Виды залога

СОДЕРЖАНИЕ

 

1. Виды залога.

 

2. Формы залога товарно-материальных  ценностей.

 

3. Залог с оставлением имущества 

 может быть в формах.

 

4. Заклад может быть в форме. 

5. По степени ликвидности различают. 

6. Залог бывает.

 

7. По способу владения предметом  залога.

 

8. Залог прекращается.

 

9.заключение

10.Решение задач.

 

11.Используемая литература.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                            

                1.Виды залога

 

Различают следующие виды залога:  
 
- залог движимого имущества, 
 
- залог недвижимого имущества, 
 
- залог имущественных прав. 
 
К залогу движимого имущества относится залог товарно-материальных ценностей, ценных бумаг, залог товаров в обороте , в переработке, залог транспортных средств.  
 
Имущество, для отнесения его к объекту залога должно отвечать критериям: приемлемость качества, возможность контроля , достаточность.  
 
                  2.Формы залога товарно-материальных ценностей:  
 

1.Скользящий- когда обеспечением  ссуды выступают все запасы  ТМЦ от сырья до готовой  продукции. 

 

 Наиболее выгодна заемщику.  
 
2.Сохранная расписка. Кредит выдается при финансировании продаж потребительских товаров длительного пользования. Право собственности на эти товары передаются банку, на заемщик получает доверенность на право пользования товаром до момента его продажи и погашения ссуды. После погашения кредита право собственности банка анулируется. Применяется при кредитовании дилеров по продаже автомобилей и оборудования. Банк периодически проверяет наличие товаров, выплата за которые еще не поступила. 
 
3.Закладная на движимое имущество, дает право кредитору распоряжаться закладываем имуществом .Закладная содержит статью, дающую право Залогодержателю в случае неплатежа продать заложенное имущество, а выручку обратить на погашение ссуды.  
 
4.Варрант.Кредитование под складские квитанции, которые делятся на передаваемые и непередаваемые. Передаваемые(ордерные) позволяют передать товар другому лицу с помощью передаточной надписи. При непередаваемых товар выдается только первоначальному владельцу .Как правило она оформляется на банк, который осуществляет контроль за сохранностью ценностей и порядком выписки квитанции. Банк разрешает изъятие товара со склада только в случае его продажи и использования выручки для погашения кредита. 
 
5.Коноссамент- документ, выдаваемый перевозчиком о принятии товаров для транспортировки к месту назначения. Особый вид контракта между отправителем и перевозчиком и может служить обеспечением кредита под отгруженные товары.  
 
К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, строения, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также гражданские , воздушные, морские и речные суда, подвижные составы железных дорог, космические объекты.  
 
В зависимости у кого остается предмет залога различают два вида залога: залог с оставлением имущества у Залогодателя и заклад. 
 
3.Залог с оставлением имущества у Залогодателя может быть в формах:  
 
- залог товаров в обороте,  
 
- залог товаров в переработке,  
 
- залог недвижимости.  
 
В зависимости от того, у кого из сторон находиться заложенное имущество , по разному решается вопрос о ответственности содержания и сохранности этого имущества.  
 
Залогодержатель или Залогодатель (у кого хранится имущество) обязан застраховать за счет Залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования- на сумму не ниже размера требования ,принимать меры , необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц, немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы или повреждения заложенного имущества, нести все хозяйственные расходы по его содержанию. Кроме того, Залогодатель в случае залога с передачей заложенного имущества Залогодержателю вправе проверять по документам и фактически наличие, качество , состояние и условия хранения заложенного имущества, переданного Залогодержателю.  
 
Независимо от того , у кого находилось и как решался в договоре вопрос о бремени содержания заложенного имущества, риск случайной гибели заложенного имущества лежит на Залогодателе , если иное не предусмотрено договором. В случае залога с передачей заложенного имущества Залогодержателю он отвечает за полную или частичную утрату или повреждение переданного имущества ( в размере его действительной стоимости- при полной утрате, в размере суммы ,на которую понизилась стоимость заложенного имущества-при частичной утрате или повреждении). 
 
