Рынок земли и недвижимости

41

Содержание

Введение

1. Теоретические аспекты инвестирования в недвижимость

1.1. Понятие и классификация объектов недвижимости

1.2. Свойства недвижимости как объекта инвестирования

1.3. Особенности рынка недвижимости как инструмента вложения капитала

2. Анализ принципов, методов и подходов инвестирования в недвижимость

2.1.Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования

2.2. Методологические основы анализа рынка  доходной недвижимости

2.3. Основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости

3. Перспективы и пути развития инвестиционной деятельности в сфере недвижимости в РФ

Заключение

Список использованных источников

Замечания:

1. Пункт 3.1 удалила, т.к. глава не может состоять из одного пункта.

2. Нет ссылок на литературу

3. Вторая глава не содержит анализ статистической информации о структуре и уровне инвестиций в недвижимость

4. Материал третьей главы больше подходит для второй. А в третьей главе необходимо собственно рассмотреть основные проблемы, препятствующие развитию инвестиций в рынок недвижимости (в том числе иностранных инвестиций), а также прогнозы и  перспективы дальнейшего изменения ситуации.

5. Заключение – примитивно и не отражает сути проделанной работы (и еще – 1 страница это мало!).

Введение

Устойчивый экономический рост и повышение уровня благосостояния населения страны неразрывно связаны с инвестиционным обеспечением процесса функционирования всех отраслей народного хозяйства, а также в значительной степени определяются степенью аккумуляции накоплений хозяйствующих субъектов и сбережений населения с целью их трансформации в инвестиции.

Разнообразие форм, инструментов инвестирования, а также появление различных, в том числе специализированных, инвестиционных институтов, способствует созданию инвестиционного рынка, определяющего сущность экономики всех развитых стран. В современной России процесс формирования и развития инвестиционного рынка выступает одним из приоритетных направлений экономической политики. Инвестиции в недвижимость в рыночных условиях являются одним из важнейших видов инвестиций и, по мнению российских экономистов, «могут стать своеобразным локомотивом для вывода всей российской экономики из глубокого инвестиционного кризиса».

В условиях экономической нестабильности, во времена обесценивания денежных активов, инвестиции в недвижимость остаются самым надежным и безопасным видом вложения финансовых средств, который приносит постоянный доход и сохраняет капитал. Стоимость недвижимости в значительно меньшей степени подвержена  изменениям, чем стоимость акций, и дает прибыль не только от прироста капитальной стоимости, но и от аренды.

Ликвидная недвижимость в России за последние пятнадцать лет превратилась в составную часть рынка инвестиций. Почти каждого владельца свободных финансовых активов интересуют выгодные денежные вклады. Так сложилось в нашей стране, что наиболее популярным и прибыльным способом вложения финансовых средств являются инвестиции в недвижимость. Вне зависимости от политической и экономической ситуации, инвестирование в недвижимость представляется наиболее рентабельным и перспективным.

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что данная тема курсовой работы является актуальной.

Целью исследования является изучение актуальных вопросов инвестиций в недвижимость в современной России.

В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

- рассмотреть понятие и классификацию объектов недвижимости;

- выделить свойства недвижимости как объекта инвестирования;

- определить особенности рынка недвижимости как инструмента вложения капитала;

- проанализировать принципы, методы и подходы инвестирования в недвижимость;

- определить перспективы инвестирования в рынок недвижимости России.

Методическую основу исследования составляют принятые в отечественной науке способы и формы научного познания. В качестве научно-познавательных инструментов и приемов использованы общенаучные методы, такие, как системный и комплексный подход, сравнительный анализ, метод научной абстракции, анализ и синтез, а также метод комплексного экономического анализа.

В качестве исходной информационной базы использовалось действующее законодательство, теоретические материалы исследования различных авторов, научная и учебная литература.

1. Теоретические аспекты инвестирования в недвижимость

1.1. Понятие и классификация объектов недвижимости

Прежде всего, следует отметить, что в экономической литературе для обозначения исследуемого понятия используются термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи», «объекты недвижимости», которые обычно выступают как синонимы.

Прежде чем привести законодательное определение понятия «недвижимость», рассмотрим некоторые наиболее распространенные определения понятия недвижимости, которые содержатся в экономической и справочной литературе.

Наиболее общая, популярная трактовка рассматриваемого понятия представлена в Большом экономическом словаре, где под недвижимостью понимается земля и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, иные вещные права на землю, имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней.

Гражданский кодекс РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права. Так, согласно статье 130 ГК РФ «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». К недвижимости также в силу ст.132 ГК РФ относятся предприятия как имущественные комплексы.

Таким образом, и в трактовке Гражданского кодекса РФ к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости). Это свойство недвижимого имущества обуславливает такие важные для инвестирования в объекты недвижимости и управления ими особенности, как значительная стоимость и жесткая привязка к земле (вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и, соответственно, снижается их цена).

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, поэтому возникает необходимость законодательно-правового выделения недвижимости в особый род вещей с установлением для нее особого правового режима, что влечет за собой обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права. В соответствии со ст. 131 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации».

Это означает, что к объектам недвижимости относятся объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, а именно, земельный участок и прочно связанные с ним улучшения и принадлежности, а также совокупность прав, оговоренных законом, на объекты собственности, прочно связанные с землей. Оборот недвижимости есть оборот прав на недвижимость, между объектом недвижимого имущества и правами на него существует неразрывная связь.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым относятся как отдельные, так и сложные объекты. Первые включают в себя:

- земельные участки,

- участки недр,

- обособленные водные объекты,

- объекты, связанные с землей: леса, многолетние насаждения, здания,

сооружения,

- приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты,

- другие объекты, наделенные законом статусом недвижимости.

К сложным (с. 134 ГК РФ) объектам недвижимости относятся предприятия в целом как имущественные комплексы (с. 132 ГК РФ), включая земельные участки, здания и сооружения, инвентарь и оборудование, сырье и продукцию, требования и долги, права и обозначения, индивидуализирующие предприятие и его продукцию, нематериальные активы, информацию, другие исключительные права.

Таким образом, хотя в общем случае недвижимостью считаются земельные участки и все, что с ними связано, перемещение которых невозможно без значимого ущерба и ограничения возможностей их использования, российское законодательство приравнивает к этой категории имущества и другие объекты, которые по своей физической природе являются движимыми - это подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).

Юридическое признание указанного имущества и качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно обладает признаком прикрепленности к земельному участку, как элементу природной среды и предусматривает использование природных ресурсов, и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Вместе с тем, вследствие отсутствия прочной (нерасторжимой) связи с земельным участком, такие объекты, строго говоря, являются «псевдообъектами недвижимости». Такое расширительное толкование может быть объяснено целесообразностью использования общего правового режима. То есть применительно к недвижимости используются не только критерии материально физической формы, но и критерии экономико-правового характера.

Рисунок 1. Критерии выделения понятия недвижимость

На рис. 1 схематично представлена принятая в экономической литературе трактовка основных критериев выделения понятия недвижимость. Поскольку экономическая природа недвижимости позволяет рассматривать ее как актив, т.е. объект, владение которым позволяет получать доход, на схеме отдельно изображен блок, отражающий правовые отношения собственности, которые особенно важны при владении недвижимости и инвестировании в недвижимость.

Это в первую очередь связано с тем обстоятельством, что недвижимое имущество отличается многообразием возможных комбинаций, составляющих правомочия права собственности (распоряжения, владения и пользования). Так, отдельные части сложного объекта недвижимости могут находиться в собственности пользователей, другие в аренде, третьи – переданы в залог, четвертые – в государственной собственности и т.д.

Поскольку при принятии решения об инвестировании в недвижимость необходимо учитывать особенности объекта инвестирования в соответствии с определенными классификационными признаками, перейдем к анализу вопросов формирования классификации объектов недвижимости.

