Экономика недвижеммости

— сделки с недвижимостью, совершаемые государственными и  муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями, а также  учреждениями;

— сделки по отчуждению недвижимости, совершаемые некоммерческими организациями;

— сделки с недвижимостью, совершаемые предпринимателями  без образования юридического лица;

— сделки с недвижимым имуществом, которые совершаются физическими  лицами,

— сделки с недвижимым имуществом, совершаемые арбитражным управляющим  от имени организации, находящейся  в стадии признания ее несостоятельной (банкротом).

Все указанные сделки обладают определенными особенностями и  совершаются в соответствии с  теми правилами, которые рассчитаны на одну из указанных категорий лиц. Несоблюдение правил, установленных  для участия в гражданском  обороте этой категории лиц, может  повлечь недействительность сделки с недвижимым имуществом.

 

2. Технология оценки  объекта недвижимости.

В мировой практике имеется  три основных технологии оценки объектов недвижимости: затратная, доходная и  рыночная, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта  – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т. д. Методы оценки недвижимости – конкретные способы применения принципов оценки – зависят от принимаемого подхода.

Процесс оценки объектов недвижимости можно разделить на шесть этапов: определение области вопросов по оценке (суть оценки), предварительный  осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта.

Проанализируем возможности  каждого этапа процесса оценки недвижимости.

Определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости. Заказчик, как правило, ставит перед  оценщиком конкретную цель – определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. Полезность, замещение и  ожидание являются основополагающими  принципами, которые помогают оценщику понять существо стоящих проблем.

При оценке объекта недвижимости, важно исследовать объект и определить связанные с ним юридические  права, поскольку заказчик может  иметь лишь право на аренду или  ограниченные права на пользование  объектом недвижимости, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может  быть обременена закладной, могут быть ограничения юридического характера  и т. д. При решении этих проблем, оценщик исходит из оценочных принципов сбалансированности, изменения, экономического размера, экономического разделения. Они позволяют оценщику установить, какие части (доли) недвижимости следует объединить (разделить) или в какой последовательности их реализовывать, и все это должно быть осуществлено в интересах заказчика.

После этого оцениваются  ожидаемые затраты средств и  времени на сбор и подтверждение  информации. Эти оценки будут зависеть от объема информации, которой уже  располагает оценщик, от уникальности или сложности решаемой проблемы, от профессионализма и опыта оценщика. Может возникнуть ситуация, когда  необходимо провести независимую экспертизу объекта недвижимости.

Технология оценки объектов недвижимости имеет свою цену, которая  зависит от трудности проблемы, суммы  ожидаемых расходов и от набора предоставляемых  услуг. Оплата может быть в виде единовременной выплаты, почасовой ставки, в виде процента от итоговой суммы оценки стоимости объекта недвижимости.

Предложение об условиях выполнения договора служит для уточнения ответственности  оценщика и заказчика и подтверждает, что оценщик правильно понял суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания и размер оплаты помогает избежать недоразумений в будущем.

После того, как суть оценки осознана и определена, оценщиком  определяются возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается  программа исследования, которая  становится основой второго этапа, называемого «план оценки» и  включает в себя последовательные решения  следующих задач:

а) Структурирование оценки объекта недвижимости заключается  в том, что оценщик вначале  изучает общие факторы стоимости  на региональном уровне, затем переходит  к более специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровне и, наконец, концентрирует свое внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого земельного участка и находящихся на нем  объектов недвижимости.

б) План оценки предусматривает  сбор нужной информации, обработку  и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит  оцениваемый объект; определение  спроса, возможных конкурентов и  возможных покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных  пользователей, рыночных условий финансирования.

в) Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости . Каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации. Понятно, что требования к оценке государственных органов могут отличаться от требований частных собственников. Например, при приватизации недвижимого имущества на первый план выдвигается не экономические, а социальные и политические требования.

Первая операция – оценка рыночной стоимости земельного участка  на котором находится объект недвижимости – представляет собой изучение: 
–права собственности на земельный участок; 
–физические характеристики земельного участка; 
–данные о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой; 
–экономические факторы, характеризующие оцениваемый земельный участок.

