  деятельности, при участии одного из информационных агентств. Участниками  семинара так же были главы администраций  субъектов Российской федерации, представители  инвестиционных фирм, как российских, так и зарубежных, представители  профессиональных ассоциаций, руководители банков, инвестиционно - строительных фирм.

На семинаре рассматривались  и обсуждались очень важные вопросы, касающиеся развивающегося рынка земли, и новых тенденций в его  развитии. Большое внимание было уделено  основным направлениям в развитии ленд-девелопмента и перспективам его развития, а  также исследовался механизм действия ленд-девелопмента в России. Особенно привлекли внимание участников семинара, таки вопросы, как актуальность проведения взаимных действий, направленных на создание широкой инфраструктуры земельных  площадок, между ведомствами и  министерствами соответствующего профиля  деятельности.

Ни у кого не вызывает сомнений, в возникновении ленд-девелопмента, как актуального вида бизнеса, кроются  в растущих темпах российской экономики. Безусловно, в России ленд-девелопмент  носит все больше инвестиционный характер. Но в связи со все более разрастающимся рынком земли, и ленд-девелопмент, переняв механизмы и опыт реализации проектов из западных стран, будет иметь все больше новых форм, позволяющих получить наиболее выгодную реализацию проектов. А соответственно, расширяя рынок земли в России[11].