Современное состояние ипотечного кредитования в России

Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.  - кредит выдаётся клиенту.

Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк.

При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.  

Нахождение квартиры в собственности связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро.

Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной. 

3. схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций. 

Данная схема заключается в следующем: 

- клиент берёт в банке ипотечный  кредит и закладывает недвижимость  с оформлением закладной, которая  переходит к банку;

- банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном  рынке (для этого необходимо жёстко  закрепить за ипотечными облигациями  залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права  на залог должны будут переходить  к новому владельцу автоматически); 

- на вырученные от реализации  облигации средства банк может  выдать очередной ипотечный кредит  и т.д.;  - клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;

- ипотечные облигации, в случае  банкротства банка-эмитента, не будут  включаться в конкурсную массу, и недвижимость переходит в  собственность инвесторов (нынешних  обладателей облигаций), либо её  хозяину при полном погашении  им облигации. 

Закладная — это документ, удостоверяющий право временной передачи собственности от должника-заемщика к банку-кредитору в качестве обеспечения оплаты долга (ссуды). Переданное право утрачивает силу, если долг погашается полностью в установленный срок. Таким образом, лицо, выдавшее закладную, продолжает физически владеть предметом закладной, но право собственности принадлежит банку до погашения ипотечного кредита. 

Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации.    Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной, и настоящее время не существует единого порядка регистрации закладной.

В России такая регистрация проводится: по земельным участкам — в территориальных органах комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам — в Бюро технической инвентаризации района (города); по предприятию — в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия, по другому недвижимому имуществу — в органе, проводящем регистрацию этого имущества. 

На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, название в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки, указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства. 

Закладная должна содержать: 

- слово «закладная», заключенное  в название документа; 

- наименование залогодателя и  указание места его жительства  либо, если залогодатель — юридическое  лицо, его местонахождение; 

- наименование залогодержателя  и его местонахождение; 

- название кредитного договора, исполнение которого обеспечивается  по данной закладной, с указанием  даты и места заключения такого  договора; 

- данные о должнике по основному  обязательству, если должник не  является залогодателем; 

- указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по данной  закладной; 

- указание срока или сроков  уплаты суммы, обеспеченной ипотекой  по данной закладной; 

- название и описание имущества, на которое установлена ипотека  и его местонахождение; 

- денежную оценку имущества, на  которое установлена ипотека  по данной закладной; 

- наименование права, в соответствии, с которым имущество, являющееся  предметом ипотеки, принадлежит  залогодателю и органа зарегистрировавшего  это имущество, с указанием номера, даты и места регистрации; 

- указание на то, имеются ли  на имущество, являющееся предметом  ипотеки, или на часть этого  имущества другие закладные, сдано  ли это имущество или его  часть в аренду; 

- подписи залогодателя и залогодержателя; 

- наименование органа, зарегистрировавшего  ипотеку, с указанием даты и  места регистрации. 

Закладная, не содержащая каких-либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека — государственной регистрации. 

В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица. Но соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия.

К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору. 

По своей экономической и юридической сущности закладные, являясь залоговыми свидетельствами, содержат в себе элементы кредитного договора, кредитного заявления и срочного обязательства.

В соответствии с закладной ссудозаемщик обязуется выплачивать, с одной стороны, долг по кредиту и проценты по нему, с другой, выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью, поддерживать ее в хорошем состоянии, выплачивать налоги, особые сборы и другие платежи. 

В этом документе, как и в кредитном договоре, могут быть обусловлены санкции к ссудополучателю или предусматриваться дополнительные возможности сохранения заложенного имущества. Являясь средством обеспечения долга, закладная приобретает реальное вещественное содержание, обладает стоимостью и как залоговое свидетельство может переходить из рук в руки, с передачей права взыскания долга другому лицу, становясь подобно акции и облигации ценной бумагой. 

Таким образом, при получении ипотечного кредита кредитору необходимо оценить платежеспособность заемщика. В случае положительного решения заёмщик заключает кредитный договор с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости и предоставляет в банк документ о наличии первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости приобретаемой недвижимости.

