Факторы, влияющие на формирование арендной ставки для торгового комплекса

Введение

  Рынок коммерческой  недвижимости в России развивается  бурными темпами и диктует  свои требования. Одна из актуальных  проблем на сегодняшний день - это необходимость в профессиональном  управлении коммерческой недвижимостью.  Многие владельцы торговых  зданий  и помещений столкнулись с  непростой задачей - как наладить  управление торговым  или торгово-развлекательным   комплексом с минимальными затратами?

  Современное коммерческое  здание представляет собой сложный  уникальный комплекс, который оснащён многочисленными техническими системами, датчиками, средствами связи и тому подобным. Разумеется, все данные системы должны работать без перебоев, и представлять собой единый отлаженный механизм. Без чётко продуманной системы управления у объекта просто нет будущего. Если управление объектами коммерческой недвижимости не упорядочено, уже спустя несколько лет здание потеряет свой статус и превратится в комплекс более низкого класса.

  Безусловно, подобные  изменения могут привести не  только к потере арендаторов  и партнёров по бизнесу, но  и к тому, что аренда помещений  в комплексе станет на порядок ниже. Чтобы здание всегда соответствовало международному уровню и приносило постоянно высокий доход, необходимо вкладывать в него инвестиции. Этим, прежде всего, собственники помещений и арендаторы обеспечивают себе комфортабельное существование, довольных клиентов и заказчиков, а также динамично развивающийся бизнес.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Факторы, влияющие на формирование арендной ставки для торгового комплекса

Планируя расширение своей  торговой сети, каждый оператор стоит  перед выбором - покупать или арендовать отдельные помещения под новые магазины или арендовать площади в торговом центре. Выбор может быть обусловлен различными факторами: скоростью и масштаба ми расширения сети, финансового состояния компании, установленной политикой управления портфелем недвижимости. Подписывая договор аренды в торговом центре, торговые операторы прежде всего исходят из нужд своего бизнеса и рассчитывают, какую рентабельность будет иметь для них аренда помещения.

      Для различных  магазинов (по профилю, ассортименту, торговой площади) доля расходов, которая приходится на аренду  помещения, составляет от 5% до 20% от товарооборота, однако в среднем по рынку эта величина составляет около 10%. Розничный товарооборот магазина, расположенного в торговом центре, а соответственно, и ставка арендной платы очень сильно зависят от различных факторов, к которым можно отнести:

1. Месторасположение торгового  центра.

2. Площадь магазина.

З. Профиль магазина (категория  товарного ассортимента).

4. Технические параметры  помещения: форма арендуемого  помещения, размер витрин, внутренняя планировка).

5. Месторасположение внутри  торгового центра (этаж, расположение  относительно входа, зон вертикальной  циркуляции), что сильно влияет  на покупательские потоки рядом  с помещением.

6. Окружение магазина (соседние  помещения, близость «якорных»  магазинов).

7. Узнаваемость представляемого  магазином бренда для покупателей  в данном месторасположении.

8. Срок аренды.

9. Общее состояние бизнеса  компании.

При определении ставки для  определенного магазина девелоперу необходимо рассматривать все эти факторы в совокупности.

3.Классификация торговых центров

 Родиной торговых центров  (ТЦ) можно по праву считать  США, именно там появились первые центры, объединяющие на своей площади магазины и заведения индустрии питания и развлечений. Первым современным торговым центром в России стал московский «Рамстор» в Кунцево, построенный в 1997 году. Он предложил москвичам невиданный до этого ассортимент товаров — от продуктов питания до бытовой техники, объединив под своей крышей магазины и бутики известных фирм, рестораны быстрого обслуживания, на прилегающей территории была оборудована бесплатная автостоянка.

 Согласно используемой  в России адаптированной американской  классификации Urban Land Institute (ULI) ТЦ  по концепции подразделяются  на:

• Специализированные торговые центры и торгово-развлекательные центры.
• Фестивал-центры.
• Торгово-общественные центры.
• Торговые центры моды.
• Аутлет-центры.
• Пауэр-центры.
• Ритейл-парки.

