С доходов, на которые когда-то
была куплена гражданином квартира
(или иная собственность, которая впоследствии
может быть продана), уже вычтены все возможные
налоги. Поэтому ни с какой точки зрения
продажа имущества не может считаться
фактом получения дополнительного дохода;
это только изменение формы принадлежащей
гражданину собственности. И взимание
налога с суммы такого изменения являет
собой вторичное начисление налога на
один и тот же доход.
Рыночное перераспределение квартир
позволило улучшить использование
жилого фонда, стимулировало расселение
части коммунальных квартир, позволило отчасти решить жилищную
проблему.
В целом жилищная проблема
не только сохраняется, но и
усиливается. Этому способствует
постоянный приток в Россию
беженцев и вынужденных эмигрантов
из стран ближнего зарубежья.
Использование квартир в нежилых
целях.
После приватизации
значительной доли жилого сектора в городах
обострилась проблема использования квартир,
находящихся в собственности, не по прямому
назначению.
Разумеется, использование жилых
помещений, находящихся в собственности граждан и юридических
лиц, под нежилые цели - для размещения
в них офисов, контор, мастерских, вычислительных
центров и т.д. - отнюдь не способствует
решению жилищной проблемы, поскольку
значительная часть жилплощади изымается
из общегородского фонда. Однако, способы
борьбы с этим ограничивают свободу собственника
и зачастую носят незаконный характер.
Даже если жилищная инспекция
или орган милиции сумеет установить
факт нецелевого использования
квартиры и , оформив его соответствующим образом,
представит суду, то у судей нет юридических
оснований для удовлетворения такого
иска. В соответствии со ст. 6 Закона “Об
основах федеральной жилищной политики
” собственник недвижимости в жилищной
сфере имеет право в порядке, установленном
законодательством, владеть, пользоваться
и распоряжаться ею, в том числе сдавать
в наем, аренду, отдавать в залог, в целом
и по частям и т.д., если при этом не нарушаются
действующие нормы, жилищные и иные права
и свободы других граждан, а также общественные
интересы. Среди обязанностей собственника
при пользовании жилыми помещениями, установленных
ст. 4 того же закона, отсутствует такая
обязанность, как использование жилого
помещения по назначению. Правда здесь
можно применить ст. 7 Жилищного кодекса
РСФСР, устанавливающую, что жилые дома
и жилые помещения предназначаются для
постоянного проживания граждан.
Но в лучшем случае с учетом
этой статьи на основании ст.
48 Гражданского кодекса РСФСР
только договор аренды жилого
помещения может быть признан недействительным,
как не соответствующий требованиям закона.
Но расторгнуть, исходя из этого, договор
о передаче в собственность жилья не представляется
возможным, поскольку ни в одном законодательном
акте (а это должен быть только закон, а
не распоряжение мэра или постановление
правительства) не содержится такого правового
основания.
Отсутствие четкой нормативной
базы приводит к тому, что даже
судебные органы подчас не
в состоянии разобраться, кто
и на каких основаниях обладает
правами на тот или иной объект. Однако стабильный
спрос на офисы, торговые и складские площади,
а также высокая стоимость подобного имущества,
гарантирующие немалые комиссионные,
привлекают большое количество посреднических
структур. Если в 1994 году лишь 42 процента
опрошенных занимались сделками с
нежилыми помещениями, то к настоящему
моменту данный показатель возрос до 70
процентов.
Рынок ценных бумаг на недвижимость.
Как уже отмечалось, этот сегмент
рынка недвижимости является
самым слаборазвитым. В этом проявляется и отставание
всего фондового рынка и недостаточное
вовлечение в коммерческий оборот самой
недвижимости. Участники рынка недвижимости
пока предпочитают прямые инвестиции.
Узок и круг ценных бумаг, связанных с
использованием и реализацией недвижимости.
Прежде всего, бесспорным достоинством
жилищных облигаций является
их накопительная сущность. Они
дают возможность постепенно
накапливать их необходимое количество
для покупки квартиры, являясь
удостоверением права на указываемый в номинале
метраж жилья.
