Экономика недвижимости

Содержание

1. Применение сравнительного подхода при проведении оценки,

согласно ФСО №1 (Федеральным Стандартам Оценки)   3

2. Основные показатели рынка недвижимости, характеристика рынка 5
3. Порядок реализации метода анализа продаж в оценке недвижимости 8
4. Приватизация и деприватизация       10
5. Порядок определения чистого операционного и потенциального

дохода           14

6. Список литературы         16

 

1. Применение сравнительного подхода при проведении оценки,

согласно ФСО №1 (Федеральным Стандартам Оценки)

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

 

2. Основные показатели рынка недвижимости, характеристика рынка

Рынок недвижимости – это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

Рынок недвижимости можно разделить по следующим признакам:

• географический признак. К нему относятся следующие виды рынков недвижимости: городской, местный, региональный, мировой и национальный;
• по виду объекта. Это рынки зданий, сооружений, предприятий, помещений;
• функциональное назначение. Рынки производственных зданий, жилых, непроизводственных зданий и помещений;
• по степени готовности к эксплуатации рынки существующих объектов, незавершенное строительство, новое строительство;
• по виду сделок: купля-продажа, аренда, вещные права, ипотека;
• отраслевая принадлежность: промышленность объектов, общественных зданий и сельскохозяйственных объектов;
• по форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных объектов;
• способ совершения сделок: первичный и вторичный рынок, организованный и неорганизованный, традиционный и компьютеризированный, биржевой и внебиржевой.

Основные сегменты рынка недвижимости – это рынок жилья, рынок земли и рынок нежилых помещений.

Рынок жилья подразделяется на:

1. городской жилищный  фонд, который, в свою очередь, подразделяется  на жилье низкого качества, типовое  жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное  жилье;

2. рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.

В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х г г. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.

Общие показатели рынка недвижимости формируют представление об секторе экономики недвижимости в целом. К ним относятся показатели общих объемов спроса и предложения за определенный период времени, показатели средней стоимости 1 кв.м. объектов недвижимости. Общие показатели рынка недвижимости взаимосвязаны между собой. Одним из способов их определения является метод формирования базы данных (БД) с использованием коэффициентов спроса и предложения.

    Общие показатели рынка недвижимости формируют представление об секторе экономики недвижимости в целом. К ним относятся показатели общих объемов спроса и предложения за определенный период времени, показатели средней стоимости 1 кв.м. объектов недвижимости. Общие показатели рынка недвижимости, как и большинство общих показателей других рынков, взаимосвязаны между собой. Одним из способов их определения является метод формирования базы данных (БД) с использованием коэффициентов спроса и предложения.

   Спрос — это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

   Предложение — это  количество земли и другого недвижимого  имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение  недвижимых объектов, особенно земли, неэластично.

   Цена — это количество денег, уплаченное за единицу недвижимости в совершенных сделках. Иначе говоря, цена — это полезность недвижимости, выраженная в денежном эквиваленте.

 

3. Порядок реализации метода анализа продаж в оценке недвижимости

Метод сравнительного анализа продаж в оценке недвижимости.

Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее – метод анализа продаж) заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости.

Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж.

1й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

 

 

4. Приватизация и деприватизация

Приватизация (лат. privatus - частный) - передача государственной или муниципальной собственности за плату или безвозмездно в частную собственность. Приватизация - одно из направлений разгосударствления собственности, заключающиеся в передаче ее в частную собственность отдельных граждан и юридических лиц.

Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В результате приватизации государство полностью или частично утрачивает права владения, пользования и распоряжения государственной собственностью, а государственные органы утрачивают право непосредственного управления ею.

Приватизация может иметь скрытый характер, например, аренда государственного имущества на длительный срок частными лицами или компаниями; может быть частичной, когда распродается, например, лишь часть акций; может осуществляться в виде денационализации и реприватизации.

 В современной России  приватизация приобрела широкий  размах. Ее механизм был определен  Законом о приватизации. В нем  были заложены основы приватизации.

1. Определены три формы  приватизации: продажа предприятий с аукциона, по конкурсу, путем их акционирования.

2. Созданы две государственные  структуры. Первая - комитеты по управлению  государственным (муниципальным) имуществом. Вторая - фонды имущества. В функции  первых входила подготовка планов  приватизации и осуществление мероприятий, связанных с подготовкой предприятий к приватизации. Вторые осуществляли продажу предприятий на аукционах, продажу их акций.

3. Определены объекты  приватизации и их денежная  оценка. Особое значение придавалось  стоимости имущества. Было принято решение оценивать предприятия по остаточной стоимости основных производственных фондов.

Приватизация является частью более широкого процесса - разгосударствления экономики. Разгосударствление - переход от преимущественно государственно-директивного регулирования производства к его регулированию преимущественно на основе рыночных механизмов. Различие между приватизацией и разгосударствлением сводится к тому, что первая отражает процесс коренной трансформации отношений собственности, а вторая становится явлением, направленным на разрушение в ней государственного диктата и создание условий для функционирования экономики как независимой от государства сферы общественной деятельности людей.

Наибольшее распространение получили следующие подходы к этапам и формам приватизации:

1. Малая приватизация, распространяемая  на мелкие и средние предприятия  в сфере торговли, общественного  питания, бытового обслуживания. Их  продажа проводилась в основном  на аукционах, коммерческих конкурсах  и предусматривала полный выкуп.

2. Большая приватизация, распространяемая на крупные предприятия, предполагала их акционирование с последующей продажей акций.

Деприватизация – это процесс обратный приватизации. Деприватизация предусматривает возвращение приватизированной недвижимости лица – собственника муниципальной (государственной) недвижимости через представителя государства. Деприватизация проходит по взаимному согласию обоих сторон и может выглядеть по – разному: как купля-продажа, дарение.

К первой ступени деприватизации - передачи приватизированного жилого помещения следует отнести к преследованию гражданином - собственником цели прекращения отношений частной собственности путем передачи государственной собственности. Инициатива деприватизации полностью исходит от гражданина и может быть обусловлена некоторыми мотивами:

- дешевизна обмена неприватизированных  жилых помещений или же оплата  коммунальных услуг и ремонта;

- стремление к личной  безопасности;

- желание исправить собственные заблуждения.

На второй ступени инициатором деприватизации жилых помещений выступает государство, когда идет речь о предоставлении гражданам нового жилого помещения в целях улучшения жилищных условий. Здесь редко возникают противоречия, процедура деприватизации проходит на доброжелательной ноте: гражданин отказывается от своих прав собственника на прежнее жилье. Но часто гражданин, только войдя в права найма нового жилья, приватизирует его.

На третьей – наиболее любопытная ситуация для деприватизации, когда гражданин – собственник сохраняет за собой право передавать свою приватизированную жилую собственность в наследство. В этом случае одиноким гражданам, достигшим пенсионного возраста, государство в лице своего представителя, может предложить деприватизировать или продать приватизированную квартиру (дом, жилое помещение) с сохранением права на пожизненное пользование продаваемым жилым помещением и приобретение гражданами пожизненного права на получение предусмотренных в договоре выплат в установленном Положении.