  По размеру арендуемой  площади:

• Микрорайонный ТЦ.
• Районный торговый центр.
• Окружной ТЦ.
• Суперокружной ТЦ.
• Региональный, ТЦ (ТРЦ).
• Суперрегиональный торговый центр.

 Кроме того, российский  компания Blackwood предложила свою классификацию  торговых центров, в которой каждый ТЦ описывается одновременно несколькими параметрами:

• Зона охвата торгового центра.
• Основная специализация.
• Целевая аудитория Торгового центра.
• Сопутствующая специализация (наличие/отсутствие).

 Как правило, у любого  торгового или торгово-развлекательного  центра есть основной арендатор, или «якорь». «Якорей» может быть несколько. Будучи крупной и известной компанией, «якорь» способен обеспечить максимальное количество посетителей, которые пойдут в торговый комплекс именно «на него». То, какой у «якоря» будет профиль, зависит, прежде всего, от выбранной арендодателем концепции (развлекательный центр немыслим без кинотеатра, молл — без супермаркета и т.д.). Именно под «якорь» выделяются самые большие площади, а договор аренды заключается с ним ещё на предпроектной стадии. Конечно, расположение «якорного» арендатора предельно важно для остальных точек комплекса. Такому арендатору желательно предоставить помещения на первом этаже, где наблюдается самый плотный поток посетителей. Остальные арендаторы должны быть расположены на пути к «якорю».

 Например, микрорайонный  торговый центр рассчитан на  торговлю товарами повседневного спроса, располагается внутри жилой застройки, ориентирован на покупателей, проживающих поблизости. Исходя из этого, наиболее типичными якорями микрорайонного торгового центра (на долю которых приходится от 30 до 50% торговой площади) здесь будут супермаркеты, продуктовые точки, аптеки, магазины бытовой химии.

  Региональный торговый  центр (более известный как  молл) обладает общей площадью порядка 40–80 тыс. кв. м; «якорями» выступают не менее двух крупноформатных магазинов (50–60% торговой площади), кроме того — торговые галереи, магазины электроники, фудкорты (кафе и ресторанчики), мультиплексы, аттракционы.

4. Исходные данные по выбранному объекту

Рис. 1. План первого этажа

 

 

Рис.2 План подземной автостоянки

 

Площадь под застройку 96 × 85 м. Рельеф участка спокойный, перепады высот не превышают 1 м.

  Торговый центр имеет 2 надземных этажа и 2 подземных. Самые нижние этажи используется для автостоянки, остальные – под торговые площади. Надземные этажи решено сдавать в аренду под торговлю пищевыми, непищевыми товарами, а также для сферы услуг. Подземная стоянка автомобилей рассчитана на 220 машино-мест. Со стороны западного фасада расположена открытая автостоянка на 143 машино-места.

1.Назначение проекта  - торговый центр

Первый этаж

   На площади этого  этажа будут распложены:

• два крупных бутика каждый площадью более 750 м²;
• магазины площадями менее 100 м²;
• трансформаторные;
• электрощитовая;
• кабинет администратора;
• АТС;
• камеры вентиляции и кондиционирования;
• туалеты мужские и женские;
• пост охраны;
• подсобные помещения.

Арендаторы:

1. Магазин женской одежды «Mango»-765 кв. м./2000 р. за 1 кв.м.
2. Магазин одежды  «Zara» – 752 кв.м. /2000 р. за 1 кв.м.
3. Салон сотовой связи «Связной»- 296 кв.м /2200 р. за 1 кв.м
4. Тематический магазин  «Экспедиция»- 288 кв. м. /2200 р. за 1 кв.м
5. Магазин кожгалантереи «Петек» - 202 кв.м. /2200 р. за 1 кв.м
6. Магазин сладостей «Шоколадный бутик» -102 кв.м. /2200 р. за 1 кв.м
7. Салон часов « Ле-локль» - 125 кв. м. /2200 р. за 1 кв.м
8. Салон «Оптика» - 122 кв.м. /2200 р. за 1 кв.м

Средняя арендная ставка по первому этажу -2200 р. в мес. за 1 кв. м.

