Взаимосвязь видов стоимости и цели оценки недвижимости

при определении стоимости  нематериальных активов, «гудвилла» для общей оценки стоимости предприятия.

       Таким образом, обоснованность и достоверность оценки во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение, реструктуризация и т. д. 
       Кроме ситуаций, в которых оценка является реализацией права государства, субъектов РФ, муниципальных образований или физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки, есть случаи, требующие обязательной оценки. Обязательность проведения оценки прописана в Федеральном законе об оценочной деятельности в Российской Федерации (ст. 8).  
       К таким случаям согласно Закону относятся сделки с объектами оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. 
      Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.

 
1.3. Взаимосвязь  видов стоимости и целей оценки  недвижимости

Экономическое понятие стоимости  выражает реальный взгляд на выгоду, которую  имеет собственник данного объекта  или покупатель на момент оценки. Основой  стоимости любого объекта собственности, в т. ч. бизнеса, является его полезность. 
 
Выбор того или иного вида стоимости определяется целью оценки. Данная зависимость представлена в таблице. 
 
Таблица. Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки.

 

Взаимосвязь основных целей  оценки и видов стоимости удобно представить в виде следующей  таблицы:

Цели оценки	Рыночная стоимость	Ликвидационная стоимость	Инвестиционная стоимость	Стоимость воспроизводства	Стоимость замещения	Страховая стоимость
Купля-продажа	+
Залог	+
Раздел имущества	+
Слияние	+
Внесение в Уставный капитал	+
Выпуск акций АО	+
Образование партнерства	+
Банкротство		+
Реорганизация			+
Переоценка основных фондов				+
Оценка затрат				+	+
Страхование						+
Урегулирование суммы страховки						+

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Оценка стоимости ООО «Волгострой»

Оценка стоимости бизнеса  – наиболее сложное и комплексное  направление оценки стоимости.

Гражданский кодекс РФ определяет «предприятие» как «имущественный комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности».

Налицо две составляющих предприятия (бизнеса): вопервых, обособленный имущественный комплекс, во-вторых, деятельность, приносящая определенный доход.

Имущественный комплекс предприятия  составляют все виды материальных (здания, машины, оборудование, запасы, права требования, ценные бумаги, деньги) и нематериальных (патенты, лицензии, деловая репутация) активов.

Доходная деятельность предприятия  – совокупность бизнес-процессов, обеспечивающих получение дохода.

В основе разных подходов к  оценке бизнеса лежат разные его  составляющие. Например, в доходном подходе рыночная стоимость определяется на основе анализа доходной деятельности предприятия, а в затратном – на основе анализа его имущественного комплекса.

2.1 Общая характеристика ООО «Волгострой»

ООО «Волгострой» зарегистрировано 3 июня 2003г. По форме собственности относится к обществу с ограниченной ответственностью. Общество является хозяйствующим субъектом, обладающим правами юридического лица по законодательству Российской Федерации, имеет самостоятельный баланс, расчётный счёт, печать со своим наименованием.

Предприятие действует в  соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» и Уставом для осуществления хозяйственной, производственной и иной коммерческой деятельности, удовлетворения общественных потребностей в продукции, работах и услугах и получения прибыли.

Предприятие отвечает по своим  обязательствам всем имуществом предприятия, если иная ответственность не установлена законодательством и договором о закреплении за предприятием имущества на право полного хозяйственного ведения.

Предприятие не отвечает по обязательствам государства, его органов, государство и его органы не отвечают по обязательствам предприятия, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Участниками общества являются:

Физическое лицо – 100 % Уставного  капитала,

Для обеспечения деятельности Общества Уставный капитал составляет 100(сто тысяч ) рублей.

Основной вид деятельности ООО «Волгострой»: - деятельность по производству и реализации строительных материалов.

Уставом  ООО «Волгострой» предусмотрено осуществление следующих видов деятельности:

- деятельность по производству  и реализации строительных материалов, в т.ч.: сборные бетонные и железобетонные  конструкции и изделия, стеновые  материалы (стеновые блоки, кирпич, черепица), полимерные материалы (линолеум, пенополистирол, и т.д.), облицовочные материалы из природного камня, бетон и строительный раствор, асфальтобетон;

- деятельность по оказанию  транспортно-экспедиционных услуг  и погрузо-разгрузочным работам;

- подрядная строительно-монтажная  деятельность;

- ремонтно-строительная  деятельность, в т.ч.: капитальный  ремонт производственных, непроизводственных зданий, сооружений и жилья.

Основной целью деятельности фирмы, в соответствии с Уставом  ООО «Волгострой»: является расширение рынка товаров и услуг, а также получение прибыли.

ООО «Волгострой» предприятие, штат которого состоит из 43 человек. В штат входят: директор,  менеджер в отделе снабжения и сбыта, главный бухгалтер, бухгалтер материального стола, бухгалтер-расчетчик, кассир, водители, заведующий складом, грузчики и разнорабочие.