В случае утраты или повреждения заложенного имущества предусматривается возможность замены и восстановления предмета залога. Замена и восстановление предмета залога происходит с согласия Залогодержателя, если иное не предусмотрено договором.  
 
Распоряжаться предметом залога может быть только Залогодатель, так как он является собственником заложенного имущества. Залогодержатель, приобретая залоговое право на имущество, не приобретает тем самым права распоряжения этим имуществом. Он может лишь ограничить собственника в пределах распоряжения имуществом. То есть Залогодатель может распоряжаться имуществом с согласия Залогодержателя, если иное не предусмотрено договором о залоге. Пользователем заложенного имущества может быть либо Залогодатель, либо Залогодержатель , в зависимости от того, у кого находиться заложенное имущество. В том случае , если заложенное имущество остается у Залогодателя, он вправе пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением , в том числе извлекать из него плоды и доходы. Ограничение может быть оговорено в договоре или вытекать из существа залога (залог с оставлением имущества у Залогодателя под печатью и замком Залогодержателя).В случае если предмет залога находиться у Залогодержателя, он, при наличии о том специального указания в договоре ,вправе пользоваться предметом заклада, регулярно предоставляя Залогодателю отчет о пользовании (покрытие расходов на содержание предмета заклада, в счет погашения долга или процентов по нему, на другие цели).  
 
           4.Заклад может быть в форме:  
 
- твердый залог,  
 
- залог прав.  
 
При твердом залоге предполагается неизменность заложенных ценностей по сумме и составу. Здесь заемщик не имеет право расходовать данные ценности ,независимо от того храняться они на его складах или складах специализированной организации .Имеет ограниченную сферу применения , так как рассчитан на ценности , не предназначенные для текущего потребления .  
 
Твердый залог в классическом виде предусматривает передачу товара и другого имущества банку на хранение его на складе кредитного учреждения или на складе заемщика , но под замком и охраной банка. 
 
Ценности, приносимые в заклад должны отвечать следующим требованиям: легкая реализуемость, возможность их страхования, длительность хранения, осуществление контроля со стороны банка.  
 
В зарубежной практике функцию хранения для банка выполняют специализированные организации - складские компании, они выписывают складские квитанции - варрант, которые служат обеспечением ссуды.Банки предпочитают складские квитанции без права передачи, которые выписываются на банк и в случае невозврата кредита дают право на изъятие ценностей со склада.Наиболее удобными объектами твердого залога для банка являются: товарные , товарно-транспортные документы, ценные бумаги, так как они передаются Залогодателем в обеспечение ссуды непосредственно банку и не требуют затрат на хранение.  
 
При залоге прав закладываются документы, свидетельствующие о передаче банку в качестве обеспечения по ссуде право владения и пользования имуществом , права на объекты интеллектуальной собственности и др.  
 
Предметом заклада может быть не всякое имущество.Так , например, рядом документов Госкомимущества России установлено, что государственное имущество не может быть передано в заклад.  
 
5.По степени ликвидности различают ( по мере убывания): 
 
1.Залог драгметаллов, драгкамней, ювелирных изделий.  
 
2.Залог валюты.  
 
3.Залог ценных бумаг.  
 
4.Залог векселей.  
 
5.Залог товарно-материальных ценностей.  
 
6.Залог товаров в обороте.  
 
7.Залог товаров в переработке.  
 
8.Залог недвижимости.  
 
Ликвидность определяется сроком возможной реализации объекта залога.  
 
           6.Залог бывает:  
 
- полный,  
 
- частичный,  
 
- смешанный.  
 
При частичном и смешанном риск банка значительно выше, так как обязательства частично или не обеспечены, или обеспечены менее ликвидными активами заемщика.  
 
7.По способу владения предметом залога:  
 
- без права продажи,  
 
- с правом продажи,  
 
- с правом сдачи в аренду. 
 