Дробность номинала облигаций
по отношению к метражу реальных
квартир позволяет в любой
момент остановиться на том
уровне жилой площади и комфортности,
который будет признан достаточным
или предельно возможным. Хотя
следует признать, что это положительное свойство
жилищных облигаций несколько ограничивается
тем, что они дают право на приобретение
лишь вновь вводимого жилья. Довольно
ограниченный стандарт строительства
и специфика районов новой застройки могут
существенно сузить круг желающих приобретать
облигации для решения своих жилищных
проблем, а ведь именно в этом их основная
ценность. Если бы предусматривалась возможность
приобретения с помощью облигаций муниципального
жилья в любом районе города, любого уровня
комфортности и “возраста” , то их привлекательность
значительно повысилась бы. Это могло
бы обеспечить рост конкурентоспособности
жилищных облигаций по отношению к иным,
считающимся достаточно надежными платежным
средствам (валюте).
Другим несомненным достоинством жилищных облигаций является
их антиинфляционная сущность: способность
уберегать деньги в той или иной мере от
обесценивания. Поэтому ежемесячные котировки
стоимости жилищных облигаций должны
предполагать как минимум отслеживание
уровня инфляции. Между тем, механизм ежемесячных
котировок , предусмотренный проектируемой
формой эмиссии, способен самортизировать
лишь общие макроэкономические колебания,
причем значимые в масштабах времени,
но не текущие изменения конъюнктуры жилищного
рынка.
Возможность
изменения котировок в зависимости от
сроков получения жилья при погашении
облигаций, скажем, в пределах от 1 до 6
месяцев, могла бы существенно повысить
как привлекательность этого инструмента
фондового рынка, так и степень его ликвидности.
Оценка недвижимости.
Рыночные методы оценки помогают
максимально выгодно распоряжаться
недвижимым имуществом, этим новым
ресурсом, который предприятия и
граждане получают в свое распоряжение.
Эта оценка становится необходимой
уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят
заложить их для получения кредита. Без
должной оценки рассчитывать и на привлечение
дополнительных инвестиций, в том числе
иностранных.
На первом этапе приватизации,
при создании совместных предприятий
такие оценки или вообще не делали, или делались
просто на глазок. Сам инвестор определял
цену. Когда же это касалось серьезных
объектов, то привлекались западные оценочные
фирмы, которые в большинстве случаев
проводили оценку в пользу иностранных
инвесторов, занижая реальную рыночную
стоимость наших активов.
Оценка необходима и при вторичной
эмиссии акции приватизированных
предприятий, стремящихся увеличить
свой уставной капитал на величину,
подкрепленную реальными материальными
средствами. Именно реальный проспект эмиссии
позволит инвесторам избежать ошибок
при установлении котировок акций. Оценка
также необходима и при разделе имущества,
определении способов лучшего коммерческого
использования земли и недвижимости и
во всех других операциях, связанных с
недвижимостью.
Анализ перспектив увеличения
стоимости недвижимости и ее
коммерческого использования должен
опираться на строгий экономический
расчет, точную и профессиональную
оценку действительной рыночной
стоимости имущества. Оценка-это
обоснованное знаниями, опытом, использованием
строго определенных подходов, принципов
и методов, а также процедурных и этических
норм, мнение специалиста или группы экспертов,
как правило, профессиональных оценщиков
о стоимости объекта недвижимости.
Рыночная стоимость означает наиболее вероятную
цену, которая сложится при продаже объекта
собственности на конкурентном и открытом
рынке при наличии всех условий, необходимых
для совершения справедливой сделки.
Такими условиями являются:
1. Покупатель
и продавец действуют на основе типичных,
стандартных мотивов. Ни для одной из сторон
сделка не является вынужденной.
2. Обе стороны обладают всей
полнотой информации для принятия
решений и действуют, стремясь
к наилучшему удовлетворению
своих
интересов.
3. Объект выставлен на открытом
рынке достаточное время, и
для совершения сделки выбран
оптимальный момент.
