Теория капитализации и капитализационные коэффициенты

·  автотранспорт и др.

Эти цифры расходов представляют собой контрольный список для оценщика и не являются фактическими издержками, то есть это своего рода прогноз расходов. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации объекта, и не включаются ипотечные проценты и амортизационные отчисления.

Полученный чистый операционный доход пересчитывается в текущую стоимость по одной из процедур, выбор которой зависит от информации о рынке.

В основу техники доходного подхода к оценке недвижимости положены принципы сложного процента.

 

Глава 2.  Теория капитализации и капитализационные коэффициенты

Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. При этом учитывается:

·  сумма будущих доходов;

·  момент получения доходов;

·  продолжительность времени получения доходов.

Капитализация доходов предусматривает расчёт текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник или владелец может получить от объекта недвижимости.

Финансовые выгоды:

·  из потока периодических доходов, получаемых на протяжении ожидаемого срока удержания определённых прав на объект недвижимости;

·  выручки от перепродажи или передачи объекта недвижимости по окончании этого срока (реверсии).

Капитализация дохода – это процесс пересчёта потока будущих доходов в единую текущую стоимость на основе ставки (коэффициента) капитализации.

Показателем доходности бизнеса в сфере недвижимости является ставка капитализации Cк, поскольку за счёт деления на данный показатель значения ожидаемой в будущем прибыли и вычисляется искомая стоимостная оценка.

Наилучшим источником для определения показателя доходности являются рыночные данные о продажах интересующего нас типа объектов приносящих доход недвижимости. При этом ключевой является рыночная информация о чистых операционных доходах. Эта информация должна быть доступной (то есть реально существующей и возможной для получения без целенаправленных искажений и сокрытия источниками информации) и достаточной (в смысле достаточного количества прецедентов, то есть, по крайней мере, несколько адекватных продаж).

2.1. Прямая капитализация

Целью приобретения доходной недвижимости является получение прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода. Следовательно, цена приобретения объекта представляет собой сумму средств, уплаченную за право получения известного или прогнозируемого дохода.

На основании данных по недавним продажам сравнимых объектов можно найти взаимосвязь между величиной дохода и стоимостью прав на получение этого дохода.

Коэффициент, выражающий эту взаимосвязь, позволяет оценивать стоимость объекта на основании дохода, который он приносит владельцу.

Метод прямой капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.

Этот метод наиболее применим в тех случаях, когда объект недвижимости имеет стабильную загрузку.

Недостатком этого метода является то, что внимание принимается только доход за первый год и не учитывается поток дохода за весь срок владения, не учитываются прогнозы предположения инвестора, связанные с периодом владения, динамикой дохода, динамикой имущественных стоимостей. Но так как ставки капитализации извлекаются из текущих продаж схожих объектов, то подразумевается, что эти показатели отражают сложившиеся на данный момент ожидания инвесторов относительно изменения уровня доходов и имущественных стоимостей.

В процессе прямой капитализации ставка капитализации не разбивается на ставку дохода на инвестиции и норму возмещения первоначально вложенных средств.

Метод прямой капитализации не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии не завершённого строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

Стоимость объекта методом прямой капитализации рассчитывается следующим образом:

С=	NOY
	Ck

где C – стоимость объекта недвижимости;

NOY – репрезентативная  величина ожидаемого чистого  операционного годового дохода;

Ck – коэффициент капитализации.

