Рынок недвижимости в России

3. Структура рынка недвижимости

   Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную  структуру и дифференцировать его  можно по различным признакам:

   1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

• развития (создания) недвижимости;
• оборота недвижимости;
• управления и эксплуатации недвижимости.

   Каждый  из секторов имеет свою структурную  определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

   - на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

   - на товарные (финансирование оборота  прав на недвижимость);

   - на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);

   - на налоги (налогообложение недвижимости).

   Сектор  оборота недвижимости формирует  рыночную цену ее объектов.

Сектор  управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния  тех или иных товарных характеристик  объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

     На  сегодняшний момент признаками рынка  развития недвижимости являются:

     - преобладание внебюджетных источников  инвестирования;

     - большая альтернативность потенциальных  инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);

     - высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);

     - слабая изученность рынка развития;

     - отсутствие качественно отработанных  технологий эффективного и экономичного  строительства и, следовательно,  долгосрочного спроса на строительное  оборудование и материалы.

     2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

     Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

     Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

     Первичный и вторичный рынки, выступая двумя  частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

     Взаимное  влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

     Однако  при всей сложности этой задачи она  не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

     На  первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при  его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

     3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

- рынок  купли-продажи;

- аренды;

- ипотеки;

- вещных  прав (доверительное управление) и  др.

     4. По степени готовности к эксплуатации:

- незавершенное строительство;

- новое строительство;                         

- строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

     5. По форме собственности:

- частные объекты недвижимости;

- государственные  и муниципальные объекты недвижимости.

     6. По отраслям:

- промышленные объекты;

- сельскохозяйственные  объекты;

- общественные  здания и сооружения;

- рекреационные  и т.д.

     7. По функциональному назначению:

- жилая недвижимость;

- производственные  здания;

- непроизводственные  здания и помещения (офисы,  склады и пр.);

- гостиницы;

- торговые  помещения и помещения общественного  питания и т.д.

     8. По виду объектов недвижимости:

- земельный рынок;

- здания  и сооружения;

- помещения;       

- предприятия  как имущественные комплексы;

- кондоминиумы;

- вещные  права;

- многолетние  насаждения.

     Из  вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

     На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.

4. Особенности функционирования рынка недвижимости

      Наиболее  распространенная точка зрения - рынок  недвижимости характеризуется как  одна из разновидностей инвестиционного  рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:

• совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;

• возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;

• наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;

• проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;

• наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.

• получение дохода от объекта инвестирования;

• необходимость в управлении для получения дохода.

     Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности.

     Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.

     Недвижимость  довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором  хотелось бы инвестору. Для этого  необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

     Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованным на базе здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

      Необходимость в управлении.

      Недвижимость  в отличие от иных активов в  большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

- для  большинства инвесторов недвижимость  как объект инвестирования представляет  довольно сложный актив;

- для  инвесторов, обладающих достаточными  знаниями в сфере управления  недвижимостью, она может быть  более, предпочтительным объектом  инвестирования, позволяющим извлекать  больший доход и обладать контролем  над активом.

     Неоднородность  недвижимости.

     Данный  фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами  недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

     Защищенность  доходов от инфляции.

Недвижимость  в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

     Высокие транзакционные издержки.

     Сделки  с недвижимостью требуют высоких  транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

     Низкая  корреляция доходов  от недвижимости с  доходами от финансовых активов.

     Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов. 

     Особенности ценообразования.

     Цены  на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными  бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда — ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

     Сохранность инвестируемых средств.

     Недвижимость  предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных  средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

     Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми  активами, недвижимость может рассматриваться  и как часть общего инвестиционного  портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.

     Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

     Купля-продажа  объектов недвижимости — это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.