Рынок недвижимости России

Девелопер - это тот, кто  преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким  образом, чтобы окупились инвестированные  в объект недвижимости ресурсы и  была получена достаточная прибыль  от реализации объекта.

Самая консервативная структура, действующая на рынке недвижимости, - банки. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских  проектах, ипотечное кредитование покупки жилья. Менеджеры по управлению недвижимостью осуществляют эффективное использование объекта недвижимости при его эксплуатации. Средства массовой информации реализуют рекламные акции по купле-продаже и другим операциям с различными видами недвижимости.

 

 

2.4. Виды и сегментация  рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости имеет  разветвленную структуру, и его  можно дифференцировать по различным  признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному  назначению и другим показателям.

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие  основные сегменты рынка недвижимости:

 

- рынок жилья;

- рынок коммерческой недвижимости;

- рынок земельных участков.

 

Рынок жилья - сложная взаимосвязанная  структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых  ими жилищных услуг, основанных на сочетании  интересов всех его участников и  конкуренции эффективного землепользования.3 Инфраструктура рынка жилья в  Российской Федерации, как инфраструктура рынка любого товара, включает в  себя продавцов, покупателей и профессиональных участников рынка (приложение 1).

Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с  приватизацией предприятий, он гораздо  меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в  связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке  коммерческой недвижимости преобладают  сделки аренды, а не купли-продажи  или мены, как на рынке жилья. Рынок  имеет большие перспективы для  своего развития, особенно в крупных  городах, но развивается медленно.

Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Купля-продажа  и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок  жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного  жилья, рынок нежилых помещений - на рынок торговой недвижимости, рынок  офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и т.д.

 

 

2.5. Особенности  рынка недвижимости

 

В отличие от других видов  рынок недвижимости имеет ряд  специфических особенностей. К особенностям рынка недвижимости относятся:

· локальность (вследствие неизменяемого  местоположения объектов);

 

· низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости  величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния  инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);

· сезонные колебания;

· необходимость государственной  регистрации сделок;

· вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта  недвижимости в функционально пригодном  состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы  и т.д.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

· сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто  бывает неполной или неверной;

· низкая эластичность предложения  объектов недвижимости, так как строительство  занимает достаточно продолжительное  время, а здания и сооружения относительно долговечны.

 

Существенной особенностью рынка недвижимости является его  тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости находится в  непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.

Существующие особенности  российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность.

Основные особенности российского рынка недвижимости 

Особенности	Факторы	Результат
Различия рынков недвижимости по регионам	Неодинаковые природные, экономические условия и позиции  местных органов власти различных  регионов	Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты  в различных регионах
Несоответствие стоимости  недвижимости финансовым возможностям большей части населения	Падение уровня реальных доходов  населения, слабое развитие механизма  ипотечного кредитования	Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом
Недостаточная информированность  участников	Сокрытие фактических  цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры	Дополнительные затраты  на сбор и проверку данных при анализе  эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме
Неравномерное развитие сегментов  рынка	Различия в ликвидности  и законодательстве для разных типов  недвижимости	Рынок земли практически  не развит
Невозможность точных прогнозов  тенденций развития	Экономическая и политическая нестабильность	Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система  ипотечного кредитования
Несоответствие текущего использования основной части земли  и строений наиболее эффективному	Строительство большинства  объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой	Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а возможном наиболее эффективном  варианте использования объектов

 

 

3. Анализ современного  состояния рынка недвижимости  в России

3.1.      Внешние условия функционирования рынка жилья в 2010 году

Состояние рынка жилья  в России в 2010 г. подобно остальным  секторам экономики определялось динамикой  макроэкономических и финансовых показателей, которая имела положительный  характер.

 

После неожиданно быстрого повышения цен на нефть в 2009 году (с 39,1 долл./баррель в декабре 2008 г. до 70 долл./баррель в декабре 2009), в 2010 году цена нефти повышалась, но не так заметно (в декабре –  до  85  долл./баррель).