Необходимо отметить, что в российском федеральном законодательстве нет официально закрепленной классификации объектов недвижимости, впрочем, как и самого понятия «объект недвижимости».

В экономической литературе и хозяйственной практике существуют различные подходы к классификации объектов недвижимости.

Во-первых, в качестве ключевых характеристик объектов недвижимости, которые во многом определяют особенности владения и управления ими, а также инвестирования в недвижимость, можно выделить:

1). Стационарность, неразрывность с поверхностью земли. Как отмечается во всех определениях, объекты недвижимости характеризуются жесткой привязкой к земной поверхности и невозможностью их перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает их непригодными для дальнейшего использования.

2). Материальность (недвижимость характеризуется как вещь, что порождает её способность к обороту). Следует отметить, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, влиянии на окружающую среду, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости, однако сама по себе ее не определяет. Важным и необходимым условием является ограниченность предложения, влияющая на характер и величину спроса. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение экономических агентов, способствуя созданию, сохранению, увеличению или уменьшению стоимости недвижимости. Следует заметить, что недвижимое имущество является одним из немногих товаров, стоимость которых не только относительно стабильна во времени, но и имеет тенденцию к постепенному росту. Недвижимые объекты используются по месту их расположения, вследствие чего необходимым является учет территориальных предпочтений.

3). Долговечность (непотребляемость) – т.е. сохранение натурально-вещественной формы в течение длительного времени. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам, жилые здания в зависимости от материала основных конструкций подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям. Свойство долговечности обуславливает надежность инвестиций в недвижимость.

Особая экономическая ценность недвижимости обусловлена тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, ее конструктивные особенности требуют существенных затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Кроме общих перечисленных характеристик недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость объектов недвижимости.

Недвижимость всегда выступает как долгосрочный актив, связанный с долгосрочным инвестированием. Как правило, приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.е. для вложения капитала в объект недвижимости требуется привлечение единовременных значительных ресурсов. Кроме того, вложения в объекты недвижимости характеризуются большим сроком окупаемости.

Во-вторых, содержательное определение недвижимости предполагает выделение в ее составе в зависимости oт происхождения естественных и искусственных объектов.

1). Естественные (природные) объекты – это земельные участки, леса и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости являются «недвижимостью по природе», они созданы

природой без участия человека. Их отличительной особенностью является также невоспроизводимый характер.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части, образующие самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1). Земли сельскохозяйственного назначения, имеющие особый правовой статус на рынке недвижимости.

2). Земли поселений, занимающие около 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства.

3). Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения.

4). Земли особо охраняемых территорий, которые включают заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др.

5). Земли лесного фонда, которые полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6). Земли водного фонда - это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7). Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей. Земельный участок в хозяйственном обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр. В материальных активах коммерческой организации учитываются участки, находящиеся в ее собственности, а в нематериальных – предоставленные или приобретенные вещные и обязательственные права на них.

К этим правам в соответствии с действующим законодательством отнесено право:

- пожизненно наследуемого владения участками государственной и муниципальной собственности;

- постоянного (бессрочного) пользования участками государственной и муниципальной собственности;

- аренды земельного участка;

- ограниченного пользования прилегающими земельными участками, находящимися в собственности иных лиц.

2). Искусственные объекты (главным образом постройки), представляющие собой результат труда человека. Искусственные объекты могут быть тесно связаны с природой, так что в отрыве от нее их функционирование затруднено. Искусственные объекты воспроизводимы. В зависимости от функционального назначения к данной категории недвижимости относятся:

- жилая недвижимость – мало- и многоквартирные дома. Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, личный дом;

- инфраструктурная недвижимость (инженерные сооружения) – мелиоративные сооружения, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.;

- коммерческая недвижимость – офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружении, предприятия как имущественные комплексы;

- общественные здания и сооружения (объекты специального назначения) – административные здания, школы, церкви, театры, больницы.

Каждая из перечисленных групп может быть в свою очередь разбита на подгруппы в соответствии с различными типологическими критериями.

Структуру объектов недвижимости в пространственном выражении и специфику правого статуса составных частей объекта недвижимости отражает классификация, подразделяющая объекты недвижимости на собственно земельные участки, первичные и вторичные объекты недвижимости:

- земельный участок – это часть земной поверхности, имеющая юридически и геодезически определенные границы, поворотные точки которых закреплены на местности межевыми знаками;

- первичный объект недвижимости – это земельный участок и все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения);

- вторичный объект недвижимости – оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты и т.п.).

Приведенные выше системы классификации основных фондов и земельных участков в настоящее время приняты за основу при их учете в составе активов предприятий. Однако они рассматривают объекты недвижимости в первую очередь как элементы основных фондов. Для анализа рыночной стоимости недвижимости в литературе используются другие классификации, учитывающие основные «товарные» свойства объектов.

Так, коммерческая недвижимость по функциональному назначению (как способности приносить доход) может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую (в т. ч. производственную) недвижимость и  создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость непроизводственного характера.

К недвижимости, приносящей доход, относятся: офисные помещения; гостиницы (гостиничные проекты достаточно сложны, сопряжены с высокими инвестиционными рисками); гаражи и стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; промышленная (индустриальная) недвижимость.

Применяется также следующая классификация по функциональному назначению (как степени участия в производстве товара) объектов недвижимости, когда выделяют: производственные объекты (прямо или косвенно участвующие в создании товара); непроизводственные (не участвующие в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения).

Приведем еще некоторые классификации объектов недвижимости, не являющиеся альтернативными изложенным выше.

По степени готовности к эксплуатации выделяются: введенные в эксплуатацию объекты (здесь можно отдельно выделить объекты, требующие капитального ремонта, и реконструкции); незавершенные строительством объекты; объекты на этапе проекта.

По форме собственности недвижимое имущество делится на имущество, находящееся в: частной собственности; государственной собственности; коллективной совместной собственности; коллективно-долевой собственности; собственности общественных организаций.

По отраслевой принадлежности принято выделять: промышленные, строительные, сельскохозяйственные и жилищно-коммунальные объекты недвижимости.

По возможности приватизации различают: запрещенные к приватизации объекты недвижимости; объекты, приватизируемые по разрешению правительства; свободно приватизируемые объекты.

По целям использования выделяют: недвижимость, используемую для ведения бизнеса, для продажи, сдачи в аренду, наем.

Рассмотренные выше классификации используются в российской хозяйственной практике.

1.2. Свойства недвижимости как объекта инвестирования

Объект недвижимости как инвестиционный актив представляет собой сплав физических, экономических и юридических характеристик, определяющих ценность недвижимости.

В современной отечественной литературе вопрос об экономической природе недвижимости трактуется весьма неоднозначно. Одни авторы полагают, что «недвижимость является финансовым активом»; «недвижимость – это не товар, а капитал в вещной форме, собственность, приносящая доходы или прибыль». Другие считают, что «недвижимость относится к категории товаров».

Такое различие в трактовках обусловлено экономической особенностью недвижимости, состоящей в том, что она принадлежит к числу таких товаров, которые одновременно могут выступать как потребительский товар и как капитал. Один и тот же объект, например квартира, может рассматриваться и как источник дохода (при сдаче ее в аренду или при покупке с целью последующей перепродажи на растущей ценовой динамике рынка) и как предмет потребления.

Таким образом, объект недвижимости одновременно может выступать для разных лиц и как разновидность финансового актива (имеющего, в отличие от иных видов данного актива – акций, облигаций, валюты – вещную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования.