При неисполнение или ненадлежащем исполнение должником обеспеченного залогом обязательства, кредитор вправе обратиться в суд для обращения взыскания на заложенное имущество.  Исходя из того что было сказано выше, можно сделать выводы, что система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике.

Ведь основным способом решения жилищной проблемы для населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. 

Список использованных источников и литературы   

1 Погашение регистрационной записи  об ипотеке: федеральный закон  РФ от 22.12.2008 №264-ФЗ// Закон. – 2000. –  С. 9

2 Последствия утраты или повреждения  заложенного имущества: федеральный  закон РФ от 30.12.2004 №216-ФЗ// Закон. – 2000. – С. 42

3 Обращение взыскания на заложенные  жилой дом или квартиру: федеральный  закон РФ от 24.12.2002 №179-ФЗ// Закон. – 2000. – С. 9 

4 Регламент кредитования физических  лиц на покупку квартир по  Программе ипотечного жилищного  кредитования Правительства Москвы  и взаимодействия участников  программы/ / АКБ Сбербанк РФ. М., — 2006.- 89 c. 

5 Сбербанк России — крупнейший  российский банк. Операции и услуги  Сбербанка:[Электронный ресурс]. — Режим доступа: sberbank-rossii.narod/,свободный. 

6 Астапов, К.Л. Ипотечное кредитование  в России и за рубежом (законодательство  и практика) / К.Л. Астапов// Деньги  и кредит. — 2006. — №4. — С. 42-48. 

7 Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости/ И.Т. Балабанов. — СПб.: Питер, 2005. – С. 320 

8 Балабанов, И.Т. Банки и банковское  дело / И.Т. Балабанова И. Т. – СПб.: Питер, 2005. – С.296 

9 Букато, В. Банки и банковские операции в России: 2-е изд., перераб. и доп. / В. Букато, Ю. Головин, Ю. Львов. – М.: Финансы и статистика, 2006. – С. 368 

10 Владимирова, Т.А. Ипотечные схемы  кредитования: Российский вариант  решения проблемы жилья / Т.А. Владимирова // Сибирская финансовая школа. – 2006. – № 4. – С. 65–68. 

11 Викторова, Е. Д. Перспективы развития  ипотечного кредитования / Е. Д. Викторова // Деньги и кредит. – 2009. — №6. – С. 27-31. 

12 Дворецкая, А.Е. Выход из кризиса/ А.Е. Дворецкая //Банковское дело.-2009. №1. — С.16. 

13 Донских, А.М. Тенденция развития  банковской системы России/ А.М. Донских // Банковское дело. — 2009. -№5. — С. 25-26. 

14 Довдиенко, И. В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка : учебное пособие / И.В. Довдиенко, В.З. Черняк. — М. : ЮНИТИ : ЮНИТИ-ДАНА, 2005. — 463 с. 

15 Журкина, Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения / Н.Г. Журкина // Финансы. — 2005. — №6.- С. 17-19. 

16 Жарковская, Е.П. Банковское дело / Е.П. Жарковская. — М.: Омега-Л, 2006г. – 259 с. 

17 Иванов, В.В. Ипотечное кредитование / В.В. Иванов – М.: Маркетинг, 2006. – 153 с. 

18 Иванов, В.В. Все об ипотеке/В.В. Иванов — М.: МТ-Пресс, 2006. – 248 с. 

19 Иванкина, Е. Проблемы ипотеки  в России / Е. Иванкина// Общество  и экономика. — 2008. — №1. — С. 90-103. 

20 Кострикин, П.Н. Ипотечное кредитование в России / П.Н. Кострикин, А. Н. Кузьминов – М.: МАКСПресс, 2006. – 212 с. 

21 Кибирев, С.Ф. Ипотечное кредитование / C.A. Кибирев // Налоги и экономика. – 2006. – № 11. – С. 26–31. 

22 Калашникова, З.В. Зарубежный опыт  жилищного кредитования и его  применение в России / З.В. Калашникова // Финансовый менеджмент.- 2006.- №1. –  С. 55-58. 