Банк вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:  
 
- если предмет залога выбыл из владения Залогодателя, у которого он был оставлен, в нарушение условий договора о залоге, 
 
- нарушения Залогодателем правил о замене предмета залога, которое допускается с согласия Банка, если договором не предусмотрено иное,  
 
- утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые Залогодержатель не отвечает, если Залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное.  
 
Банк вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залог в случаях: 
 
- нарушения Залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования - на сумму не ниже размера требования, 
 
- непринятия необходимых мер для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц,  
 
- необоснованности отказа банку в проверке по документам и фактически наличия, количества, состояния и условий хранения заложенного имущества, находящегося у Залогодателя. 
 
- нарушения Залогодателем условия о распоряжении имуществом только с согласия банка, если иное не предусмотрено договором.  
 
8.Залог прекращается:  
 
- с прекращением обеспеченного залогом основного обязательства .Для залога не имеет значения, по каким основаниям прекращено основное обязательство, важно, что оно состоялось.  
 
- по требованию Залогодателя при наличии оснований( нарушение условий содержания, хранения, использования заложенного имущества). - в случае гибели заложенного имущества или прекращения заложенного права , если Залогодатель не воспользовался правом замены поврежденного имущества.  
 
- в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной( торги объявлены несостоявшимися повторно и Залогодержатель не воспользовался правом оставить предмет залога за собой).  
 
9.заключение

 

По общему правилу прекращение  залога не подлежит регистрации, исключение составляют правила прекращения  ипотеки , залога транспортных средств, регистрируются там же где был  зарегистрирован залог.  
 
При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию Залогодателя Залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его Залогодателю с соответствующими документами.  
 
Имущество, возвращенное Залогодержателем Залогодателю при закладе, должно соответствовать тому состоянию, количеству и качеству, с учетом норм амортизации, в котором оно передавалось.  

Решение задач

Задача 1. Вы имеете следующую информацию:

Параметр	Проданный сопоставимый участок	Поправки
Цена, ден. ед.	100
Дата продажи	5 месяцев назад	+7,6%
Местоположение	На 7 % лучше, чем у оцениваемого участка	-7%
Окружающий ландшафт	На 10 % лучше, чем у оцениваемого участка	-10%
Рельеф	На 3 % хуже, чем у оцениваемого участка	+3%

Наблюдается ежемесячный 1,5 % прирост стоимости земельных  участков. Определить стоимость участка. Какой метод оценки земельного участка  использован?

Решение: 1) скорректированная цена – 100х(1+0,076)=107,6 ден.ед.;

        2) скорректированная  цена – 107,6х(1-0,07)=100,068 ден. ед.;

        3) скорректированная  цена – 100,068х(1-0,1)=90,061 ден.ед.;

        4) скорректированная  цена – 90,061х(1+0,03)=92,76 ден.ед..

Ответ: стоимость участка составит 92,76 ден.ед. Используется метод определения рыночной стоимости объекта.

Задача 2.

№ участка	Общая стоимость застроенного участка, тыс. ед.	Средняя стоимость земли, тыс. ед.	Общая стоимость объекта  недвижимости
1	80	16	96
2	90	20	110
3	120	30	150
Среднее значение	97	22	119
Объект оценки		37	200

Используем  метод сравнительный  оценки

Определим поправку

П_общ=( Ц_о.о -  Ц_ср.зн)/ Ц_ср.зн*100%

где Ц_о.о -   стоимость объекта оценки;

Ц_ср.зн- средняя стоимость объекта недвижимости.

П_общ=( 200 – 119)/ 119*100% = 68%

V= Цср.з+ П_общ

Цср.з- средняя стоимость  земли 

Задача 3. Стоимость зданий и сооружений оценивается в 500000 руб. Продолжительность их полезной жизни равна 50 лет. Ставка дохода на инвестиции составляет 10%. Годовой чистый доход от объекта в целом равен 72000 руб. Определить величину остаточного дохода, отнесенного на земельный участок, оценить его и объект в целом. Какой метод оценки земли использован?

