Шпаргалка по дисциплине "Экономика недвижимости"

1. 1.Сущность, признаки, харак-ки и классиф-я недвиж-го имущ-ва 

Недв-ть – это зем  участки и все то, что с ними связано, перемещение кот без  соразмерного ущерба их назнач-ю невозможно

Осн призн недв-ти: Сущностные: 1. степень недв-ти 2. связь с землей  3. форма функционирования 4.состояние потребительской формы в проц использ-я 5.длитель-сть кругооборота 6.способ переноса стоимости в производс-ном процессе или потери потребительских свой-в 7. общественное значение  Видовые: технические и технологические харак-ки: местополож-е, функц. назнач-е, сост-е и др.).

Осн хар-ки недв-ти: любая Н предст собой вещь (мат актив); предст собой неразрывное единство 2-х вещей (зем уч и зд-е); способна удовл-ть немат потр-ти (эстетико-историч цен-ть); ценность ОН имеет не только абсол хар-р (вследствие полезности), но и относит выраж-е (в завис от степени полезности или редкости)

Классификация

1) По географ фактору: каждый  регион и район может представлять собой отдельный рынок.

2) По исполь-ю: рынки жилого, коммер, промыш и сельскохоз назначения.

3) По стоимости: рынки дорогой  недвижимости ; массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

4) По инвестиц мотивации:  рынок приносящей доход недвижимости; рынок недвижимости с потенциалом прироста стоимости; налоговое укрытие.

5) По типу прав собственности:  неогран права собственности;  сервитут (право ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица); право на недра; право на аренду; право на участие в кондоминиумах (правовая форма собств-сти, по которой объект разделяется на элементы индивид собственности и элементы совместной собственности) право хоз ведения; право опер управления; право пожизненного владения; другие виды прав.

 

2. Рынок недвиж. как интегрированная категория и его организ-эконом содержание. Особ-ти и закон-ти рынка недв..

Рынок недв представляет собой сферу вложения капитала в объекты недв-и и систему эконо отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются м/у инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем и т.д.

Рынок недв-ти – это  сред-во перераспределения зем участк, зд, сооруж и др. имущ-ва м/у собственниками и пользователями экономич методами на основе конкурентного спроса и предлож-я. Он обеспечивает с пом мех-ма «невидимой руки» и гос регулир-я:

- передачу прав на  недв-ть от одн лица к др;

- установление равновесных  цен на объекты недвиж-ти в  регионах и местностях;

- связь м/у собств-ками  и пок-телями на основе эконом  мотивации и интересов;

- распред-е пространства м/у конкурирующими вариантами использ-я земель и субъектами рынка.

Рынок недвижимости как  саморегулируемая система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Особенности:

1. Величина спроса  на объекты недвижимости во многом определяется географ-ми факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости.    2. Спрос на объекты недв не взаимозаменяем. Такое положение в настоящее время привело к значи превышению предложения над спросом.      3. Почти все сделки на рынке недв  должны пройти гос регистрацию.     4. Вложению капитала в недв сопутствуют три вида затрат: - затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.); - ежегодный налог на владение недвижимостью; - налоги и сборы на сделки с недвижимостью.  5. Сделки с недвиж, как правило, носят конфиденц характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной. Некоторые сделки на рынке могут происходить под влиянием разл слухов, определенных физиолог потребностей, недостат информированности отд участников.  6. Низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как стр-во занимает достаточно продолжит время, а здания и сооружения относ-но недолговечны. Спрос на недвиж может быть очень изменчивым.      7. Рынок недвижимости локализован и сегментирован в зависимости от потребностей и возможностей участников сделки.      8. Развитие рынка недвиж напрямую связано как с политико-правовыми основами, так и с экон ситуацией в стране. Сдерживающим фактором развития рынка недвижимости в России является отсутствие ссудно-договорного права, закон-ва об ипотеке и поземельных книгах, а также земельного кадастра.

 

 

 

 

 

 

3.Влияние стратегических направ-ий в развитии эк-ки страны на рынок недв-ти

Осн. особ-сти р-ка н-сти:

-Явл нецентрализ-ным  в отл от РЦБ, сырьевых товаров  и с/хоз пр-ции, где больш-во  сделок соверш-ся на биржах по известной на каждый момент вр курс. цене.

