Экономика недвижимости

Объект недвижимости – пристрой к административному зданию промышленного предприятия, расположенного в городе в людном месте, вход в него возможен с улицы, не заходя на площадку предприятия. Возможное использование пристроя, кроме его настоящего применения (производственное помещение) – магазин, офисное помещение. Рассматриваются две стороны возможной сделки: предприятие, собственник недвижимости, и возможный покупатель. Для какой из сторон, какие типы стоимости актуальны:

      Стоимость объекта, как часть стоимости функционирующего предприятия;

      Инвестиционная стоимость

      Рыночная стоимость

Рассмотрим возможное соотношение этих стоимостей (по сумме). При каком варианте соотношения стоимостей возможна сделка купли продажи.

Стоимость объекта недвижимости, как части стоимости функционирующего объекта отражает ценность недвижимости для собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Определяется исходя из текущего использования объекта.

Рыночная стоимость - это расчетная сумма, за которую имущество следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена и обоснованно достижимая на рынке на дату оценки в соответствии с определением рыночной стоимости. Это наилучшая цена, обоснованно достижимая продавцом, и наиболее выгодная цена для покупателя.

Понятие рыночной стоимости не зависит от фактической сделки, заключенной на дату оценки и не предполагает, что она обязательно будет заключена. Рыночная стоимость - это наибольшая из реально возможных для продавца и наименьшая из реально возможных для покупателя цена.

Под инвестиционной стоимостью (или ценностью имущества) понимается стоимость имущества для конкретного инвестора или класса инвесторов, предъявляющих свои требования к возврату вложенного капитала.

В отличие от рыночной стоимости, инвестиционная стоимость отражает субъективную взаимосвязь между конкретным инвестором и определенным объектом недвижимого имущества как инвестицией. Поэтому инвестиционную стоимость не следует путать с рыночной стоимостью инвестиционного имущества. Тем не менее, рыночная стоимость может отражать определенное количество отдельных оценок инвестиционной стоимости или ценности определенного имущества.

В денежном выражении инвестиционная стоимость представляет наивысшую цену, которую может заплатить инвестор за капиталовложение, принимая во внимание ожидаемую от него доходность с точки зрения удовлетворения своих желаний, потребностей или инвестиционных целей. В силу этого во всех случаях, где рассчитывается инвестиционная стоимость, должны быть отражены конкретные инвестиционные критерии, которые могут не совпадать с рыночными уровнями доходности.

Инвестиционная стоимость или ценность имущества может быть выше или ниже, чем рыночная стоимость имущества.

Инвестиционная стоимость будет выше рыночной если инвестор имеет хотя бы одно из преимуществ:

      Особые возможности финансирования (кредит под льготные проценты, участие продавца в инвестиционном проекте, или доступ к источнику финансирования, недоступному другому участнику рынка),

      Изменение категории приобретаемого объекта,

      Агломерационные эффекты,

      Обладание информацией относительно объекта недоступной для других.

Теоретическая часть

1.      Сложная структура оцениваемого объекта с точки зрения перспектив изменения стоимости. В каких случаях необходимо учитывать её в расчетах и каким образом?

Недвижимое имущество представляет собой достаточно сложный объект

оценки. Как материальная вещь он объединяет две составляющие – земельный участок и земельные улучшения, - каждая из которых обладает уникальными характеристиками и имеет разную экономическую природу. При этом их общими свойствами, отличающими недвижимость от других объектов оценки, будут постоянство местоположения, долговечность и относительная ограниченность земли как ресурса.

Под земельными улучшениями понимаются любые преобразования земли, имеющие долгосрочный характер, включающие затраты на труд и капитал, и предназначенные для того, чтобы увеличить стоимость или полезность недвижимости.

К земельным улучшениям в равной мере могут быть отнесены как здания и

сооружения, так и различного рода мелиорации, многолетние насаждения,

изменение рельефа и улучшение почв. Однако, в отличие от земли, которая

является вечным, постоянно приносящим доход активом, земельные улучшения представляют собой обесцениваемый актив. Более того, если земля всегда будет выступать недвижимостью, то земельные улучшения, отделенные от земли, уже таковыми не будут.

2.      Доход на инвестиции и возврат инвестиции. Дайте характеристику этим понятиям. Есть ли другие показатели, совпадающие с ними по смыслу? Каковы требования инвестора к этим факторам?