Можно выделить следующие особенности недвижимости как реального актива:

1). Стационарность, прочная связь с землей или неподвижность. Стационарность недвижимости предполагает территориальную локальность рынка недвижимости, то есть, недвижимость нельзя купить, например, на бирже или на другом оптовом рынке. Это уникальный товар, так как привязан к определенному месту.

2). Уникальность и, как следствие, разнородность объектов недвижимости. Уникальность недвижимости предполагает, что подобный товар не может быть однородным или типовым, даже квартира в типовом многоквартирном доме имеет такие уникальные присущие только ей характеристики, как, например, ориентация окон по сторонам света или внутренняя планировка. Поэтому каждая сделка на рынке недвижимости уникальна имеет свои специфические особенности.

3). Ограниченность числа объектов, вытекающая из ограниченности земли. Основной особенностью недвижимости как реального актива является её относительная дефицитность или редкость, поскольку количество земли ограничено, а количество недвижимости для конкретного функционального использования ещё более ограничено вследствие низкой эластичности предложения.

4). Долговечность объектов недвижимости и длительность их создания.

Однажды созданные «неотделимые капитальные улучшения» в течение нескольких десятков лет являются частью потенциального предложения на рынке. В течение всего срока службы объекты недвижимости попадают в те или иные циклы экономической конъюнктуры, испытывая на себе рост и падение спроса, зависимость ценообразования от развития регионального рынка в целом.

При выборе объекта недвижимости как объекта инвестирования следует учитывать данные особенности, поскольку они значительно усложняют процесс оценки эффективности инвестиций.

Кроме того, необходимо учитывать особенности объекта недвижимости как финансового актива:

1). Неравномерность денежных потоков, связанных с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирования и функционирования. Инвестиции в недвижимость, как известно, связаны с первоначальными единовременными затратами и неравномерными текущими поступлениями и выплатами за весь период владения. Конец периода владения – продажа объекта недвижимости, как правило, связан с наибольшим поступлением денежных средств по объекту.

2). Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для приобретения недвижимости необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой, у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

3). Необходимость в управлении. Недвижимость, в отличие от других активов, в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Поэтому, с одной стороны, для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив. С другой - для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, недвижимость может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

4). Неоднородность, что определяет существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.

5). Низкая ликвидность. Низкая ликвидность недвижимости является одной из ее основных характеристик в качестве объекта инвестиций. Низкая ликвидность стимулирует долгосрочный характер инвестиций в недвижимость и меньший объем спекулятивных операций (по сравнению с другими видами инвестиций).

6). Высокие транзакционные издержки при осуществлении сделок с недвижимостью. Низкая ликвидность недвижимости как объекта инвестиций отражает не только длительность времени, необходимого для совершения сделки, но и высокие затраты на ее осуществление. Для коммерческой недвижимости они составляют примерно 1% от цены недвижимости, для жилой - существенно выше и могут достигать 10% от цены объекта.

7). Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов. Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов.

8). Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости – результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.

9). Сохранность инвестируемых средств. Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля – неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения - долговечные конструкции. В то же время обеспечение сохранности имущества может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

10). Раздельные юридические права. Каждый объект недвижимой собственности неотделим от пакета связанных с ним имущественных прав. Собственно, каждый объект может иметь различное сочетание юридических прав и интересов. В частности, может быть осуществлено право аренды земельного участка и право собственности на здание или сооружение, находящееся на нем.

11). Сложность и гибкость системы финансирования. Сложность условий финансирования связана с необходимостью учета фактора времени осуществления финансирования, методов расчета процентов по кредитам, различных частичных имущественных интересов, а также системы долевого участия.

12). Особенности налогообложения операций с недвижимой собственностью. В различных странах и даже в регионах существуют разные налоговые системы, определяющие особенности взимания налогов с владельцев, продавцов и покупателей объектов недвижимости, что в конечном итоге может определить инвестиционную активность на рынке недвижимости.

13). Присущие только данному активу определенные виды рисков. Особенности рисков связаны с неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости. Чем выше степень осознания риска, тем выше требования инвесторов к доходности операций с недвижимостью.

14). Территориальная локализованность рынков недвижимости. Таким образом, недвижимость имеет присущие ей как физические, так и экономические характеристики, которые непосредственно влияют на ее характеристики как объекта инвестирования и обуславливают выбор формы получения дохода от инвестирования в недвижимость.

Обычно выделяют следующие основные формы получения доходов от недвижимости:

а). Текущий доход в виде периодических платежей, прежде всего от сдачи недвижимого имущества в аренду.

б). Увеличение стоимости капитала и результате роста рыночной стоимости объекта недвижимости. Реализация прироста стоимости капитала, вложенного в объекты недвижимости, происходит в момент продажи или иной сделки с объектом недвижимости.

Перечисленные характеристики создают индивидуальность, а иногда и уникальность каждого объекта недвижимости, что, в свою очередь, формирует особые механизмы ценообразования, основанные на профессиональных процедурах рыночной оценки. Важно также учитывать то обстоятельство, что различные объекты недвижимости обладают своими специфическими особенностями, как с точки зрения особенностей работы на том или ином сегменте рынка, так и с точки зрения специфики инвестиций в объект недвижимости. Так, например, объекты недвижимости различных типов как объекты инвестирования существенно отличаются друг от друга (табл. 1).

Таблица 1. – Инвестиционные характеристики жилой и коммерческой недвижимости.

В условиях развитых рынков недвижимости такие признаки жилой недвижимости, как более высокая ликвидность, меньшая зависимость от спада или подъема в региональной экономике, делают инвестиции в данный тип недвижимости более надежными, хотя и менее доходными, чем вложения в коммерческую недвижимость. Поэтому инвестиции в жилую недвижимость являются более привлекательными с точки зрения инвесторов, стремящихся к минимизации риска, как правило, физических лиц. Для институциональных инвесторов, профессионально исследующих возможные варианты инвестирования и стремящихся к максимизации дохода, коммерческая недвижимость является более привлекательным объектом инвестиций. Однако, относительное отставание развития рынка коммерческой недвижимости, более высокие риски и зачастую относительно более низкая доходность способствуют тому, что институциональные инвесторы предпочитают вкладывать свои ресурсы в строительство жилой недвижимости. Коммерческая недвижимость используется рентными паевыми фондами для получения арендных платежей в процессе управления ею.

1.3. Особенности рынка недвижимости как инструмента вложения капитала

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как: товар; формирование цены; способы финансирования сделки; степень ликвидности;     баланс спроса и предложения; число потенциальных покупателей;     информированность участников сделки; методы регулирования; надежность прогнозирования рыночной ситуации.

1) Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.

2) Формирование цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.

3) Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости.

4) Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.

5) Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.

6) Число потенциальных покупателей. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т.д.

7) Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке.

8) Методы регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли-продажи.

9) Надежность прогнозирования рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем, что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характеристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость.

Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций. Участники рынка – это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью: покупатели; продавцы;      арендаторы; арендодатели; кредитные учреждения;  заемщики; девелоперы;    строители; менеджеры; владельцы; инвесторы.

Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.

2. Анализ принципов, методов и подходов инвестирования в недвижимость

2.1.Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования

Объекты недвижимости значительно отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Будущие  доходы от недвижимости, наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Следствием этого является то, что невозможно разработать универсальный рецепт, как оценивать различные объекты недвижимости; не существует универсальной формулы, по которой можно было бы рассчитать стоимость недвижимого имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки недвижимости.

Принципы оценки представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиций субъектов рынка недвижимости и при корректном применении приводят к достоверным заключения о стоимости имущества.

В результате многолетней практики и теоретических исследований в области оценки недвижимости сформировались три группы принципов оценки. Первая из них связана с представлениями собственника о недвижимости; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимости, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой. Отдельным, не входящим в указанные группы принципов, является принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости.