Этапы оценки объекта недвижимости методом прямой капитализации следующие:

1)  определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2)  расчёт ставки капитализации;

3)  определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путём деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Прямая капитализация может использоваться для оценки частичных имущественных прав, а так же стоимости отдельных физических компонентов объекта (земли и улучшений). В каждом из этих случаем применяется соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе (рис. 4)

 

Соответствие видов дохода ставкам капитализации

Используемый показатель дохода	Соответствующая ставка капитализации (Ck)
Чистый операционный доход (ЧОД)	Общая Ck
Доход инвестора	Re
Доход банка	Rm
Доход на земельный участок	Rl
Доход для улучшения	Rb

Рис. 4

 

2.2. Методы расчета ставки капитализации

Методы расчёта ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. Наиболее значимыми среди них являются:

·  информация о доходах и ценах сделки на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;

·  источники и условия финансирования сделок;

·  возможность корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Существующие методы определения общей ставки капитализации представлены на рис. 5

 

Методы определения общей ставки капитализации

 

Рис. 5

Методы анализа рыночных аналогов – основной и наиболее корректный метод определения ставки капитализации.

Инвестор может много гадать относительного того, что будет с недвижимостью в течении прогнозного периода, однако использование ставки капитализации освобождает от этого процесса, но только при наличии надёжной информации по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам, то есть для этого требуется развитой информативный рынок.

Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска инвестиций, а так же соответствовать ему по размерам дохода, физическому сходству, месту расположения, соотношению между валовым доходом и будущего поведения имущественных стоимостей эксплуатационными расходами, сложившимися на рынке ожиданием будущего поведения имущественных стоимостей (рис. 6)

	Цена объекта
	Приносимый доход
	Коэффициент эксплуатационных расходов как отношение валового дохода к эксплуатационным расходам
	Условия финансирования сделки
	Доля земельных средств
	Ситуация на рынке в момент

Рис. 6

Метод кумулятивного построения ставки капитализации при оценке недвижимого имущества делит её на две составляющие: доход на инвестиции (капитал) и норму возмещения вложенной суммы .

Доход на капитал (i) - это компенсация которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с у3чётом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями, то есть это процент, который выплачивается за использование денежных средств.

Возврат или возмещение капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Этот элемент коэффициента капитализации применяется только в изнашиваемой части активов.

Ставка доходов на капитал строится следующим образом (рис. 7)

 

Безрисковая ставка дохода

+

Премии за риск

+

Премии за низкую ликвидность недвижимости

+

Премии за инвестиционный менеджмент

+

Вложения в недвижимость

Рис. 7

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска невозврата».

Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.)

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям.

При использовании западной безрисковой ставки необходимо учитывать премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск),

Данная безрисковая ставка активно использовалась в РФ на первых этапах становления оценки, так как это период характеризовался сплошным копированием западного опыта без учёта российской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берётся доходность по облигациям федерального займа (ОФЗ)

Поправку на страновой риск как правило, рассчитывают рейтинговые агентства, однако эта информация не всегда бывает доступна оценщикам. В этом случае оценщик экспертным путём может самостоятельно определить страновой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчётах существенно повышается.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублёвые, так и валютные. При пересчёте номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им ещё в 30-е г.г. XX в.:

Rн = Rр + Jинф. + Rр x Jинф.

Rр =	Rн – Jинф
	1 + Jинф

где Rн – номинальная ставка;

Rр – реальная ставка;

Jинф – индекс инфляции.

Номинальная ставка:

1.  годовая ставка процентов, исходя из которой определяется величина ставки, применяемая в каждом периоде при начислении сложных процентов несколько раз в год;

2.  процентная ставка, исчисляется без учёта инфляции.

Реальная ставка – процентная ставка, очищенная от инфляции. Реальная процентная ставка вычисляется как разница между номинальной процентной ставкой и уровнем инфляции. Различают:

·  ex ante - ожидаемая реальная процентная ставка в момент выдачи кредита;

·  ex post – фактически состоявшаяся реальная процентная ставка.

При расчёте валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы И.Фишера с учётом индекса долларовой инфляции, при определении рублёвой безрисковой ставки – индекса рублёвой инфляции.

При использовании номинальный потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при ирреальных потоках доходов – в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные следует номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, то есть отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.

При расчёте надбавки за низкую ликвидность учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке.

Надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надёжности.

Средний размер страховых отчислений составляет 14-20%.

Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учётом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.