-Данные по ценам  совершаемых сделок, усл-ям арендных дог-ров и ипотечных к-тов, как прав, имеют конфиденц. хар-р.

-Сделки по недв-ти (особ по крупным объектам нежилой  н-ти) заключ-ся на нерег-ной основе.

-Любое недвиж. им-во  неотъемлемо от своего месторасп-ния  (в отл от товаров, ц/б и даже произв-х пр-й).

-Каждый объект н-сти  обладает уникальностью (не сущ-ет 2-х идентичных по причине неповтор-сти месторасп-ния каждого из них ).

-РН любой страны  подраздел-ся на множ-во мелких  сегментов в завис от региона  и вида объектов. На каждом из них складываются особые отн-ния.

-Для стр-ва новых  объектов н-сти (или измен-я  функц-ного назнач-я уже имеющихся  путем реконстр) требуется опред  вр. Т. о. предл-ние отстает от спроса.

Успешному функц-ванию РН способствуют: банки, стр. фирмы, РЦБ, риэлтерские фирмы и др.

 

4. Субъекты рын недв-ти и их  взаимоотношения. Функц субъектов  рын недв-ти.

Участниками субъектно–объектных  отношений в сфере недв-ти явл-ся РФ, субъекты РФ, муниц-ные образов-я, юрид. и физич. лица Рф и  иностр-х  гос-в, вступающие в эконом. связи в процессе владения, польз-я и распоряж-я недвижимым имущ-ом.

В завис от позиции  на РН всех его уч-ков м. условно  объед-ть в 3 группы:

-Продавцы – собств-ки  им-ва, в.т.ч. иностр. фонды им-ва; органы, уполном-ые местной властью.

-Пок-ли-инвесторы (вклад собств, заем или привлеч ср-ва в форме к-ла и обеспеч их целевое использ-е) – юр. или физ. лица РФ, инвесторы, иностр. гос-ва и лица.

-Проф-ные уч-ки (обеспеч  функционир-е РН) – агентство оценщиков, пр-ли и фирмы – риэлторы, юр. фирмы, реклам. аген-ва, биржа недв-ти, страх. комп, дилеры, уполномоч. лица,

-Рос. гильдия риэлтеров  (создана с целью формир-я проф  РН и самокоординации д-ти его участников на современной правовой основе и деловой этике) и др. неком-кие орг-ции (осущ брокерскую и строит д-ть, оценку н-ти и ипотечное кредитование, страх-е и юр консультации).

-Гос. органы (выполняют  регулирующие ф-ции )– бюро  технич. инвент-ции, Комитеты по упр-ю им-вом, арбитраж. суд, нотар. конторы, нал. инспекция, Учр-ния Минюста РФ, органы суб-тов РФ, муниц. органы.

 

5. Право собств-ти и др. вещные  права на недв-сть. Виды сделок с недвиж-тью.

Право собств-ти выраж. отн-е  людей к недв. имущ-ву, как к  своему или как к чужому по формуле  субъект – объект.

Собств-сть  на зем. участок вкл. в себя 3 осн. элемента (правомочия):

владение – первичный компонент собств-ти, основанный на законе физич контроль над участком, возмож-ть иметь его у себя, содержать  в своем хоз-ве и т. д.

пользов-е – примен-е объекта собств-ти в соотв-ии с его назнач. по усмотрению и желанию пользователя или собствен-ка.

распоряж-е – всеобъемлющий, высший способ реализации отнош-й м/у объектом и субъектом собств-ти, т. е. это право решать, к. о. и кем м. б. использован сам участок и получаемый от него доход.

На рынке земли необход-о учитыв-ть и огранич-е вещные права на нее, в частности, право пожизненно наследуем. владения, постоян-го польз-я зем. участ. и сервитута.

Виды сделок с недвиж-тью:

Сделка – осозн-ные действ граждан  и юр. лиц, направ-ные на установ-ие, изменение или прекращение их прав и обязанностей.