Инвестор, решая задачу определения стоимости недвижимости, может и должен ставить себя на место потенциального собственника, эксплуатирующего объект недвижимости, и учитывая влияния рыночной среды.

В первую группу принципов, связанных с представлениями собственника об имуществе, входят следующие принципы: принцип полезности; принцип замещения; принцип ожидания.

Вторая группа, принципы которой обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, объединяет следующие принципы: принцип вклада;               принцип остаточной продуктивности земельного участка; принцип равновесия; принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности).

К третьей группе, включающей принципы, обусловленные рыночной средой, относятся: принцип спроса и предложения;               принцип соответствия; принцип конкуренции;              принцип изменения.

Принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости является важнейшим компонентом концепции наилучшего использования – основополагающей концепции в оценке недвижимости, которая учитывает оптимальное сочетание характеристик недвижимости и сложившихся на текущий момент рыночных условий, и основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого объекта недвижимости.

Таким образом, использование как незастроенных, так и застроенных земельных участков соответствует следующей тенденции: собственник эксплуатирует их в соответствии со своим наилучшим вариантом использования. Вместе с тем текущее использование объекта не обязательно является наилучшим, поэтому указанное оценщиком в отчете об оценке объекта недвижимости может не совпадать с текущим его использованием.

При определении наилучшего (наиболее эффективного) использования объекта принимают во внимание следующее:

- рыночные условия  (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемой недвижимости);

- существующие нормы зонирования;

- ожидаемые изменения на рынке недвижимости;

- текущий способ использования недвижимого имущества.

Наилучшее использование объекта недвижимости – это наиболее вероятное и юридически разрешенное использование этого объекта (если объект - участок земли, то свободного или с улучшениями), которое физически возможно, экономически обоснованно и приводит к наивысшей стоимости оцениваемого объекта.

В отчете об оценке наилучшими признаются как один конкретный вариант использования, так и последовательная смена различных его способов (вариантов) использования. Диапазон вариантов использования земельного участка может быть ограничен имеющимися на нем улучшениями, как для участка свободного и готового для застройки в соответствии с наилучшим использованием, так и  для застроенного участка с уже имеющимися улучшениями.

Например, склад, размещенный в промышленной зоне города, соответствует наилучшему использованию участка земли, на котором находится. Однако расположение подобного объекта в центральной части города не соответствует принципу наилучшего использования занятого этим складом земельного участка, которому более отвечает использование данного участка земли под строительство офисного здания, развлекательного заведения, ресторана или торгового центра.

Наилучшее использование с течением времени может меняться (например, если в непосредственной близости от земельного участка построили крупную автомагистраль), то наилучшим использованием участка может стать строительство мотеля, автозаправочной станции или придорожного кафе.

Принцип полезности заключается в том, что при  оценке недвижимости следует исходить из того что, недвижимость только в том случае обладает стоимостью, если она может быть полезна реальному или потенциальному собственнику, если она может удовлетворить его потребности (в жилище, отдыхе и пр.) либо  приносить доход. Полезность является ключевым критерием стоимости любого объекта недвижимого имущества. Все объекты недвижимого имущества, несмотря на их разнообразие, сопоставимы по своей способности удовлетворять определенные потребности собственника или приносить ему доход. Следует учитывать, что полезность для каждого собственника индивидуальна, как и представление о ней. Общим же является следующее   - чем больше полезность объекта, тем выше его стоимость. Итак, принцип полезности заключается в том, что оценочная стоимость объекта недвижимого имущества тем выше, чем в большей мере он способен удовлетворять потребности потенциального собственника.

Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель (потребитель) на открытом рынке не заплатит за объект недвижимости цену, превышающую затраты на приобретение объекта имущества, в той же степени привлекательного для покупателя, т.е. с эквивалентной полезностью.

В соответствии с принципом замещения предполагается, что покупатель будет рассматривать все имеющиеся у него альтернативные варианты сделок и будет подходить рационально к решению вопроса выбора, располагая достаточным временем для этого. Среди альтернативных вариантов поведения покупателя могут быть: покупка другого, аналогичного объекта имущества: воспроизводство аналогичных улучшений на другом участке земли: вложение средств, обеспечивающее сопоставимый по своим характеристикам доход.

Принцип замещения означает, что расчетливый здравый покупатель не заплатит за данный объект наименьшей цены, запрашиваемой на данном сегменте рынка за аналогичный объект с той же степенью полезности. Таким образом, принцип замещения позволяет установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Данный принцип лежит в основе применения сравнительного подхода.

Принцип ожидания заключается в следующем. Стоимость недвижимости, прежде всего, зависит не от прошлых цен продаж аналогичных объектов или от их восстановительной стоимости, а от тех выгод, которые участники рынка намереваются и могут получить в будущем о приобретения и использования недвижимого имущества. Стоимость имущества определяется выгодами (или преимуществами), которые, как ожидается, это имущество принесет владельцу.

Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер. Экономический спад, безработица, напряженная социальная обстановка, государственные ограничения на застройку способны отрицательно повлиять на стоимость имущества.

Обустройство прилегающих к участку земель способно существенно изменить его стоимость. Если на момент оценки объекты прилегающей территории находятся на стадии планирования и проектирования, в процессе анализа и последующей оценки должно быть учтено их потенциальное воздействие. Таким образом, стоимость объекта и имущества зависит от ожиданий собственника.

Принцип вклада – стоимость каждого элемента недвижимого имущества определяется вкладом этого элемента в общую стоимость всего объекта имущества. Иначе говоря, стоимость каждого элемента равна величине, на которую уменьшится общая стоимость имущества в отсутствии данного элемента, или величине, на которую увеличится общая стоимость имущества при наличии данного элемента.

Стоимость элемента недвижимости необязательно равна затратам на его создание. Например, строительство на дачном участке теннисного корта необязательно увеличит совокупную стоимость объекта недвижимости на сумму понесенных затрат. Стоимость вклада корта измеряется по полезности с точки зрения среднего покупателя. Этот  вклад может быть оценен как выше, так и ниже строительных затрат.

Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Процесс оценки рыночной стоимости земельного участка аналогичен оценке других объектов недвижимости. Вместе с тем имеется существенная разница, заключающаяся в том, что рыночная стоимость земельного участка является базисной составляющей рыночной стоимости всего совокупного объекта недвижимости, хотя в практике оценки земельного участка его рыночная стоимость рассчитывается в виде остатка от общей стоимости объекта за вычетом улучшений. В этом проявляется действие принципа остаточной продуктивности земельного участка.

Следует заметить, что одним из следствий реализации данного принципа является метод техники остатка земли – универсальный метод оценки стоимости земельного участка, особенно эффективный при отсутствии информации о продажах аналогичных участков, но при наличии сведений о доходности всего объекта недвижимости – земельного участка с улучшениями. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, приходящийся на долю улучшений.

Принцип равновесия, иногда называемый принципом сбалансированности (пропорциональности), заключается в том, что стоимость объекта недвижимости определяется степенью равновесия между его парными элементами. Для большинства объектов недвижимости важнейшая пара элементов – земля и улучшения. Данный принцип устанавливает, что максимальная стоимость недвижимости достигается при оптимальном (равновесном) соотношении между землей и улучшениями, т.е. когда при дополнительных (по отношению к равновесному состоянию) капиталовложениях уже не происходит относительного прироста стоимости имущества.

Данный принцип тесно связан с принципом предельной доходности.

Принцип предельной доходности гласит, что последовательное добавление улучшений сопровождается ростом стоимости недвижимого имущества. На определенной стадии затраты по созданию дополнительных улучшений уже не будут полностью компенсированы за счет повышения стоимости объекта. Эффект, связанный с нелинейным увеличение стоимости имущества по мере добавления улучшений, является эффектом насыщения. Данный принцип применяется в методах затратного подхода, в частности при анализе устранимого физического и морального износа.

