Управление недвижимостью в г. Нижний Тагил, Свердловской области

Государственное регулирование рынка недвижимости. Управление недвижимостью в г. Нижний Тагил, Свердловской области.

Одним из главных показателей  развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка  недвижимости в целом и его  отдельных секторов в частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и т.д. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

Рынок недвижимости – это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость.

Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Кадастровый учет.

Одним из основных направлений управления объектами недвижимости является кадастровое деление территорий РФ. Единицами кадастрового деления территорий РФ являются округа, районы, кварталы. Кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала и земельного участка в квартале. Порядок кадастрового деления территории РФ и присвоения соответствующих номеров земельным участкам устанавливается Правительством Российской Федерации.

Существует три основных типа кадастров:

• правовой – запись прав на объекты недвижимости;
• фискальный – запись стоимости объектов недвижимости и информации, необходимой для налогообложения;
• многоцелевой – объединение правовой и фискальной систем с информацией по планированию и землепользованию

Регистрационная подсистема земельного кадастра формировалась для гарантирования прав землепользователей и является необходимым условием создания рынка недвижимости и любых инвестиций.

Фискальная подсистема земельного кадастра ведает земельными налогами, арендной платой, денежными  поступлениями от всех операций с землей и т.д. Фискальный кадастр включает прогноз, начисление и контроль поступления от арендных платежей и земельного налога. Одна из задач фискального кадастра – определение базы налогообложения.

на рынке недвижимости в качестве товара выступают права на объекты недвижимости, поэтому для его функционирования необходимо юридически оформить недвижимость. Это означает создание на каждый объект недвижимости кадастрового дела с последующей государственной регистрацией прав на недвижимость.

Кадастровое дело – система  управления территориями с учетом их обустройства с обязательным отображением в регистрационных источниках информации органов государственной власти актов экономической деятельности на земельном участке.

Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель. Кадастровое дело состоит из регистров титулов, топогеодезического, экономического, сервитутов и имущества. Государство гарантирует права на недвижимость, и она становится товаром только после государственной регистрации в одном из кадастров или реестров недвижимости. Договор аренды земельного участка заключается на основе кадастрового дела. Таким образом, сдать в аренду объект  недвижимости можно только после юридического оформления объекта.

Земельные участки регистрируются в земельных комитетах в Поземельной  книге и ив Государственном земельном  кадастре. Землепользователю выдается свидетельство о регистрации  участка. Это означает, что государство гарантирует землепользователю условия пользования земельным участком, зафиксированные в правоустанавливающем документе.

После регистрации  данные по земельному участку заносятся  в эталонную базу данных земельного кадастра, и руководитель организации, ведущей кадастр, несет ответственность за их достоверность.

Государственный кадастровый  учет земельных участков – описание и индивидуализация в Едином государственном  реестре земельных участков, в  результате чего каждый участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя:

• проверку представленных заявителем документов;
• составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель;
• присвоение кадастровых номеров земельным участкам;
• изготовление кадастровых карт земельных участков;
• формирование кадастровых дел.

В результате проведения государственного кадастрового учета  земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном  порядке кадастровые карты земельных участков.

Единый государственный реестр и кадастровые дела подлежат вечному  хранению, их уничтожение и изъятие  не допускаются.

В 2004 г. в РФ создано Федеральное  агентство кадастра объектов недвижимости.

Отсутствие современной цифровой основы при проведении государственного кадастрового учета земельных участков создает проблемы с определением и согласованием границ земельных участков, что является негативным фактором при регистрации права собственности и иных вещных прав на землю.

Другой важнейшей проблемой является неурегулированность вопросов, связанных с реформированием системы имущественных налогов.

Возможны два варианта решения  этих проблем:

1. переход к централизованному ведению государственного кадастра недвижимости на уровне органов кадастрового учета субъектов РФ по единому регламенту.
2. создание и ведение государственного кадастра недвижимости на федеральном уровне.

Государственная регистрация прав на недвижимость.

Гражданский кодекс РФ создал систему государственной регистрации прав на объекты недвижимости, но только с принятием и введением Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были определены значения и правовые последствия регистрации, установлены основные начала, порядок и основания для принятия решений регистрирующим органом.