Второй этаж

На площади этого этажа  будут распложены:

• электрощитовые;
• салон электроники;
• магазин бытовой техники;
• вентиляционные камеры;
• туалеты мужские и женские;
• подсобные помещения.

Арендаторы

1. Магазин Бытовой техника «Мвидео» – 2343 кв.м./1800 р.за 1 кв.м.
2. Салон «1С» – 592 кв. м./ 1920 р.за 1 кв. м.
3. «Книжный мир» - 288 кв.м.

Средняя арендная ставка по второму этажу -1860 р. в мес. за 1 кв. м.

2.Назначение проекта  – развлекательный комплекс

Первый этаж

   На площади этого  этажа будут распложены:

• трансформаторные;
• боулинг;
• фуд-корт;
• электрощитовая;
• кабинет администратора;
• АТС;
• камеры вентиляции и кондиционирования;
• туалеты мужские и женские;
• пост охраны;
• подсобные помещения.

Арендаторы:

1. Боулинг-центр- 2040 кв.м./3120 р. за 1 кв.
2. Фуд - корт -612 кв.м. ./3120 р. за 1 кв.

Средняя арендная ставка по первому этажу -3120 р. в мес. за 1 кв. м.

Второй этаж

На площади этого этажа  будут распложены:

• кинотеатр:
• электрощитовые;
• вентиляционные камеры;
• туалеты мужские и женские;
• подсобные помещения.

Арендаторы

 Кинотеатр – 3223 кв.м. /3850 р. за 1 кв.

Средняя арендная ставка по второму  этажу -3850 р. в мес. за 1 кв. м.

Для того, чтобы перепрофилировать здание необходимо составить смету на ремонтные работы.