 

После того, как в 2009 г. сальдо оттока капитала частного сектора составил 52,4 млрд долл., в 2010 году отток несколько  уменьшился (до 38,3 млрд.). Но основной отток  произошел в 4 квартале (22,7 млрд.), что  создает негативные предпосылки  для экономики России в гачале 2001 года.

 

После относительно резкого  ослабления российской национальной валюты, произошедшего в конце 2008 г. и  первые месяцы 2009 г., с середины года началось постепенное укрепление рубля, в результате чего средний номинальный  курс доллара в декабре 2009 г. составил 29,94 руб. против 35,76 руб. в феврале  и 28,13 руб. в декабре 2008 г. В 2010 году курс доллара был стабилен - колебался  в пределах 29,5-31,0 руб.

 

Все это не могло не сказаться  на динамике денежных доходов населения.

В целом по итогам 2009 г. официальная  статистика зафиксировала прирост  номинальных (на 15,9%) и реальных располагаемых  денежных доходов (2,3%).

 

По итогам трех кварталов 2010 года,  прирост номинальных  доходов относительно того же периода  прошлого года составил 9,1%, а реальных – около нуля.

 

Наибольшие приросты по итогам трех кварталов наблюдаются в  Петербурге (24,2%), а также в Ростовской области, Удмуртской республике, Челябинской  области, Тверской области, Ставропольском крае, Республике Башкортостан, Свердловской обл., Кемеровской обл., Алтайском  крае, Московской обл. (в порядке  убывания – от 16,3 до 8,9%, т.е. выше инфляции). В  Новосибирской обл., Омской обл., Красноярском крае, Владимирской обл., Рязанской обл., Тюменской обл. приросты от 8,5 до 1,4%, т.е. ниже инфляции.

Средний по РФ уровень доходов  населения (среднемесячных за три квартала 2010 года) относительно Москвы составил 0,40, в регионах – от 0,61 в Тюменской  обл. и 0,58  в Петербурге, 0,50 в Московской области, 0,47 в Свердловской области, 0,37-0,41 в Перском крае, Башкортостане, Челябинской и Красноярской области  до 0,30-0,35 в Новосибирской, Ростовской, Пермской, Тверской обл., 0,27-0,28 в Рязанской  обл., Ставропольском крае, Удмуртии, Вли  димирской облсти и 0,23 в Алтайском  крае.

          

 

            Уровень доходов населения РФ и регионов по итогам трех кварталов (руб.)

и прирост в 2010 году относительно того же периода  прошлого года (%)

Регион	(1-3)Q2009	(1-3)Q2010	Уровень относительно Москвы	Прирост, %
				номинальный	реальный
РФ	15 894	17 350	0,40	9,1	0
Москва	40 677	43 189	1	6,2	-2,4
Тюменская обл.	25 962	26 322	0,61	1,4	-6,8
Петербург	20 273	25 186	0,58	24,2	14,2
Московская область	19 787	21 554	0,50	8,9	0
Свердловская обл.	18 215	20 127	0,47	10,5	1,6
Пермский край	16 419	17 557	0,41	6,9	-1,7
Респ. Башкортостан	14 739	16 452	0,38	11,5	2,5
Челябинская обл.	14 373	16 346	0,38	13,7	4,5
Красноярский край	15 327	16 057	0,37	4,8	-3,7
Новосибирская обл.	13 848	15 023	0,35	8,5	-0,3
Ростовская обл.	12 075	14 047	0,33	16,3	6,9
Кемеровская обл.	12 823	14 117	0,33	10,1	1,2
Омская обл.	13 105	13 747	0,32	4,9	-3,6
Тверская обл.	11 308	12 914	0,30	14,2	5,0
Рязанская обл.	11 678	11 898	0,28	1,9	-6,4
Ставропольский кр.	10 761	12 136	0,28	12,8	3,7
Удмуртская респ.	10 260	11 873	0,27	15,7	6,4
Владимирская обл.	11 239	11 691	0,27	4,0	-4,6
Алтайский край	9 036	9 889	0,23	9,4	0,6

 

Несмотря на незначительные темпы роста доходов населения, в условиях стабильности основных макроэкономических и финансовых показателей накопленный ранее отложенный платежеспособный спрос начал реализовываться, что положительно сказалось на динамике рынка недвижимости.