2.2 Оценка стоимости  предприятия затратным подходом.

В настоящее время наиболее часто используемым в России для  определения стоимости предприятия являются методики оценки, основанные на затратном (имущественном) подходе.

Актуальность этих методик  обусловлена, с одной стороны, относительной  достоверностью исходной информации, используемой для оценки, а с другой стороны реализацией традиционных подходов к оценке предприятий, хорошо известных отечественным экономистам.

В соответствии с Международными стандартами оценки затратный (имущественный) подход - это подход на основе активов (Asset Based Approach) определяется как общий способ определения стоимости предприятия или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных непосредственно на исчислении стоимости активов предприятия за вычетом обязательств.

Для целей данной оценки мы будем применять метод балансовой стоимости активов (или метод чистых активов предприятия), который предполагает анализ всех статей баланса предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженностей. Эта методика расчета стоимости предприятий соответствует Международным принципам бухгалтерского учета, а также Распоряжению Госкомимущества РФ от 24.10.94 № 2546-Р и Постановлению ФКЦБ РФ от 25.05.98 № 14 и широко используется в настоящее время в так называемой нормативной оценке при определении стоимости чистых активов.

Суть метода заключается  в отношении стоимости чистых активов предприятия к величине обыкновенных акций, эмитированных предприятием.

Стоимость чистых активов  предприятия определяется как разность балансовой стоимости активов, так  и обязательств предприятия.

В качестве отправной точки  при определении рыночной стоимости  предприятия был применен метод балансовой стоимости активов, основанный на определении стоимости чистых активов.

Расчет стоимости чистых активов предприятия показан  в таблице 16.

Табл.16. Расчет стоимости  чистых активов предприятия.

Показатели	Код стр.	Балансовая  стоимость	Уд.  вес	Рыночная стоимость
АКТИВ
1. Внеоборотные активы
Нематериальные активы	110	0		0
Основные средства	120	16 683		316 683
Незавершенное строительство	130	0		0
Долгосрочные финансовые вложения	140	0		0
Прочие внеоборотные активы	150	0		0
Итого по разделу 1	190	16683		19687
2. Оборотные активы
Запасы, в том числе	210	211536		211106
Налог на добавленную стоимость  по приобретенным ценностям	220	12295		12295
Дебиторская задолженность (платежи  в течение года)	240	62578		62578
Денежные средства	260	429979		429979
Итого по разделу 2	290	716388		715958
БАЛАНС	300	733071		1032641
ПАССИВ	Код стр.	Балансовая стоимость		Рыночная стоимость
5. Краткосрочные обязательства
Кредиторская задолженность	620	352830		352830
Итого по разделу 5	690	352830		352830
БАЛАНС	700	352830		352830
1 032 641-352 830=679 811

 

Основные средства. Эта  статья подверглась существенной корректировке. В основном из-за того, что рыночная стоимость недвижимого имущества, принадлежащего предприятию, значительно выше его балансовой стоимости.

Запасы. Выявлены устаревшие запасы подлежащие списанию. Остальные  запасы, указанные в балансе соответствуют рыночной стоимости этих запасов.

Налог на добавленную стоимость  по приобретенным ценностям. НДС  принят равным балансу, поскольку соответствующие суммы НДС учтены в отчетности корректно.

Дебиторская задолженность. Отсутствует дебиторская задолженность  с длительным сроком погашения. Дебиторская задолженность состоит из авансов выданных работникам, а так же из сумм по продаже продукции надежным дебиторам, в рассрочку на срок менее трех месяцев. Таким образом, балансовая и рыночная стоимость совпадает.

Денежные средства. Денежные средства не подлежат корректировке, так  как счетов в проблемных банках нет.

Кредиторская задолженность. Стоимость пассивов, указанных в  балансе не корректировались ввиду нецелесообразности. Приняты равной величине, указанной в балансе.

Таким образом, стоимость  собственного капитала предприятия, определенная на основе стоимости его активов, составила 679 811 руб.

 

2.3 Оценка стоимости  предприятия доходным подходом.

Рыночная оценка бизнеса  во многом зависит от того, каковы его  перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, когда именно собственник будет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено.

В доходном подходе к оценке бизнеса выделяются два основных метода: метод дисконтированных денежных потоков и метод капитализации  прибыли.

 

Если доход предприятия  существенно отличаются год от года, то для целей оценки бизнеса выбирается метод дисконтированного денежного потока, для чего проводится прогнозирование денежного потока в разные временные периоды.

Определение адекватной продолжительности  прогнозного периода - непростая задача. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой стороны, чем длиннее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков нежных средств. По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составить в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, где адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет.

Оцениваемое предприятие  работает на рынке около пяти лет  и еще не вышло на стабильные темпы  роста денежного потока, поэтому  прогнозный период определим в три года.