Развлекательный комплекс
(наименование стройки)
ЛОКАЛЬНАЯ РЕСУРСНАЯ  ВЕДОМОСТЬ №1
на внутреннюю отделку(ресурсный метод)
(наименование работи затрат,наименование  объекта)
Основание:чертежи
Номер п/п	Шифр,номера нормативов и  коды ресурсов	Наименование работ и  затрат,характеристика оборудования и его масса	Единицы измерения	Количество
				на единицу измерения	по проектным данным
1	2	3	4	5	6
Раздел 1.Заполнение оконных  и дверных проемов
1	ГЭСН 10-01-039	Установка блоков в наружных и внутренних дверных проемах  в каменных стенах площадью проема до 3 м²	100 м  проемов		9,88
		Затраты труда рабочих-строителей(средний  разряд работы 3,6)	человеко-час	104,28	1030,29
		Затраты труда машинистов	человеко-час	13,34	131,80
2	20129	МАШИНЫ И МЕХАНИЗМЫ  Краны башенные при работе на других видах строительства (кроме монтажа технологического оборудования) 8 т	машино-час	9,69	95,74
3	400001	Автомобили бортовые грузоподъемностью до 5 т	машино-час	1,99	19,66
04.янв	121011	Котлы битумные передвижные 400 л	машино-час	1,79	17,69
5	21141	Краны на автомобильном ходу при  работе на других видах строительства (кроме магистральных трубопроводов) 10 т	машино-час	1,66	16,40
6	203-9057	МАТЕРИАЛЫ  Блоки дверные	м²	100	988,00
7	101-9411	Скобяные изделия	комплект П		1,00
8	102-0053	Пиломатериалы хвойных пород. Доски  обрезные длиной 4-6,5 м, шириной 75-150 мм, толщиной 25 мм, III сорта	м³	0,08	0,79
9	101-1742	Толь с крупнозернистой посыпкой гидроизоляционный марки ТГ-350	м²	89	879,32
10	402-0087	Раствор готовый отделочный тяжелый, известковый 1:2,0	м³	0,105	1,04
11	101-1591	Смола каменноугольная для дорожного строительства	т	0,0236	0,23
12	101-1805	Гвозди строительные	т	0,00413	0,04
13	101-0195	Гвозди толевые круглые 3,0*40 мм	т	0,0021	0,02
14	101-9185	Ерши металлические	кг	37,5	370,50
15	101-0219	Гипсовые вяжущие Г-3	т	0,016	0,16
16	101-1705	Пакля пропитанная	кг	108	1067,04
Раздел 2. Отделочные работы
1	ГЭСН 15-04-024-9	Простая окраска масляными  составами по штукатурке и сборным конструкциям, подготовленным под окраску потолков, м²	100 м2 окрашиваемой поверхности		83,70
		Затраты труда рабочих-строителей(средний  разряд работы 3,2)	человеко-час	22,88	1915,06
		Затраты труда машинистов	человеко-час	0,06	5,02
1.1.	400001	МАШИНЫ И МЕХАНИЗМЫ  Автомобили бортовые грузоподъемностью до 5 т	машино-час	0,05	4,19
1.2.	31121	Подъемники мачтовые строительные 0,5 т	машино-час	0,01	0,84
1.3.	101-9840	МАТЕРИАЛЫ  Краски масляные готовые к применению для внутренних работ	т	0,0302	2,53
1.4.	101-0627	Олифа комбинированная К-2	т	0,0119	1,00
1.5.	101-1667	Шпатлевка масляно-клеевая	т	0,0055	0,46
1.6.	101-0639	Пемза шлаковая (щебень пористый из металлургического  шлака), марка 600, фракция от 5 до 10 мм	м³	0,004	0,03
1.7.	101-1757	Ветошь	кг	0,21	17,58
2	ГЭСН 15-04-024-8	Простая окраска масляными  составами по штукатурке и сборным конструкциям, подготовленным под окраску стен, м²	100 м2 окрашиваемой поверхности		79,10
		Затраты труда рабочих-строителей(средний  разряд работы 3,2)	человеко-час	21,12	1670,59
		Затраты труда машинистов	человеко-час	0,06	4,75
2.1.	400001	МАШИНЫ И МЕХАНИЗМЫ  Автомобили бортовые грузоподъемностью до 5 т	машино-час	0,05	3,96
2.2.	31121	Подъемники мачтовые строительные 0,5 т	машино-час	0,01	0,79
2.3.	101-9840	МАТЕРИАЛЫ  Краски масляные готовые к применению для внутренних работ	т	0,0267	2,11
2.4.	101-0627	Олифа комбинированная К-2	т	0,0103	0,81
2.5.	101-1667	Шпатлевка масляно-клеевая	т	0,005	0,40
2.6.	101-0639	Пемза шлаковая (щебень пористый из металлургического  шлака), марка 600, фракция от 5 до 10 мм	м³	0,0004	0,03
2.7.	101-1757	Ветошь	кг	0,21	16,61
2.8.	101-1596	Шкурка шлифовальная двухслойная  с зернистостью 40/25	м²	0,00008	0,01
3	ГЭСН 15-06-001-1	Оклейка обоями стен по монолитной штукатурке и бетону простыми и средней плотности,м²	100м²оклеиваемой и обиваемой  поверхности		146,89
		Затраты труда рабочих-строителей(средний  разряд работы 3,3)	человеко-час	33,63	4939,91
		Затраты труда машинистов	человеко-час	0,02	2,94
3.1.	400001	МАШИНЫ И МЕХАНИЗМЫ  Автомобили бортовые грузоподъемностью до 5 т	машино-час	0,01	1,47
3.2.	31121	Подъемники мачтовые строительные 0,5 т	машино-час	0,01	1,47
3.3.	101-9265	МАТЕРИАЛЫ  Обои	10 м²	11,3	1659,86
3.4.	101-1817	Клей КМЦ (для наклейки обоев)	т	0,002	0,29
3.5.	101-1829	Бумага ролевая	т	0,0071	1,04
3.6.	101-0639	Пемза шлаковая (щебень пористый из металлургического  шлака), марка 600, фракция от 5 до 10 мм	м³	0,0004	0,06
3.7.	101-1757	Ветошь	кг	0,01	1,47
3.8.	411-0001	Вода	м³	0,01	1,47
3.9.	101-1712	Шпатлевка клеевая	т	0,0067	0,98