 

3.2. Ценовая ситуация и активность рынка.

 

С конца 2008 г. началось снижение рублевых цен на жилье и их долларового  эквивалента. Наиболее острая фаза падения  цен продолжалась до мая 2009 г., после  чего снижение рублевых цен продолжалось меньшими темпами, а к концу года практически остановилось в большинстве  городов. Долларовый эквивалент цен, как  за счет падения рублевых цен, так  и за счет девальвации рубля, упал к маю значительно больше, но затем  в связи с замедлением темпов падения рублевых цен и некоторым  укреплением обменного курса  рубля, происходившим параллельно  с незначительными колебаниями  в рамках заданного ЦБ РФ, практически  стабилизировался.

 

В целом по итогам 2009 г. падение  цен на рынке жилья носило повсеместный характер. В 2010 году в Москве началось плавное повышение цен, но в большинстве  городов выборки продолжалась колебательная  стабильность. Прирост цен в номинальном  выражении в Москве составил 10%, в  Новосибирске – 9% (выше инфляции), в  остальных городах выборки –  от 7,9% (Красноярск) до 0,7% (Кемерово). Прирост  в реальном выражении (с исключенной  инфляцией) составил в Москве 1,2%, в  Новосибирске – около нуля, в  остальных городах – прирост  отрицательный. Наименьший прирост  в городах Рязань, Шахты, Ставрополь, Нижний Новгород: в номинальном выражении -2,8, -2,6, -2,1, –1,2%, в реальном -10,6, -10,1, -10,0, –8,2% - всего четыре города, в которых  номинальные цены несколько снизились  за год, из выборки в 24 города.

Уровень цен в декабре 2010 года относительно Москвы составил 0,49 в Петербурге, 0,43 в Московской области, 0,33-0,26 в Екаттеринбурге, Новосибирске, Твери, Нижнем Новгороде, Тюмени, Уфе, Ростове, Перми, Красноярске, 0,25-0,21 в Ярославле, Кемерово, Владимире, Челябинске, Омске, Барнауле, Ижевске, Рязани, 0,19 в Ставрополе и Ульяновске, 0,14-,16 в Шахтах и  Стерлитамаке.

Динамика средней  удельной цены предложения квартир  на вторичном рынке жилья в 2010 году

 

	Город (регион)	тыс. руб./ кв. М		Уровень относительно Москвы	Прирост, %
		декабрь 2009 г.	декабрь 2010 г.		номинальный	Реальный
Москва		153,0	168,5	1	10,1	1,2
Санкт-Петербург		81,1	82,3	0,49	1,5	-6,7
Московская область		71,5	73	0,43	2,1	-6,2
Екатеринбург		53,0	55,5	0,33	4,7	-3,8
Новосибирск		45,5	49,7	0,29	9,2	0,4
Тверь		46,1	49,5	0,29	7,3	-1,3
Нижний Новгород		46,37	45,8	0,27	-1,2	-8,2
Тюмень		43,1	45,4	0,27	5,3	-3,2
Уфа		41,0	43,9	0,26	7,1	-1,6
Ростов-на-Дону		48,4	50,5	0,26	4,3	-4,1
Пермь		42,4	44,1	0,26	4,0	-4,4
Красноярск		40,3	43,5	0,26	7,9	-0,8
Ярославль		41,1	42,8	0,25	4,1	-4,3
Кемерово		40,3	40,6	0,24	0,7	-7,4
Владимир		36,7	37,5	0,22	2,2	-6,1
Челябинск		36,8	37,2	0,22	1,1	-7,1
Омск		33,4	35,5	0,21	6,2	-2,4
Барнаул		34,4	35,1	0,21	2,0	-6,2
Ижевск		33,3	34,5	0,20	3,6	-4,8
Рязань		35,4	34,4	0,20	-2,8	-10,7
Ставрополь		33,1	32,4	0,19	-2,1	-10,0
Ульяновск		31,0	31,8	0,19	2,6	-5,7
Шахты(Ростовская обл.		27,0	26,3	0,16	-2,6	-10,1
Стерлитамак (Башкортостан)		22,9	23,7	0,14	3,5	-4,9