Управление недвижимостью

ВВЕДЕНИЕ

Одним из важнейших ресурсов предприятия, требующих эффективного управления, является недвижимое имущество - земельные участки, здания, сооружения и помещения. Недвижимость, с одной  стороны, облагается налогами, с другой - может приносить существенную прибыль  за счет ее эффективного использования. Без большого преувеличения можно  сказать, что недвижимость может  либо основательно «поднять» предприятие, либо его окончательно “утопить”, особенно в период производственного спада.

Для принятия обоснованных решений по эффективному управлению недвижимостью предприятия необходима продуманная система учета и  использования недвижимости, основанная на достоверной и легко доступной  информации, представленной различными способами. Для создания такого учета  требуется автоматизированная система, использующая данные, необходимые для  реальной работы с недвижимостью  предприятия. Тема работы актуальна, потому что система управления недвижимостью, очень переменчивая субстанция и  ее невозможно спрогнозировать с  большой точностью на несколько  лет вперед. Можно лишь отметить основные тенденции его развития.

Недвижимость – одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо  замечают в современной юридической  литературе: «недвижимость - это понятие  законодательное, законом рожденное, им же изменяемое».

Объекты недвижимости создаются  или приобретаются в собственность  для предпринимательской деятельности или для удовлетворения. личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской  деятельности управление недвижимостью  подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и  пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление недвижимостью  — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство  обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и  пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах  собственника.

Не менее важны и  методы управления – это способы  осуществления управленческих воздействий  на персонал для достижения целей  управления организацией.

В теории управления вопрос о методах управления – один из центральных, поскольку касается сущности и содержания управленческой деятельности. Анализ методов, их четкая, обоснованная классификация имеют важное значение для разработки научных основ построения аппарата управления, определения его структуры и степени централизации и децентрализации, установления круга прав и обязанностей структурных звеньев (отделов, секторов, групп), каждого управленческого работника и др.

 Вышеизложенное определяет актуальность данной работы. Различают экономические, административно-правовые и социально-психологические методы управления, которые отличаются способами и результативностью воздействия на персонал.

Основная цель работы —  это исследование методов и системы  управления недвижимости.

Теоретической базой исследования являются основные положения теории экономики предприятия, экономики  недвижимости, экономической эффективности, а также работы ученых экономистов: Асаул А.Н., Карасев А.В., Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р., Тарасевич Е. И., и другие; публикации ведущих специалистов в сфере управления и системы использования недвижимости.

Курсовая работа состоит  из введения, трех глав и заключения. В первой главе дана характеристика рынка недвижимости. Во второй главе  проанализированы основные системы управления недвижимостью, третья глава раскрывает основные методы в системе управления.

 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ  АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1. Сущность, цели и задачи управления недвижимостью

 

Управление недвижимостью  – имеющий долговременный эффект многосторонний процесс оптимизации, который включает обеспечение надлежащего  содержания, использования и развития недвижимого имущества.

 Сущностью управления  недвижимостью — систематическое  осуществление ее собственником  прав и обязанностей, возникающих  в связи с владением, и целесообразное  изменение структуры этих прав  и самой недвижимости в течение  периода владения ОН.

Целями управления являются обеспечение основной деятельности, принятие решений по наилучшему и  более эффективному использованию  объектов недвижимости и достижение при этом:

• сохранения и улучшения технического состояния объекта;
• минимизации затрат на эксплуатацию объектов недвижимости;
• повышения рыночной стоимости недвижимого имущества.

Под функциями организации, управляющей недвижимостью, подразумевается  комплекс задач управления, разработанный  и претворяемый в жизнь профессиональной командой и направленный на увеличение денежных потоков (повышение стоимости) объекта в интересах собственника (владельца) и, включающий в себя распоряжение объектом наряду с решением всех эксплуатационных вопросов.

При этом главное, с чего начинается любая работа по объекту - выяснение целей собственника. Профессиональный управляющий может  и готов быть не только исполнителем, но и подсказать наиболее подходящие и доходные варианты использования  недвижимости в случае, когда владелец недвижимости не может четко сформулировать свои потребности. Исходя из четко сформулированных целей, управляющая компания осуществляет разработку методов достижения целей в виде стратегического (свыше 5 лет), тактического (от 1 года до 5 лет) и оперативного (до 1 года) планов. В управлении недвижимостью задействуют все эти уровни планирования.

Планирование деятельности управляющей организации предусматривает  разработку четырех основных документов: диагностики деятельности организации  в истекшем году, прогноза ситуации на рынке, концепции (стратегии) развития, бизнес-плана.

Рекомендации, содержащиеся в бизнес-плане, могут иметь несколько  вариантов (сценариев) развития. Они  должны быть описаны таким образом, чтобы при желании собственник  мог сам определиться и принять  решение в отношении того или  иного варианта.

Результатом такой весьма масштабной аналитической работы должно явиться заключение с собственником  договора управления и дальнейшая деятельность, направленная на его реализацию в  соответствии с выбранным собственником  вариантом использования здания и территории.

Управляющая организация  может планировать свою работу как  «с нуля», то есть, получив в управление пустующее здание, так и продолжив  и улучшив уже существующую практику.

Задачами управляющей  организации являются не только коммерческие мероприятия по сдаче в аренду нежилых площадей, предоставлению дополнительных услуг пользователям. В первую очередь  планируются и осуществляются задачи содержания (технического обслуживания и ухода, профилактики и ремонта) конструкций и инженерных систем водоснабжения, канализации, тепло‒ и электроснабжения, лифтового хозяйства, коммуникации и связи, вентиляции, кондиционирования, пожарной безопасности. Обеспечивается своевременность уборки помещений и прилежащей территории, вывоза мусора, надежность охраны объекта, функционирование автостоянки.