Источниками этой информации могут быть городские районные земельные  комитеты и органы, где регистрируются сделки с земельными участками, ипотечные  кредитные организации, оценочные  и риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками (например, агентство недвижимости «Прогаль» и др.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости  земельных участков, основанных на трех базисных подходах: 
–метод по сопоставимым продажам;

–метод соотнесения (переноса);

–метод капитализации  земельной ренты;

– метод техники остатка  для земли;

– метод развития земельного участка.

Метод по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

Метод капитализации земельной  ренты представляет собой капитализацию  доходов, полученных за счет арендных платежей.

Этот метод в российских условиях использовать практически  невозможно, так как в настоящее  время невозможно отыскать сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации  из-за отсутствия как такового рынка  аренды земельных участков.

Метод техники остатка  для земли при оценке стоимости земельного участка применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Доход рассчитывается исходя из прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем.

Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли.

Ставка дисконта, применяемая  для дисконтирования денежного  потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных  земельных участков, эти ставки должны быть довольно высокими ввиду значительных рисков освоения и продаж участков.

Вторая операция – определение  валовой стоимости замещения.

Существуют три основных метода определения восстановительной  стоимости (стоимости замещения) объекта  недвижимости.

1. Метод сравнительной  единицы (или метод удельной  стоимости), при котором скорректированная  стоимость единицы измерения  умножается на количество единиц  оцениваемого объекта недвижимости.

Единицами измерения могут  быть квадратные или кубические метры. 1 место и пр. Это наиболее простой  способ оценки объекта недвижимости.

2. Метод разбивки по  компонентам , основанный на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели.

В качестве компонентов могут  выступать: фундамент, стены и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда и пр. Укрупненные показатели могут быть рассчитаны на 1 м3, 1 м2, 1 погонный метр, 1 норма-час и т. д.

3. Метод количественного  обследования заключается в составлении  объектных и сводных смет строительства  оцениваемого объекта, как если  бы он строился вновь.

Третья операция – определение  износа объекта недвижимости.

В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.

Следует отметить, что физический износ может быть устранимым и  неустранимым.

Устранимый физический износ  предполагает, что затраты на текущий  ремонт меньше, чем добавленная при  этом стоимость объекта.

Физический износ считается  неустранимым, когда затраты на исправление  дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена  к объекту. Любой недостаток объекта  в принципе можно исправить, но при  этом затраты на исправление не должны превышать предполагаемой выгоды.

Физический износ объекта  недвижимости можно определить методом  расчета срока жизни.

С точки зрения функционального  использования объекта недвижимости выделяют следующие сроки жизни:

1. Срок экономической  жизни , определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован, как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта. 
2. Время жизни , отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

3. Типичный срок физической  жизни , определяемый нормативными актами действующего законодательства.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как: 
1. Эффективный возраст , который отражает возраст объекта в зависимости от его внешнего вида, технического состояния и т. д.

2. Хронологический (фактический)  возраст , соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3. Оставшийся срок экономической жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляет период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

Связь между износом, восстановительной  стоимостью, эффективным возрастом, а также типичным сроком физической жизни можно описать следующей  формулой:

где И – износ объекта недвижимости;

Авосст – восстановительная стоимость объекта недвижимости;

ЭВ – эффективный возраст;

ТСэж – типичный срок экономической жизни.

Другими словами процент  износа от восстановительной стоимости  определяется отношением эффективного возраста объекта недвижимости к  типичному сроку экономической  жизни.

Функциональное устаревание  объекта заключается в том, что  объект не соответствует современным  стандартам с точки зрения его  функциональной полезности. Такой вид  износа обусловлен, в основном, влиянием научно-технического прогресса в  области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной  практике именуется моральным износом  и так же, как и физический износ  может быть устранимым и неустранимым.

Экономический износ или  износ внешнего воздействия –  это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней  среды обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. Причинами внешнего износа могут являться как общий упадок района в котором находится объект, так и действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т. д.

На оцениваемый объект могут и не оказывать существенного  влияния факторы загрязнения  среды, хотя на аналогичные, но не оцениваемые  в настоящее время объекты  это влияние может быть достаточно сильным. В тех случаях, когда  в какой-либо местности все объекты  недвижимости одинаково подвержены влиянию окружающей среды, проводить  дополнительный анализ не целесообразно.

Уменьшение стоимости, связанное  с загрязнением окружающей среды, определяется с использованием методов, аналогичных  методам определения износа. Например, стоимость удаления токсичных отходов  может быть связана со стоимостью ремонта объекта, т. е. стоимостью устранимых дефектов.