Рынок недвижимости в России

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

3. Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости.

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Основные факторы формирования рынка недвижимости:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные  акты, принятие которых обуславливается  «политической конъюнктурой» в  тот или иной момент времени).

2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается  «тормозится» развитие нормальной  системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности  более ликвидных и рентабельных  направлений инвестирования вложений  в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере»  позволяют сохранить средства  от инфляции).

3. Размытость законодательной  базы (особенно относительно рынка  недвижимости).

4. Непрозрачность информационного  пространства вследствие политической  неустойчивости, слабого развития  инфраструктуры (только намечены  формы сотрудничества, роли и  функции отдельных звеньев, отсутствуют  специальные службы сбора и  анализа информации), низкого профессионализма  участников рынка недвижимости (небольшой  опыт работы, неопределенность законодательной  базы, тенденция подбора сотрудников  по дружбе и родству, а не  по профессиональным качествам).

5. Отсутствие четкой методической  базы по оценке недвижимости.

6. Неравномерное развитие  сегментов рынка недвижимости (наиболее  массовым является рынок жилья).

4. Классификация объектов недвижимости и сегментация рынка

Весь рынок недвижимости в целом - очень большая и сложная система, для понимания и изучения которой необходимы его структуризация и классификация.

В период становления рынка определяющим ее фактором была система приватизации. Различная законодательная база в области приватизации земли, жилых и нежилых объектов недвижимости послужила причиной образования, как минимум, четырех сегментов на этом рынке. Хотя по мере развития рынка влияние различий в условиях приватизации постепенно ослабевает, и начинают сильнее проявляться тенденции и факторы, характерные для рынков недвижимости в развитых капиталистических странах, в основном данная сегментация сохраняет свое значение.

Имеются в виде следующие сегменты:

1. Свободные земельные участки
2. Жилые здания и помещения (квартиры, комнаты)
3. Административные, промышленные, торговые, складские и другие здания и помещения, приносящие доход (недвижимость для бизнеса);
4. Здания, сооружения и помещения социальной сферы и городской инфраструктуры, не приносящие дохода от эксплуатации (больницы,детские сады и т.п.)

Основой классификации объектов недвижимости могут быть различные признаки, влияющие на условия их рыночной оценки:

Происхождение:

1. Естественные (природные) объекты;
2. Искусственные объекты (постройки).

Назначение:

1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли);
2. Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации;
3. Постройки - для жилья, офисов, торговли и сферы платных услуг, для промышленности и пр.

Масштаб:

1. Земельные массивы, отдельные земельные участки;
2. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.), жилой дом многоквартирный, жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж), секция (подъезд), этаж в секции, квартира, комната, летняя дача;
3. Комплекс административных зданий, здание, помещения или части зданий (секции, этажи).

Готовность к использованию:

1. Готовые объекты;
2. Требующие реконструкции или капитального ремонта;
3. Требующие завершения строительства.

Для оценки их стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса: неспециализированная и специализированная недвижимость.

Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей, в качестве инвестиции или для развития и освоения.

Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

5. Анализ современного состояния рынка недвижимости в России

Характеризуя современное состояние российского рынка недвижимости, следует отметить, что он вступил во второй этап своего развития – этап подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например, от сдачи объектов недвижимости в аренду.

1) Рынок жилья

Жилищная сфера - одна из важнейших сфер экономики, обеспечивающих необходимые потребности человека. Ее состояние во многом определяет уровень жизни граждан страны и свидетельствует об их благосостоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его богатства и формирует базу для развития экономики страны.

Острый дефицит жилья - хроническое явление для России. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство. Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку.

По данным Фонда "Институт экономики города" в 2012 году только 39% россиян были удовлетворены жилищными условиями. Остальные надеялись каким-либо образом улучшить свои жилищные условия.

Жилье доступно сегодня около 9% населения страны, а из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета.

Особая роль на рынке жилья принадлежит государству и органам местного самоуправления, которые не только выполняют определенные функции в качестве участников рынка, но также осуществляют законодательное и нормативное регулирование происходящих на нем процессов. Решение жилищных проблем населения России по степени важности для государства сегодня выходит на первый план. 

Можно выделить общую закономерность развивающихся рынков недвижимости, которую мы наблюдаем в России последние 6-7 лет: при высочайшей (и растущей) потребности в площадях (жилых, офисных, торговых, складских), достаточно высоком (и растущем) платежеспособном спросе и катастрофически низком объеме строительства и предложения площадей цены (арендные ставки) устойчиво растут. Но этот рост не является равномерным - он носит волнообразный характер. Темпы роста цен периодически меняются. Период колебания цен составляет на рынке жилья различных городов от двух до трех лет. 

Коммерческая недвижимость

В 2011 г. форматы коммерческой недвижимости, как правило, были ограничены офисными и торогово-развлекательными центрами. Гостиничный бизнес имеет больший срок окупаемости и требует больших затрат на старте. Однако офисное строительство также сталкивается со сложным механизмом получения различных разрешений, ограниченным количеством подрядных организаций, и дефицитом электроэнергии. Сейчас найти хорошее место под бизнес-центр достаточно трудно.

Гостиницы и отели

Емкость российского гостиничного рынка в 2007 г. оценивалась в $2 млрд. Почти половина этой суммы приходится на Москву, при этом она значительно уступает другим крупным европейским городам по количеству отелей. В результате реконструкции крупные гостиницы советского образца должны повысить свою категорию до 4-5 звезд и в центре городов почти не останется трехзвездных отелей. А эти отели относятся к туристическому классу, без которых невозможно развитие массового туризма.

Структура и сегментация рынка жилья

Начало развития современного рынка недвижимости можно датировать серединой 1990-х годов, когда вместе с процессом приватизации появились первые легальные сделки по продаже квартир.