Являясь подрядчиком по отношению  к заказчику ‒ собственнику, управляющая организация заключает договоры субподряда на выполнение обслуживающих работ на объекте с соответствующими организациями. При этом возможно как продление действующих контрактов, так и рекомендация собственнику по их расторжению и предложение более подходящих по соотношению цены и качества обслуживающих организаций.

Таким образом, совокупность задач по управлению недвижимостью  представляет собой иерархическую  систему, включающую оперативный, тактический, стратегический и генеральный уровни.

Основная часть работ  по управлению функционированием объектов концентрируется на первых двух уровнях. Организация работы по управлению недвижимостью  включает совокупность мероприятий  воспроизводственного характера, а  также экономический анализ результатов  их реализации.

Оперативное управление недвижимостью  согласовывает цели и задачи владельцев, пользователей, обслуживающих фирм и в краткосрочной перспективе  сводится к управлению денежными  потоками от ее эксплуатации, в котором  ведущее место принадлежит техническому и финансовому менеджменту.

Для каждого объекта недвижимости должен быть разработан конкретный проект управления, в соответствии с которым  выполняют текущие задачи, определяют набор средств (организационных, технических, финансовых, правовых), необходимых  для управления рабочими процессами.

Взаимодействующие процессы технического и финансового менеджмента, стоимостной оценки и правового  регулирования объекта (проекта, бизнеса) образуют в совокупности взаимосвязанную  систему различных по своему содержанию экспертиз и ключевой макропроцесс управления и развития недвижимости.

1.2. Виды  управления недвижимостью

 

Если рассматривать управление недвижимостью на уровне государственной  и частной собственности, то можно  сразу сказать о том, что управление государственной собственностью имеет  значительные отличия от управления частной собственности. Исходя из этого, можно выделить виды управления недвижимостью, которых в настоящее время  всего два: это внешнее управление недвижимостью и внутреннее управление недвижимостью.

Внутренние и внешние  виды управления недвижимостью соответственно показывают частное и государственное  управление. Внешнее управление недвижимостью  — это форма государственного управления. Данную деятельность осуществляют либо государственные органы, либо лица уполномоченные заниматься данным видом деятельности. Работа их заключается  в том, чтобы осуществлять наблюдение за исполнением всех установленных  норма и правил над объектами  и субъектами недвижимости.

Внутренне управление недвижимости — это, проще говоря, деятельность отдельного субъекта рынка недвижимости, которая осуществляется на основе своих  нормативных документов. К таким  документам относятся уставы, кодексы, правила, договора, различные инструкции. Из этих определений видно, какова разница  между управлением государства  и отдельного субъекта.

При внутреннем управлении объекты недвижимости могут участвовать  в сделках на основе документов, норм и правил самого собственника. По большей части виды управления недвижимостью разделяются именно по соответствию норм и правил.

Субъекты рынка недвижимости в процессе управления недвижимостью  выполняют несколько видов воздействия, а именно что касается внешнего вида управления — регулирование рынка  недвижимости на государственном уровне; воздействие со стороны общества; управление отдельными объектами недвижимости; управление системами недвижимости. Государственное регулирование может осуществляться двумя основными способами.

Это прямое государственное  вмешательство и косвенное государственное  вмешательство. К общественному  воздействию относится мнение не только разных слоев общества, но также  и сами участник рынка недвижимости являются частью общества, посредством  которого осуществляется воздействие. Виды управления недвижимостью, несмотря на различия между собой могут  применять одни и те же методы воздействия.

[http://www.moe-zhilye.ru/content/view/12/2/]

1.3. Методология  управления недвижимостью

 

Методы управления – это  способы осуществления управленческих воздействий на персонал для достижения целей управления организацией.

 В теории управления  вопрос о методах управления  – один из центральных, поскольку  касается сущности и содержания  управленческой деятельности. Анализ  методов, их четкая, обоснованная  классификация имеют важное значение для разработки научных основ построения аппарата управления, определения его структуры и степени централизации и децентрализации, установления круга прав и обязанностей структурных звеньев (отделов, секторов, групп), каждого управленческого работника и др.

Достижение целей управления недвижимостью предприятия осуществляется через использование разнообразных  методов, которые, по нашему мнению, нуждаются  в классификации. Методы управления, на наш взгляд, должны учитывать  специфику субъекта управления и  могут быть разделены на следующие  основные блоки (рис. 1).

Рис. 1. Методы управления недвижимостью  предприятия 

При этом указанные методы управления могут быть разделены  на уровни применения субъектами управления:

уровень предприятия;

уровень подразделений предприятия;

уровень отдельных специалистов.

Экономические методы управления

Экономические методы управления являются способами воздействия на персонал на основе использования экономических законов. Наиболее распространенными формами прямого экономического воздействия на персонал являются хозяйственный расчет и материальное стимулирование.

Хозяйственный расчет является методом, стимулирующим персонал в  целом на соизмерение затрат на хозяйственную  деятельность с результатами хозяйственной  деятельности, экономное расходование ресурсов и материальную заинтересованность сотрудников в результатах труда.

Материальное стимулирование осуществляется путем установления уровня материального вознаграждения (заработная плата, премии), компенсаций  и льгот.