Виды сделок: куп – прод; хоз-е  ведение и оператив управ-е; дарение, наследие, обмен; страхов-е, траст; аренда, лизинг; пожизн. наследуемое владение; постоян. пользование; вклад в ук АО; рента; приватизация гос-ных объектов и др.

Действительна сделка при соблюд 4 услов:1)содерж-е и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам; 2)совершена она дееспос. и правоспос. лицами; 3)волеизъявление лиц соответ-ет их действит воле; 4)форма сделки письмен., нотариально удостовер-я в установ-ных законом случ. и зарегистр-ная в Ед. гос. реестре.

Иначе – недействит. сделка, кот м. б. 1)ничтожной (абсолютно недействит) и 2)оспоримой (недействит по реш. суда)

 

 

 

 

 

6. Страхование  недвижимости

Страхование – это отношения по поводу защиты имущественных интересов хоз субъектов и граждан при наступлении опр событий за счет денежных фондов, формируемых их уплачиваемых ими стра[ взносов.

В операциях купли-продажи прав собств на недвижимость при ипотечном кредит и при продаже недвиж в рассрочку трудно полностью гарантировать право собственности продавца, а также установить наличие имущественных претензий на объект со стороны прежних владельцев или их родственников. Для решения этой проблемы необходимо страх прав собственности на недвижимость. Поэтому риэлтерские фирмы стали страховать подобные риски в страховых компаниях. Некоторые риэлтерские фирмы начали создавать собственные страховые организации специализируются на страховых операциях с недвижимостью.

При ипотеч страх присутствуют риски: нарушения прав собственнностина залог; нереализации залога в случае невозврата кредита; обычного имущественного страхования.

Страхование от риска нереализации залога в случае невозврата кредита производится путем  страхования ответственности заемщика за неисполнение обязанностей перед кредитором. Имущественное страхование в ипотечных операциях проявляется в том, что кредитор требует, чтобы залог был застрахован от повреждений и уничтожения в его пользу или в пользу поручителя на весь срок действия кредитного договора.

При покупке  недвижимого имущества обязательно следует застраховать свою недвижимость. Это вызывается криминальной обстановкой, особенно в жилищной сфере.

При покупке  квартиры в домах только что построенных, строящихся или после капитального ремонта финансовый риск можно свести к минимуму в том случае, если достоверно известна вся история строительства дома. Например, в настоящее время многие строятся на основе долевого участия, т. е. уже на этапе проектирования здания подрядчик стремится привлечь для его строительства средства предприятий и граждан. И если дольщиков оказывается больше, чем квартир, предназначенных для них, то, естественно, возникают осложнения.

Страховые компании могут заниматься страхованием титула.

Титул — законное право собственности на недвижимость, имеющее документарную юридическую основу.

Страхование титула — это страхование юридической чистоты документов, устанавливающих и подтверждающих право собственности на недвижимое имущество.

Страхование титула означает страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Оно позволяет заемщикам или покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения кредитного договора или договора купли-продажи недвижимости.

Страхование титула является обязательным при любых  сделках по выдаче и кредитов. В  качестве страховых документов могут  использоваться либо страховой полис, выданный страховой компанией, либо письменное заключение специально уполномоченного адвоката, подтверждающее права собственности заемщика на недвижимость и возможность юридически беспрепятственной продажи его имущества в случае необходимости.

К страховым  полисам, выдаваемым страховой компанией, обычно предъявляются следующие требования: выдающая их компания должна иметь лицензию на ведение подобного бизнеса в регионе, где находится объект недвижимости, а также иметь репутацию солидного и надежного партнера; страховая сумма должна быть по меньшей мере равна балансовому остатку по выданному ипотечному кредиту; бенефициарами (выгодоприобретателями) по этому полису должны являться продавец ипотечного кредита или его правоприемники; средства, получаемые от продажи заложенного имущества, в случае наложения на него взыскания, должны в первоочередном порядке поступать на выплату страховки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. Риэлторская и оценочная деятельность на рынке недвижимости

Риэлторской счит-ся деят-ть, осуществляемая юр лицами и индивид. предпр-лями на основе соглашения с заинтересов. лицом по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересов лица гражданско – правовых сделок с зем участками, зд., сооруж., жил. и нежил. помещ-ми и правами на них.