Принцип спроса и предложения. Под предложением понимается все недвижимое имущество данного вида, выставленное на продажу или аренду на данный момент времени на данном сегменте рынка. Под спросом понимается все недвижимое имущество данного вида, которое участники рынка готовы приобрести в течение данного периода времени.

Изменение цены (стоимости) объекта недвижимости непосредственно  зависит от изменения величины спроса и предложения на рынке недвижимости, от их взаимодействия.

Принцип спроса и предложения в оценке является следствием закона предложения    и спроса – экономической закономерности, связывающей объемы спроса и предложения с ценами товаров на рынке.

Для заданных величин предложения и спроса путем совмещения соответствующих зависимостей «предложение-цена» и «спрос-цена» определяется точка рыночного равновесия, в которой рыночная цена товара такова, что объемы спроса и предложения совпадают. При равновесной цене товара равновесный объем предложения совпадает с равновесным объемом спроса.

С принципом спроса и предложения тесно связан принцип конкуренции.

Принцип конкуренции. Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, стремящихся заключить сделку или арендный договор о купле-продаже недвижимости. Кроме того, каждый объект конкурирует со всеми другими аналогичными объектами.

В долгосрочной перспективе конкуренция выравнивает необычно высокие или избыточные прибыли. Возможное извлечение прибыли порождает конкуренцию, но возможность извлечения сверхвысоких прибылей порождает разрушительную конкуренцию.

Принцип соответствия – стоимость объекта недвижимого имущества зависит от степени однородности окружающей застройки в районе, которая удерживает величины стоимости недвижимого имущества на определенном уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии содержания объекта в нормальном состоянии) или значительно не превысит этот уровень.

Если поддержание соответствия в районе способствует сохранению величин стоимости на одном уровне, то его нарушение сказывается на них отрицательно. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в дачных поселках, где участки распродавались владельцам разных категорий в разное время. Расположение по соседству дорогих и дешевых объектов недвижимости ведет к уменьшению рыночной стоимости более дорогих объектов недвижимости.

Принцип изменения. Изменение рыночных условий – неизбежный и постоянный процесс, протекающий постепенно и часто скрыто. Чем активнее сегмент рынка, тем быстрее в нем протекают изменения. К самым резким сдвигам на рынке недвижимости приводят изменения законодательства, строительство новых объектов, закрытие промышленных предприятий, а так же форс-мажорные обстоятельства в виде военных действий, природных катастроф и т.д.

На стоимость недвижимости постоянно оказывают как положительное, так и отрицательное влияние множество факторов: социальные, экономические, экологические, а так же факторы государственного регулирования.

2.2. Методологические основы анализа рынка доходной недвижимости

В последние годы все большее внимание российских инвесторов привлекает рынок доходной недвижимости, так как он обладает высокой инвестиционной привлекательностью: в периоды спада производства и инфляционного роста цен обеспечивает получение более устойчивого потока доходов, относительно более высокую ставку доходности ( по сравнению с финансовыми активами) на собственный капитал и защиту от инфляции. Необходимо отметить, что для получения стабильных высоких доходов от инвестиций в доходную недвижимость необходим тщательный анализ рынка недвижимости, поскольку его преимущества не реализуются автоматически. Более того, если нет тщательного анализа состояния и перспектив развития рынка недвижимости в конкретном регионе, как основы для оценки рисков, характерных для недвижимости, вложения в недвижимость могут привести к банкротству даже в самый благоприятный период развития.

При анализе рынка доходной недвижимости необходимо учитывать, что каждый из сегментов рынка недвижимости имеет свои существенные особенности. Например, для понимания особенностей функционирования рынка жилой недвижимости необходимо учесть особые экономические характеристики жилья и факторы, оказывающие влияние на рынок жилой недвижимости:

- уникальность каждого объекта недвижимости;

- местные ограничительные факторы (налоги, доступность услуг, контроль за окружающей средой);

- общий экономический климат и его тенденции;

- наличие механизмов «быстрой» продажи;

- изменчивость улучшений;

- долговременные договора аренды, ведущие к уменьшению предложения на рынке;

- финансовые и другие условия, влияющие на цены.

Рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

- колебания сезонной активности;

- изменения общей социально-экономической и региональной экономической конъюнктуры;

- изменения в денежной политике Правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделок купли-продажи недвижимости;

- изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве.

Методологически верный подход к анализу рынка недвижимости определяет и структуру анализа: большое внимание в отчете по оценке объекта недвижимости должно быть уделено дифференциации занятости работоспособного населения в регионе, росту безработицы, динамике платежеспособного спроса и факторам, влияющим на объемы предложения жилой недвижимости.

Недостатки в отчетах многих российских оценщиков недвижимости порождены слабой разработанностью методов и основных принципов анализа рынка недвижимости вообще и рынка доходной недвижимости в частности.

Особенности концептуального подхода к анализу рынка доходной недвижимости заключаются в учете взаимосвязи и взаимодействия рынка доходной недвижимости и рынка капитала. Состояние рынка недвижимости вообще и рынка доходной недвижимости в частности определяются в значительной степени положением и перспективами развития рынка капитала. Исходя из данной основной предпосылки, в анализе рынка доходной недвижимости целесообразно выделить несколько этапов.

Этап первый - независимо от типа оцениваемой недвижимости (жилая, офисная или многофункциональная) первым шагом в анализе рынка недвижимости является четкое определение целей анализа рынка, поскольку недвижимость можно рассматривать с трех точек зрения:

1) недвижимость как потребительная стоимость, удовлетворяющая потребность в жилище, отдыхе, развлечениях;

2) недвижимость как фактор производства, в форме основные производственных фондов;

3) недвижимость как источник дохода.

Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации.

Причин для анализа может быть много, например: изучить процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решить вопросы: ­

- о целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;

­- по определению уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома;

- по определению наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиск активов, которые позволили получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;

- о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;

- связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.

Этап второй - проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа следует подразделить на два крупных блока :

1) относящиеся к краткосрочным целям;

2) относящиеся к долгосрочным целям.

Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов. Кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие 5 лет.

Четкое определение целей анализа помогает установить, какой из этих двух периодов (краткосрочный или долгосрочный) должно иметь большее значение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка.

Этап третий - каждый отдельный исследуемый сегмент рынка недвижимости необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынки.

Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.

Этапа четвертый- выяснение уровня риска, характерного для рынка доходной недвижимости. Источниками риска могут быть:

- тип недвижимости (собственности, имущества);

- изменения соотношения предложения и спроса;

- местоположение (региональный риск);

- условия арендного договора и предоставления кредитов;

- физическое старение и изнашивание (порчи);

- изменения в законодательном регулировании и изменения налогообложения;

- инфляция;

- возможности реинвестирования;

- Снижение ликвидности.

Этап пятый - риски, характерные для рынков недвижимости, необходимо подразделить на три группы:

1). Управляемые или не систематические риски, которые поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости;

2). Систематические риски, которые не поддаются диверсификации и указывают на характер связи уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным по рынку капитала уровнем риска;

3). Случайные риска как результат не качественного управления объектами недвижимости.

К управляемым рискам на рынке недвижимости относятся микрориски:

- условия арендного договора;

- уровень операционного и финансового левереджа;

- структура инвестированного капитала и его стоимость;

- доля рынка недвижимости определенного типа;

- местоположение недвижимости;

- структура арендаторов.

Источниками неуправляемых рисков являются:

- низкая ликвидность недвижимости;

- неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;

- неопределенность в налогообложении;

- конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости;

- длительность делового цикла;

- демографические тенденции;

- тенденции занятости и изменения платежеспособности населения.