Виды доходов, ожидаемых инвестором от владения собственностью, с точки зрения его инвестиционных интересов: возврат капитала и доход на капитал.

1)     Возврат на капитал – возврат первоначальной суммы один к одному

2)     Доход на капитал – компенсация, которая должна быть выплачена инвестору, за ценность денег с учетом фактора времени за риск.

Возврат капитала прежде всего предполагается от дохода перепродажей.

По смыслу с возвратом инвестиций совпадает текущая отдача, а доход на инвестиции характеризуется конечная отдача.

Текущая отдача - показывает отношение годовых денежных поступлений инвестиций в сумме инвестиционных затрат.

Конечная отдача характеризует полный доход, который получает инвестор, приобретая актив, и отражает как текущие денежные поступления, так и доходы (потери) от изменения его стоимости.

Инвестор ожидает, чтобы конечная отдача была положительной, больше текущей отдачи; покупная стоимость меньше стоимости перепродажи.

Практическая часть

1. Следует ли инвестору согласиться на сделку купли-продажи объекта,если:

      Цена предложения – 100 000 ДЕ.

      Годовой доход, прогнозируемый инвестором от данной собственности – 10 000ДЕ,

      Срок владения – 5 лет.

      Ожидается что стоимость объекта к моменту перепродажи возрастет на 30%.

      Доходность аналогичных видов собственности – 12% годовых.

1.Поток дохода

Цена=100 000ДЕ

Цена 5лет=100 000 + 100 000 * 30/100=130 000 ДЕ

2.Единовременная сумма от продаж

Текущая стоимость обычного аннуитета – текущая стоимость серии будущих равновеликих периодических платежей и поступлений в течение n периодов и при ставке дисконта i:

PVA=PMT*(1-1/(1+i)n)/i,где

PVA-текущая стоимость обычного аннуитета,

PMT-величина одного из серии равновеликих периодических платежей или поступлений,

i-ставка дохода или дисконта;

n – число периодов.

PVA=10000*3,60478=36047,8 ДЕ

Текущая стоимость реверсии единицы (коэффициент дисконтирования) – показывает сегодняшнюю стоимость рубля, который должен будет получен единовременно в будущем.

PV=FV* 1/(1+i)n

PV=130000*0,567427=73765,51ДЕ

Общая стоимость: 109 813,31ДЕ, инвестору следует согласиться на сделку купли – продажи объекта.

2. Согласно условиям ипотечного кредита в 100 000 долл. Выплачиваться должен только процент. Вся же основная часть долга подлежит погашению через 10 лет. Г-н Смит, заемщик, намерен  постепенно накопить 100 000, для чего каждый год откладывает в приносящий процент Фонд определенную денежную сумму. Ставка по данному фонду составляет 10%, накопление происходит ежегодно. Какую сумму должен ежегодно депонировать г-н Смит?

Накопить 100 000 долл ставка 10% на 10 лет сколько ежегодно?

Фактор фонда возмещения показывает сумму равновеликого периодического взноса, который вместе с процентом необходим для того, чтобы к концу определенного числа периодов накопить 1 рубль, каждая периодическая сумма вносится в конце каждого периода.

РМТ= FV*i/[(1+i)n-1], где

РМТ – величина равновеликого периодического платежа;

FV – будущая стоимость обычного аннуитета;

i – ставка дохода;

n- число периодов.

РМТ=100 000 * 0,1/[(1+0,1)10-1=100 000*0,1/(1,1)10-1=100 000* 0,1/2,59-1=

100 000*0,1/1,59=100 000*0,06289=6 289,31ДЕ

Господин Смит ежегодно должен ежегодно депонировать 6 289,31ДЕ в Фонд для накопления 100 000 ДЕ для погашения основной части долга ипотечного кредита.

Список используемых источников:

1.      Оценка стоимости предприятия: учебник /Чеботарев Н.Ф. – М.: Дашков и К, 2009

2.      Оценка недвижимости: учебное пособие/Гранова И.В. – Спб:Питер, 2001

3.      Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание / Драпиковский А.И., Иванова И.Б.,Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой - изд. 2-ое – Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2007.

4.      Экономика недвижимости: Конспект лекций/Шевчук Д.А.  – Ростов-на-дону: Феникс, 2007

5.      Экономика   рынка   недвижимости, Цыганенко   В.С  –   СПб: СПбГУИТМО, 2008