Как в ГК РФ, так и  в Законе о регистрации словосочетание «регистрация прав на недвижимость»  всегда сопровождается определением «государственная».Этим подчеркивается, что регистрация объектов недвижимости является функцией государства. Соответственно и осуществлять свои функции государство может только через свои органы и учреждения. Делегирование государственных функций коммерческим структурам, даже учрежденным государством и находящимся в его собственности, недопустимо. Тем более недопустимо придание государственной функции характера коммерческой деятельности. Государство, осуществляя свои функции через свои органы, не предоставляет этим органам права получать от граждан и юридических лиц платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах. В соответствии с Налоговым кодексом плата за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним заменена госпошлиной. Получение же коммерческими структурами платы за выполнение государственной функции является правонарушением и наносит государству существенный ущерб.

Принципы государственной  регистрации прав на недвижимость.

Регистрация объекта  недвижимости и регистрация прав – это два разных вида деятельности, требующих абсолютно различных методов и знаний в абсолютно разных областях. Так, описание объектов недвижимости, которые существуют независимо от прав на них, требует технических знаний, а установление прав на них – это юридическая практика.

Взаимосвязь регистрации  объекта недвижимости и регистрации  права на него обусловлена взаимосвязью объекта правоотношения собственности и самого этого правоотношения. Правоотношение характеризуется взаимосвязью субъектов по поводу объектов недвижимости. Без объекта недвижимости правоотношение становится беспредметным, в то время как отсутствие правоотношений по поводу объекта недвижимости не делает этот объект несуществующим.

Порядок государственной  регистрации – это совокупность норм, регулирующих отношения между  государством в лице регистрирующего  органа и лицом, обращающимся за регистрацией.

Сама по себе регистрация  прав на объекты недвижимости является объективной необходимостью, если рынок  недвижимости существует, т.е. имеется  возможность перехода прав от данного  собственника к другому. Изменение  прав на объекты недвижимости всегда выступает в документальной форме. Государственный орган регистрирует все изменения прав на соответствующий объект недвижимости и одновременно является держателем правовой истории каждого объекта.

 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

 

Сделки, подлежащие государственной регистрации

 

Права на предприятие  как                                   Аренда недвижимого имущества со                            имущественный комплекс                                   сроком больше либо равно 1 году

и сделок с ним

 

Права на недвижимое                                           Государственная регистрация

имущество и сделок с                                           сервитутов

ним в кондоминиумах

                                            

Права общей собственности                                Права на недвижимое имущество,                              

на недвижимое имущество                                   установленные решением суда

 

Права собственности на                                       Государственная регистрация

создаваемый объект                                              ипотеки

недвижимого имущества

 

Договоры участия в долевом 

строительстве

                                         Доверительное управление и опека,

                                          связанные с недвижимым имуществом

 

Классификация прав на объекты  недвижимости, подлежащие регистрации:

 

Объекты государственной  регистрации

 

Права            Внешние           Ограничения        Действия,            Специальная

собствен-      права лиц,         прав на недви-     влекущие             регистрация

ности             не являю-          жимость               за собой               и технический

                       щихся собст-                                  возникнове-        учет объектов

                       венниками                                      ние, измене-        недвижимости

                                                                               ние, прекра-

                                                                               щение

 

Государст-   Хозяйствен-        Сервитуты-        Возведение           БТИ

венной          ное ведение        ограниченное     Реконструкция     КЗРиЗ

Частной        Оперативное       вещное право    Продажа с от-       Другие госу-

Общей          управление          Ипотека -           крытых торгов     дарственные

                      Доверитель-        способ  обес-      при исполни-        органы

                      ное управле-       печения              тельном про-

                      ние                       обязательств      изводстве

                                                    Аренда

                 

По существу государственная  регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения  сделок и иных актов с объектами недвижимости за  рамками частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительные и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Из сказанного следует сделать вывод, что регистрация – это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей. как исключение момент возникновения прав может по времени не совпадать с их государственной регистрацией.

Таким образом, Законодатель, установив обязательность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер, что, в свою очередь, позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении или прекращении.