При расчете уровня риска, характерного для различных объектов недвижимости, необходимо учитывать, что степень риска инвестиций в коммерческую недвижимость, относительно инвестиций в другие активы, определяется особенностями доходной недвижимости, так как требуются значительные капитальные вложения и существует жесткая зависимость потока доходов от недвижимости в зависимости от ситуации в регионе и перспектив его развития.

Этап шестой – независимо от целей анализа учесть влияние рынка капитала на рынок доходной недвижимости, поскольку для рынка недвижимости характерно циклическое избыточное вложение капитала. Влияние рынка капитала на рынок доходной недвижимости определяется изменением ставки доходности на инвестированный в недвижимость капитал. Для того, чтобы возможно точнее определить воздействие рынка капитала на рынок доходной недвижимости, необходимо уточнить их общие черты и различия. Инвестиции в недвижимость и инвестиции в финансовые активы имеют как ряд общих черт, так и существенные различия, что отражено в таблице 2.

Таблица 2. - Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала.

Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала, (таб.3)

Таблица 4. - Влияние переменных рынка капитала на рынок недвижимости.

Этап восьмой - определить стадию развития рынка недвижимости (кризис, депрессия, оживление и подъем, учитывая, что цикл развития рынка недвижимости несколько сдвинут по отношению к промышленному циклу: этап оживления начинается на рынке доходной недвижимости в условиях высокой инфляции и инфляционных ожиданий. Инвестиционная привлекательность рынка доходной недвижимости резко падает с сокращением инфляции, развитием производства и, следовательно, ростом инвестиционной привлекательности традиционных финансовых активов. Показателями оживления и подъема рынка доходной недвижимости являются:

- снижение стандартной нормы вакансий на рынке недвижимости;

- рост арендной платы;

- снижение коэффициента капитализации, так как в период оживления и подъема рынка недвижимости снижается плата за риск инвестирования в недвижимость.

В процессе анализа рынка доходной недвижимости необходимо учитывать следующие особенности недвижимости как актива для инвестирования:

- Нетрадиционные денежные потоки, так как на стадии разработки и сооружения объекта денежные потоки отрицательны, затем в период постепенной сдачи объекта в аренду денежные потоки превращаются из отрицательных в положительные. Во время эксплуатации объекта могут быть произведены существенные затраты на его обновление или прирост капитала. В отдельные годы деньги могут изыматься посредством рефинансирования. Наконец, получение крупной суммы денег ожидается при продаже собственности. Потому для инвестиций в недвижимость нет единой внутренней нормы окупаемости.

- Важнейшей характеристикой недвижимости является разная направленность движения стоимости ее составных частей. Так земля имеет потенциальную возможность повышения ее стоимости. Причиной этого могут стать изменения в системе землепользования, относительный дефицит участков со сходным местоположением, инфляция и другие факторы. В то же время относительная стоимость зданий и сооружений с  течением времени снижается. Это снижение происходит из-за изнашивания зданий и сооружений в процессе их использования, воздействия окружающей среды, изменений в технологии и действия других внешних факторов.

- Важной особенностью недвижимости является и неоднородность актива – то есть при определении характеристик объектов недвижимости практически не возможно найти два одинаковых объекта, что осложняет процесс оценки недвижимости.

- Для недвижимости характерны гибкие  условия финансирования. У приносящей доход недвижимости может быть несколько «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств. Финансирование может быть достаточно сложным по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам. Инструменты инвестирования в коммерческую недвижимость - права преимущественной аренды, гибридные обязательства, ипотека, собственный капитал, заемный капитал, опционы.

- Особенностью недвижимости является и то, что каждая собственность может включать различное сочетание юридических прав и интересов.

- Для недвижимости характерны особые налоговые соображения. Федеральное и муниципальное правительство развитых стран создали сложную сеть налоговых законов и регулирующих норм, которые влияют на инвестиции в доходную недвижимость.

Особенности налогообложения недвижимости как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения. Во многих случаях налоговые последствия инвестиций в приносящую доход собственность являются основной причиной сделки. В России этот процесс находится в стадии становления.

Подводя итоги, следует отметить, что инвестиции в доходную недвижимость в большей степени, по сравнению с инвестициями в традиционные финансовые активы, подвержены риску и неопределенности, поскольку являются малоликвидными, так как это «запертый» капитал, и осуществляются капиталовложения на более длительные сроки. Для качественного управления рисками, характерными для недвижимости, в процессе анализа рынка и последующей оценки объектов недвижимости необходимо соблюдать основные принципы и ограничивающие условия оценки.

Однако основные принципы и ограничивающие условия, лежащие в основе оценки объектов недвижимости,  - это основные, исходные положения теории оценки, соблюдение которых необходимо в условиях высокой неопределенности будущего рыночной экономики. Одним из основных принципов теории и практики оценки является соответствие выбранных оценщиком стандартов стоимости целям оценки, которые влияют на выбор оценочных процедур, на применяемые методы оценки и на окончательную величину оценочной стоимости объекта.

2.3. Основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов: затратный подход; сравнительный подход; доходный подход.

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Объективность результатов затратного подхода зависит от возможности точного расчета на дату оценки полной восстановительной стоимости зданий, потери стоимости оцениваемого здания по всем возможным причинам и рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект.

При использовании затратного подхода стоимость недвижимости является результатом сложения остаточной стоимости зданий и расчетной стоимости земельного участка. В данном случае остаточная стоимость зданий представляет разницу между текущей стоимостью строительных работ на восстановление или замещение строений и суммой общего накопленного износа сооружений, при этом в расчет может быть включен доход предпринимателя.

Информацию о текущих ценах на строительную продукцию можно получить в проектных институтах, подрядных строительно-монтажных организациях, в справочниках, входящих в состав СНиП, сборниках, содержащих информацию о динамике рыночных цен в строительном комплексе. Оценка износа базируется на специальных методиках расчета величины потерь и исследовании рынка недвижимости.

В затратном подходе процесс определения стоимости земельного участка выделен в самостоятельный этап. Выделение стоимости земельного участка в общей стоимости недвижимости позволяет определить, является ли существующий вариант его использования оптимальным. Кроме того, изменение стоимости основных компонентов недвижимости – строений и земельных участков – может иметь различную динамику в силу износа строений, изменения рыночной ситуации и т.д.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка применяют следующие методы: сравнение продаж, долевое распределение стоимости между землей и строениями, выделение стоимости, разбивка на участки, техника остатка и капитализация земельного арендного дохода.

Метод сравнения продаж. Стоимость оцениваемого земельного участка определяется на основе последовательного внесения корректировок в цены продажи сходных незастроенных земельных участков.

Метод долевого распределения стоимости между землей и строениями. На основе анализа цены продажи застроенных либо находящихся в стадии застройки земельных участков рассчитывается типичная доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости, сходной с оцениваемым объектом.

Метод выделения стоимости. Данный метод определяет стоимость земли как разницу между рыночной ценой всей недвижимости и расчетной стоимости расположенных на ней зданий и сооружений. Метод дает хорошие результаты при условии, что стоимость строений может быть определена достаточно точно.

Метод разбивки на участки. Метод используется для оценки крупных незастроенных участков земли, которые в принципе могут быть разделены на более мелкие с последующим освоением. Стоимость незастроенного участка земли может быть определена как сумма дисконтированного чистого дохода, рассчитанного с учетом прогнозной динамики поступлений от продажи и расходов на застройку.

Техника остатка. Метод предполагает, что совокупный доход от недвижимости генерируют и земельный участок, и строения. Метод применим для объектов с легко определяемой стоимостью зданий и сооружений, что позволяет рассчитать приносимую ими сумму дохода. Разница между общим чистым операционным доходом и доходом, который приходится на здания и сооружения, — это доход от земли, который можно капитализировать в ее стоимость.