4. Оплата производится в денежной
форме или согласованы финансовые
условия, сравнимые с оплатой
наличными.
5. Цена сделки
отражает обычные условия и не содержит
скидок, уступок или специального кредитования
ни одной из сторон, связанных со сделкой.
6. Объект пользуется обычным спросом
и обладает признаваемой на
рынке полезностью.
7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря,
имеется ограниченное предложение, создающее
конкурентный рынок.
8. Объект наделен свойствами отчуждаемости
и способен передаваться из
рук в руки.
Выделяют три основных метода
оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения,
затратный метод и метод капитализации
доходов.
Основной метод оценки - это метод
сравнительных продаж. Этот метод
применим в том случае, когда
существует рынок земли и недвижимости,
существуют реальные продажи, когда именно
рынок формирует цены, и задача оценщиков
заключается в том, чтобы анализировать
этот рынок, сравнивать аналогичные продажи
и таким образом получать стоимость оцениваемого
объекта. Метод построен на сопоставлении
предлагаемого для продажи объекта с рыночными
аналогами. Он находит наибольшее применение
на Западе (90 процентов случаев). Однако
для этой работы необходим уже сформировавшийся
рынок земли и недвижимости.
Метод оценки по затратам к
земле практически не применим.
Может использоваться лишь в исключительных случаях
оценки земли неразрывно от произведенных
на ней улучшений. Считается, что земля
постоянна и нерасходуема, а затратный
метод применяется для оценки искусственных
объектов, созданных человеком. При оценке
этим методом стоимость земли складывается
со стоимостью улучшений (зданий, сооружений),
а земля оценивается отдельно другими
методами.
Вообще говоря, стоимость земли
определяется тем, какой доход
можно получить от ее использования.
В связи с ограниченностью
лучших
для использования земельных участков,
например, в городах, здесь испытывается
соответствующий дефицит и расчет стоимости
земли. Следующим методом оценки, который
применим именно для России, - является
метод оценки, основанный на анализе наиболее
эффективного использования недвижимости,
и этот анализ связан с определением того
вида использования, который будет приносить
владельцу максимальный доход.
В последнее время спрос на
услуги оценщиков и их профессиональную
подготовку в России стал интенсивно расти.
Это обусловлено и недавними событиями
в финансовой сфере, когда попытки создания
механизма кредитования через страхование
кредитов потерпели фиаско: банки много
потеряли на липовом страховании. В случае
с недвижимостью, которая берется банком
в залог при выдаче кредита, потери практически
невозможны. Таким образом, рынки недвижимости
и капитала становятся неразрывными компонентами
экономики в целом.
Естественно, что со стороны
банков возник большой интерес
к таким операциям. И все
они нуждаются
в квалифицированной оценке недвижимости,
проводящие страхование по реальной стоимости
объектов недвижимости.
Оценка необходима также в
рамках региональной налоговой
политики. Во всем мире основой
системы местного налогообложения
служит налог на недвижимость, за счет этого
налога формируется около 70 процентов
местного бюджета. Конечно, с развитием
самого рынка, с появлением реальных стоимостей
возможен переход к такой системе налогообложения,
которая бы стимулировала развитие рынка
недвижимости и обеспечила бы вместе с
тем пополнение местных бюджетов. Этим
объясняется и безусловный интерес к оценке,
проявляемый со стороны местных администраций.
Стоимость услуг по профессиональной
оценке сильно различается
в зависимости от типов оцениваемых
объектов, сложности работ и, разумеется,
от того, какие именно специалисты привлекаются
к проведению оценки. Обычно стоимость
услуг измеряется либо в часах, помноженных
на тариф почасовой оплаты, либо зависит
от величины объекта, но никогда не привязывается
к его стоимости.
Ипотека.
Ипотека означает выдачу ссуды
под залог недвижимого имущества.
Классический объект ипотеки
- земельный участок. Ипотека открывает
возможность предоставлять в
качестве залога также здания,
сооружения, жилые дома, отдельные квартиры.