Рынок объектов недвижимости

Третий уровень (непосредственного  окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его  характеристиками.

Влияние факторов может происходить  одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации  оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее  заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся  следующие 4 группы факторов: социальные:

-базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

-тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

-тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

-стиль и уровень жизни, экономические:

-общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

-факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

-факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

В условиях равновесного рынка  и стабильной экономики темп роста  цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычно около 1-3%).

Состояние российской экономики  сильно зависит от экспорта продукции  топливно-энергетического комплекса. Один процент населения занятого в нефтяной и газовой промышленности приносит четвертую часть ВНП. Таким  образом, существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть  становится одним из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту в стране, опосредовано влияет на рынок недвижимости. Если же цена на нефть сильно упадет до того, как  экономика Росси станет более  диверсифицированной, то платежеспособный спрос сильно снизится, что окажет понижающее влияние на цены.

Одной из особенностей рынка  недвижимости в России является его  двухвалютность. Привязка цены объекта  недвижимости к американской валюте приводит к образованию зависимости  цены от изменений курса доллара, его покупательной способности  в России.

физические:

-климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

-экология;

-сейсмические факторы.

политические (административные):

-политическая стабильность, безопасность;

-налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

-зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

-строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

-услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

-наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Правительственное регулирование  заключается в издании нормативных  актов формирующих правовое поле для рынка недвижимости. Одним  из ярких примеров неоднозначного воздействия  законодательных актов на функционирование рынка недвижимости является Федеральный  закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» вступивший в силу в апреле 2005 года. С одной стороны он защищает права дольщиков, с другой - ставит застройщиков в очень жесткие рамки, выполнить которые они не могут.

Региональные органы также  могут принимать отдельные нормативные  акты, ограничивающие сделки с недвижимостью  на региональном уровне.

Государство может воздействовать на рынок недвижимости не только посредством  прямого законодательного регулирования, но и через фискальные инструменты. В настоящее время обсуждается  создание закона направленного на борьбу с так называемыми инвестиционными  квартирами, способствующими повышению  цен на рынке жилой недвижимости. Появлению инвестиционных квартир  вызвано высокими темпами роста  цен на жилье и, следовательно, большой  доходностью вложений в приобретение недвижимости.

Ко второму уровню относятся  следующие факторы: местоположение:

-по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

-наличие и состояние коммуникаций;

-наличие объектов социально-культурного назначения;

-размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

-условия продаж:

-особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

-условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся  следующие факторы: физические характеристики:

-физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

-качество строительства и эксплуатации;

-наличие коммунальных услуг;

-функциональная пригодность;

-привлекательность, комфорт,

архитектурно-строительные:

-стиль, планировка, конструкции и т. д.;

-объемно-планировочные показатели и др. финансово-эксплуатационные:

-эксплуатационные расходы;

-стоимость строительства;

-доходы, генерируемые объектом недвижимости.

Следующим фактором, ведущим  к увеличению спроса, является изменение  представлений населения о комфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов - все эти признаки переводят жилье  в хорошем физическом состоянии  в категорию морально устаревших.

В настоящее время основным фактором, стимулирующим платежеспособность спроса, является активное развитие ипотеки. Рост спроса, вызванный активными использованием ипотечных программ, называют в числе основных причин роста цен на вторичном рынке недвижимости.

Объем предложения на рынке  определяется:

•наличием резерва объектов недвижимости;

•объемами нового строительства.

Увеличение объемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению в отрасль  новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.

Существующий перекос  между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости. В погоне за равновесной ценой  за последние годы рынок демонстрирует  стабильный рост цен на недвижимость.

Совокупность приведенных  выше факторов определяет среднюю цену на рынке.

Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению  к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:

•постоянные;

•условно-постоянные;

•условно-переменные.

Постоянные параметры  квартиры отражают характеристики, которые  относятся к дому в целом.

К этим параметрам причисляют:

•район;

•тип здания.

К условно-постоянным относят  факторы, которые, как правило, не могут  быть изменены владельцами. В их числе:

•общая площадь;

•этаж;

•планировка;

•высота потолков;

•материал стен;

•естественная освещенность помещения;

•ориентация квартиры;

•балконы, лоджии;

•наличие лифта;

•внешнее окружение.

К условно-переменным относятся  параметры, связанные с комфортностью  жилища:

•состояние полов, потолка, стен;

•окна и двери;

•инженерные коммуникации;

•наличие телефона.

Одной из особенностей российского  рынка жилой недвижимости является то, что люди стремятся жить в  центре города, а стоимость остальных  районов пропорционально снижается  по мере удаления от центра. Увеличение площади квартиры ведет к снижению стоимости квадратного метра. Исключение составляют квартиры большой площади  в центре, стоимость которых выше стоимости квартир среднего размера  и приблизительно равна стоимости  небольших квартир. Это явление  можно объяснить тем, что в  этой категории большой процент  квартир относящихся к престижным.

Как можно заметить изменение  цены одного м 2 в зависимости от общей площади квартиры не является пропорциональным. Разрыв между ценой одного квадратного метра квартир с маленькой площадью и прочих квартир объясняется существенным дефицитом маленьких квартир на рынке. Первичный рынок не способствует снижению этого дефицита, поставляя на рынок квартиры с площадью, как правило, от 50 м 2.

При изучении средней цены квартир маленькой, средней и  большой площади в разрезе  принадлежности к районам выяснилось, что хотя принадлежность городских  районов к определенному ценовому поясу и соблюдается, внутри ценовых  поясов происходят перемещение районов  относительно друг друга.

          Следующим параметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которого сооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации выделяют дома:

•деревянные;

•блочные (монолитные),

•панельные;

•кирпичные.

Несмотря на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее престижными.

В число факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах. В среднем м2 квартир  на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирах на средних  этажах.

Для рынка коммерческой недвижимости, напротив, принадлежность помещения  к крайнему, а именно первому этажу, вкупе с отдельным входом является обстоятельством, повышающим цену квадратного  метра в среднем на 20%. Еще одним  отличием формирования цены на рынке  коммерческой недвижимости является менее  выраженная зависимость цены квадратного  метра от приобретаемой площади.

Основным фактором, определяющим стоимость коммерческой недвижимости, является территориальное расположение. Помимо самого района важным фактором, влияющим на стоимость квадратного  метра нежилого помещения, является местоположение помещения в районе. Особым спросом пользуются улицы  с интенсивным людским потоком.

В числе условий влияющих на цену нежилого помещения входят также:

•парковка;

•инженерные коммуникации;

•ремонт.