Капитализация земельной арендной платы. При наличии достоверной информации о рыночных ставках земельной арендной платы и ставках дохода стоимость земельного участка рассчитывается по стандартной формуле капитализации.

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

Сегментация рынка недвижимости и сбор необходимой достоверной информации являются важнейшим этапом сравнительного подхода. Информация может использоваться оценщиком в дальнейших расчетах, если стороны сделки имели достаточное представление о состоянии рынка, не связаны между собой отношениями, влияющими на цену сделки, а данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.

Данный подход требует от оценщика сравнения ценообразующих  характеристик оцениваемого объекта и отобранных на рынке аналогов. В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.

При выявлении различий в цену продажи сопоставимых объектов вносятся поправки, как в денежном, так и в процентном выражении.

В результате оценщик определяет скорректированную стоимость аналога, приведенного к ценообразующим характеристикам оцениваемого объекта.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

Расчет настоящей стоимости всех будущих доходов можно осуществить методом прямой капитализации или методом дисконтирования денежных потоков. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежного потока более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Оценка стоимости на основе капитализации доходов требует специфического анализа рыночной ситуации. Основу внешнего информационного обеспечения доходного подхода составляют данные о динамике рыночных ставок арендной платы, спросе и предложениях на конкретном сегменте рынка, коэффициентах потерь, динамике эксплуатационных затрат, преобладающих ставках доходности альтернативных инвестиций, а также ожидаемые доходы от продажи недвижимости или других имущественных прав, связанных с этой недвижимостью, и т. д.

Оценщикам необходимо учитывать изменения предпочтений и требований инвесторов, сложившиеся на дату оценки, и прогнозировать будущие тенденции.

Выбор оценщиком конкретного подхода и метода зависит от наличия определенных условий, обеспечивающих возможность или уместность их применения.

Затратный метод применяется, как правило, всегда и является определяющим в случае отсутствия рыночной информации в силу неразвитости рынка, уникальности оцениваемого объекта, отсутствия достоверной информации по сходным объектам. Другим примером предпочтительности затратного подхода могут служить не приносящие доход объекты недвижимости, такие, как школы, больницы, вокзалы, культовые сооружения, тюрьмы и т. д.

Таким образом, затратный подход применяется для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж, в условиях отсутствия или неразвитости рынка, для целей страхования, налогообложения, при оценке объекта, требующего капитального ремонта или реконструкции.

Ограничения на применение данного метода могут возникнуть в том случае, если полученный затратным подходом результат не адекватен стоимости прогнозируемых доходов либо возникают трудности с определением накопленного износа и прибыли предпринимателя при оценке объектов со значительным хронологическим сроком службы.

Сравнительный подход наиболее уместен для оценки объектов недвижимости, по которым имеется достоверная информация о недавних сделках купли-продажи и имеются объективные инструменты выявления различий между оцениваемой недвижимостью и сопоставимыми объектами, а также расчета поправок к базовой цене аналога. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Доходный подход применим для оценки недвижимости, приносящей достаточно большую положительную величину дохода, в случае, когда можно составить достоверный прогноз доходов и расходов, обоснованно оценить ожидания инвестора о требуемой ставке доходности, исходя их уровня риска вложения капитала в конкретный объект. Вместе с тем при определенных условиях доходный подход является наиболее предпочтительным, так как оценивает показатели доходности и вложенного капитала за весь инвестиционный период.

3. Перспективы и пути развития инвестиционной деятельности в сфере недвижимости в РФ

3.1. Перспективы инвестирования в рынок недвижимости России

С точки зрения обеспеченности площадями по различным секторам недвижимости, несмотря на существенное отставание России от развитых стран, ситуация в коммерческой недвижимости не настолько критичная, как в секторе жилой недвижимости. Торговая и торгово-развлекательная недвижимость чуть ли не единственный сегмент коммерческой недвижимости, где обеспеченность площадями находится на уровне развитых стран. В сегменте офисной недвижимости обеспеченность площадями находится на крайне низком уровне. Однако благодаря тому, что среднее значение норматива является небольшим в абсолютном выражении, для того, чтобы довести его до среднемирового, потребуется не так много времени.

Рисунок 2. Обеспеченность торгово-развлекательными площадями, кв.м/тыс.чел.

Гораздо более плачевная ситуация наблюдается в секторе жилой недвижимости. В настоящее время для России характерен мощный базовый спрос на жилую недвижимость, обусловленный неудовлетворенной потребностью населения в жилье. Показатель количества жилой площади на человека по состоянию на 2010 год в России составил 23,0 кв. м по сравнению с 40 кв. м на человека в Европе и 70 кв. м на человека в США. Кроме того, следует учитывать качество имеющейся жилой недвижимости, большая часть которой была построена в советские времена, и ее сильный износ. Все это, наравне с общим развитием экономической ситуации и увеличением денежных доходов населения, позволяет нам говорить о том, что большая часть жителей России будет стремиться улучшить свои жилищные условия.

Главным катализатором спроса на жилую недвижимость в России (в период общеэкономического роста) является неудовлетворенная потребность населения в жилье и растущая покупательная способность граждан. Этому способствует рост денежных доходов населения, а также расширение доступности ипотечных кредитов.

Со времени кризиса 1998 года и до 2009 года в России наблюдался непрерывный экономический рост, и в частности рост показателей, влияющих на спрос. С 1999 года ВВП рос в среднем на 5,4% в год. В тот же период реальные располагаемые доходы населения и товарооборот розничной торговли росли в среднем на 8,6 и 9,5% в год соответственно, в то время как средний рост реальной заработной платы составил 12,9% в год. В результате за 11 лет реальный ВВП вырос на 78%, а реальные располагаемые доходы населения и товарооборот розничной торговли в неизменных ценах более чем удвоились. За тот же период рост реальной заработной платы увеличился более чем в 3 раза.

Денежные доходы населения России, а вместе с ними и потребительские расходы, растут вместе с ростом валового внутреннего продукта (ВВП). Рост расходов оказывает непосредственное влияние на стоимость недвижимости из всех сегментов. Люди тратят деньги на улучшение своих жилищных условий, приобретают дополнительные квадратные метры, люди готовы больше денег платить за аренду жилья - как следствие, растет стоимость жилья. Люди больше тратят в магазинах, в развлекательных центрах - соответственно, растет выручка и прибыль этих заведений, что влечет за собой рост арендных ставок, и при неизменности прочих условий - рост стоимости недвижимости. Рост физического объема потребляемых товаров приводит к повышению спроса на складскую недвижимость. Люди больше путешествуют по делам и отдыхают - следовательно, чаще снимают номера в гостиницах. Рост доходов компаний приводит к росту спроса на офисные помещения, что толкает вверх арендные ставки и цены на офисную недвижимость. Необходимо понимать, что это - естественные и логичные процессы, которые присущи недвижимости на длинных (5-10 лет) временных интервалах.

Потенциал роста рынка недвижимости во многом зависит от деятельности банков, в частности от суммы выдаваемых на покупку недвижимости кредитов. Поэтому доступность ипотечных кредитов является для развития рынка жилой недвижимости крайне важным фактором, который усиливает спрос на жилую недвижимость. Несмотря на то, что в связи с мировым финансовым кризисом доступность банковских кредитов значительно снизилась, в 2011 году наблюдаются положительные тенденции в этой области. В целом рынок кредитования еще очень далек от насыщения. Подтверждением этому служит довольно низкий по сравнению с международными стандартами объем выданных физическим лицам кредитов: в 2010 году он составил около 124 млрд. долл., что соответствует 8,4% ВВП (из них ипотечных кредитов – 32 млрд. долл. или 2,2% ВВП).