23 Караваева, И. Система ипотечного  кредитования за рубежом / B/ Караваева // Деловой мир. — 2007. — № 4.- С. 27-29. 

24 Камин, В.А. Причины кризиса и  меры по его преодолению / В.А. Камин // Банковское дело. 2009. -№2.- С. 10.

25 Колесникова В. И. Банковское дело: учебник / В. И. Колесникова. – 4-е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2007.- 464 с.: ил. 

26 Котляров, М.А. Ипотека и системные  проблемы рынка недвижимости  в России / М.А. Котляров // Финансы  и кредит, 2005. – №17. – С. 45–48. 

27 Красиков, А.Жилье в кредит./ А. Красиков // Твой новый дом. — 2007.- № 10. – С. 35-36. 

28 Лаврушин, О.И. Банковское дело: учебное  пособие / О.И. Лаврушин. – 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2006.- 672 с.: ил. 

29 Логинов, М.П. Ипотечное жилищное  кредитование в России / М.П. Логинов// ЭКО. – 2007. — N 9. — С. 115-132. 

30 Логинов, М.П. Андеррайтинг ипотечных кредитов / М.П. Логинов // ЭКО. — 2007. — №12. — С. 127-137. 

31 Логинов, М.П. Антикризисное управление  ипотечным кредитованием / М.П. Логинов // Деньги и кредит. — 2009. — №3. — С. 24-30. 

32 Логинов, М.П. Система ипотечного  жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения / М.П Логинов // Деньги и кредит. 2005. №4. C. 22-30. 

33 Меркулов, В.В. Мировой опыт ипотечного  жилищного кредитования и перспективы  его использования в России / В.В. Меркулов. — СПб.: Изд-во «Юридический центр Пресс». — 2006. — 294 с. 

34 Макаревич, Л.Н. О проблемах ипотечного  кредитования / Л.Н. Макаревич // Деньги  и кредит. — 2006. — №6. — C. 44-50. 

35 Носарева, Н. Е. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России / Н.Е. Носарева // Деньги и кредит. 2007. — № 8.- С. 11-15 

36 Оселедец, В.М. Теория и практика  ипотечного кредитования / В.М. Оселедец. – Новосибирск: СИФБД, 2006. – 124 с. 

37 Пономарев, В. Ипотечное жилищное  кредитование / В. Пономорев// Экономика России — ХХI век. — 2005. — №11. — С. 43-45. 

38 Печатникова, С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России / С.М. Печатникова// Менеджмент в России и за рубежом. – 2006. — №1. – С. 98-111. 

39 Пиркина, И.И. Ипотечное кредитование / И.И. Пиркина // Финансы. – 2006. — №1. – С. 75-79. 

40 Панфилов А. В. Ипотека в России: состояние и перспективы / А. В. Панфилов // Народонаселение. – 2009. — №1. –  С.88-99. 

41 Павлова, И.В. Основные элементы  системы ипотечного жилищного  кредитования /И.В. Павлова // Деньги  и кредит. — 2007. — №3. — С.57-66. 

42 Рачкевич, А.Ю. Секьюритизация: характерные признаки и определение / А.Ю.Рачкевич // Деньги и кредит. — 2008. — №8. — С. 22-31. 

43 Сафонова, Г. Б. Перспективы и проблемы  становления ипотечного кредитования  в России / Г.Б. Сафонова // Питер.- 2006.- №4. – С.65-68. 

44 Смирнов, В.В. Ипотечное жилищное  кредитование / В.В. Смирнов В.В, З.П. Лукина – М.: Аудитор, 2006. – 279 с. 

45 Стюньков, В.П. Ипотечное кредитование. Регламент кредитования физических лиц на покупку квартир по Программе ипотечного жилищного кредитования Правительства Москвы и взаимодействия участников программы/ / АКБ Сбербанк РФ. М., — 2006.- 89 c. вание: организационные аспекты / В.П. Стюньков // Деньги и кредит. — 2006. — № 8.- С. 18-21.