В 2011 году произошел переход от восстановления рынка ипотечного кредитования к его дальнейшему развитию: ставки по кредитам находятся на своих минимальных значениях, в то время как объемы выдачи новых кредитов превышают свои исторические максимумы.

Рисунок 3. Динамика выданных ипотечных кредитов и средневзвешенных ставок в 2009-2011 г.г.

За первое полугодие 2011 года было выдано ипотечных кредитов на сумму около 296 млрд. руб. (+90% к 1 полугодию 2010), к концу года объем выданных кредитов может увеличиться до 712 млрд. руб. и вплотную приблизиться к рекордному показателю 2008 года.

По оценкам, прирост объема выданных кредитов в период с 2010 по 2013 год будет увеличиваться в среднем на 36% ежегодно. При этом объем выданных ипотечных кредитов будет ежегодно удваиваться, что подтверждается докризисной динамикой. К 2012-2013 году объем выданных кредитов населению составит 16,7% ВВП, что соответствует текущим уровням этого показателя в Чехии, Венгрии, Польше, Словении и прибалтийских государствах, а объем выданных ипотечных кредитов достигнет уровня 6,5% ВВП, что соответствует текущему уровню этого показателя в Чехии, но гораздо ниже уровня этого показателя в развитых экономиках.

Немаловажным фактором роста спроса на жилую недвижимость является развитие рынка жилой аренды, то есть рынка коммерческого использования жилья различными категориями инвесторов. Доля жилого фонда России, сдаваемого в аренду, не превышает среднеевропейского уровня. Постепенное развитие данной формы инвестирования, выход на российский рынок крупных иностранных рентных фондов станут еще одной причиной роста совокупного спроса на жилую недвижимость в РФ.

Рынок аренды будет приближаться к европейскому уровню и повышение его цивилизованности будет приводить к относительному росту арендных ставок. В ближайшее время ожидается доходность от аренды на уровне 5-7% годовых от стоимости жилья.

Рисунок 4. Доля жилого фонда, сдаваемого в аренду, в европейских странах, %

Сейчас население России пытается приблизить качество своей жизни к европейским стандартам, и проблемы нехватки жилых площадей и низкого качества жилья становятся особенно актуальными.

Согласно заявлениям правительства к 2015 году в России должно вводиться порядка 90 млн. кв.м жилья. Даже если не учитывать выбытие (устаревание) жилого фонда, то при таких объемах строительства страна не достигнет текущего среднеевропейского уровня обеспеченности даже к 2020 году.

Несмотря на прогнозы правительства России, стоит отметить, что из-за недостатка инвестиций в инфраструктуру в предыдущие годы (электричество, коммунальное хозяйство, дороги и пр.) существенно увеличить объемы строительства не представляется возможным. При этом видно, что оптимистичные прогнозы правительства по объемам ввода жилья не позволят увеличить норматив жилой площади на человека в России к 2014 году даже до текущего уровня в странах Восточной Европы, не говоря уже о развитых экономических странах.

Кроме того, прогнозы правительства не отражают высокую степень износа жилищного фонда, который, по различным оценкам, доходит до 60%. Также, в оценках заложен достаточно пессимистичный прогноз развития демографической ситуации, притом, что значительные усилия на государственном уровне направлены на увеличение рождаемости.

С точки зрения перспектив российского рынка недвижимости перечисленные выше факторы свидетельствуют о следующем:

Во-первых, из всех сегментов рынка наиболее перспективным является сегмент жилой недвижимости.

Во-вторых, можно предположить, что в ближайшей перспективе по мере выхода российской и мировой экономики из кризиса на рынке недвижимости может возникнуть значительный дисбаланс между спросом и предложением, который может привести к скачку цен на недвижимость и сделать приобретение квартиры без использования ипотеки невозможным в принципе. Это может произойти потому, что в отличие от населения, которое мгновенно увеличит спрос на жилье за счет ипотечных кредитов и тех, кто откладывал приобретение недвижимости на более позднее время в надежде купить жилье дешевле, строительные компании в течение еще как минимум двух лет (среднее время возведения дома) не смогут нарастить предложение из-за финансовых и инфраструктурных проблем.

В-третьих, наблюдаемая сегодня динамика в жилищном строительстве, демографии и экономическом развитии России, вкупе с внутренними инфраструктурными проблемами, свидетельствует о том, что на протяжении ближайших нескольких лет спрос на жилую недвижимость в России будет существенно превышать ее предложение, что может привести, таким образом, к фундаментально обоснованному росту цен на жилье.

Заключение

Рынок недвижимости занимает важное место на современном рынке капитала, так как способствует перераспределению финансовых ресурсов по пути их наиболее эффективного использования. Исследование различных рынков недвижимости показало, что в настоящее время как развитые, так и не развивающиеся рынки недвижимости (в частности, российский) демонстрируют значительные темпы роста.

Недвижимость – товар очень специфический, свойства которого значительно отличаются от других, функционирующих на рынке товаров. Первым и самым важным отличием недвижимости как товара, является её привязанность к определенному местоположению. Поэтому и специфика рынка недвижимости определяется локальностью территории, которая ограничивает число возможных сделок и значительно снижает ликвидность недвижимого имущества по сравнению с другими товарами.

Инвестиции в недвижимость - выгодное вложение средств, особенно при настоящих рыночных отношениях, но эффективность и выгода зависит от осведомленности инвестора.

Реализация инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора от денежных средств в настоящее время, в расчете на получение их в будущем. Причем, как правило, на получение прибыли следует рассчитывать не раньше чем через год после инвестирования.

Инвестиционный проект прежде всего оценивается в плане его технической выполнимости, юридической обоснованности, экологической безопасности и экономической эффективности, под которой понимают доходность (норму прибыли) - результат сопоставления генерированной проектом получаемой прибыли и совокупных затрат, произведенных на этот проект.

Список использованных источников

1.                       Гражданский кодекс Российской Федерации. – М.: Эксмо, 2011. – 512 с.

2.                       Вечер Н. Ф., Ольховский А. А. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. – М.: Бизнес-пресса, 2005. – 176 с.

3.                       Вольчик, В.В., Лыкова О.А Институциональный анализ рынка недвижимости. – М.: Эксмо, 2008. – 208 с.

4.                       Ковалёв, В.В. Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. — М.: Финансы и статистика. 2005 – 432 с.

5.                       Коммерческая деятельность предприятия: стратегия, организация, управление: Учеб. пособие / В.К. Козлов, С.А. Уваров, Н.В. Яковлева и др.; Под ред. В.К. Козлова, С.А. Уварова. – СПб.: Политехника, 2008. – 322 с.

6.                       Косарева, Н.Б. Рынок доступного жилья – государственный приоритет // Недвижимость и инвестиции, 2004, №3.

7.                       Крылов Э.И., Власова В.М., Журавкова И.В. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия: Учеб. пособие. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 608 с.

8.                       Лигай Г.А., Лигай К.М. Рынок недвижимости и ипотека: Учебно-методический комплекс. – М.: Изд. центр ЕАОИ, 2008. – 280 с.

9.                       Малыш М. Н., Суховольская Н. Б. Экономические основы управления инвестициями в объекты недвижимости. – М.: Проспект Науки, 2009. – 364 с.

10.                   Мелкумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций: Учебное пособие – М.: ИНФРА-М, 2009.

11.                   Новиков Б. Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: Экзамен, 2007. – 512 с.

12.                   Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.

13.                   Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2008. — 704 с.

14.                   Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. – М.: Экономика, 2009. – 294 с.

15.                   Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции. – М.: Академия, 2008. – 304 с.

16.                   Стерник Г. М., Анализ рынка недвижимости для профессионалов. – М.: Экономика, 2009, 608 с.

17.                   Шмырев М., Сухорукова Н. Все о недвижимости. Вторичный рынок жилья. – СПб.: Питер, 2011. – 176 с.