1. Определяем чистый операционный доход (ЧОД), полученный от объекта оценки: 
2. Определяем остаточную стоимость зданий и сооружений:
3. Определяем коэффициент капитализации для зданий и сооружений:
4. Определяем ЧОД, относящийся к зданиям и сооружениям:                                     
5. Определяем чистый операционный доход, относящийся к земельному участку:   
6. Определяем коэффициент капитализации для земли, включающий в себя только норму отдачи: 
7. Определяем стоимость земельного участка:                                    
8. Определяем стоимость объекта в целом:

При оценке данного земельного участка был использован метод  техники остатка для земли (доходный подход).

Вывод: при стоимости зданий и сооружений 500000 руб., продолжительностью их полезной жизни 50 лет, ставке дохода на инвестиции 10% и годового чистого дохода от объекта в целом 72000 руб., стоимость земельного участка составит 120000 руб., а объекта в целом 620000 руб.

Задача 4.

№ участка	Рыночная цена продажи, тыс. ед.	Потенциальный валовой доход (ПВД), тыс. руб.	Валовой рентный мультипликатор (ВРМ)
1	54	12	4,5
2	72	18
3	40	8
Оценочный участок	67,5	15

 

Используем  метод рыночного  анализа

ВРМ_ср=(∑ Ц_со/ ПВД_со)/n

где: Ц_с.о -  рыночная цена продажи;

ПВД_со -   потенциальный валовой доход;

n- количепство участков.

ВРМ_ср=(54/12+72/18+40/8)/3=4,5

V_оц= ВРМ_ср * ПВД_оц= 4,5 *15= 67,5 тыс.ед.

Где: V_оц – стоимость участка земли;

ПВД_оц – потенциальный валовой доход участка земли.

Задача 5. Определить среднюю норму износа и оценить объект, полная стоимость воспроизводства которого равна 250000у.е., а стоимость участка земли составляет 60000у.е.

Показатель	1 аналог	2 аналог	3 аналог	Объект оценки
Цена продажи, у.е.	200000	180000	300000	206600
Стоимость земельного участка, у.е.	55000	45000	180000	60000
Полная стоимость воспроизводства, у.е.	230000	195000	275000	250000
Остаточная стоимость, у.е.	145000	135000	120000	146600
Сумма износа, у.е.	85000	60000	155000	103400
Норма износа, %	36,96	30,77	56,36	41,36

 

 

При оценке данного объекта  недвижимости был использован метод  переноса (сравнительный подход).

 

 

Вывод: при полной стоимости воспроизводства объекта – 250000у.е., стоимости земельного участка – 60000у.е., средняя норма износа объекта оценки будет равна 41,36%, а стоимость объекта оценки – 206600у.е.

Задача 6.

Показатель	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Объект оценки
Цена продажи, тыс. у.е	900	600	800	952
Стоимость земельного участка, тыс. у.е.	180	120	150	200
Полная стоимость воспроизводства  тыс. у.е.	1050	950	1200	1000
Т- Фактический срок службы, лет.	9	18	14	8
Vост – остаточная стоимость здания	720	480	650	752
Vизн – сумма износа	330	470	550	248
Низн – норма износа	0,31	0,49	0,46	0,248
Низн ср –  Среднегодовая норма износа	0,034	0,027	0,032	0,31
Низн.ср–средняя норма износа	0,031

V_ост = V_с.о – V_з.у

где: V_с.о – стоимость объекта;

 V_з.у – стоимость участка земли.

V_изн = V_воспр – V_ост

где: V_воспр – порлная стоимость воспроизводства.

Н_изн= V_изн/ V_воспр

Н_{изн ср}= Н_изн / Т

Задача 7. Полная стоимость воспроизводства объекта оценки равна 990000у.е. Стоимость участка земли как свободного оценивается в 190000у.е. Эффективный возраст здания составляет 15 лет, а общий срок службы – 60 лет. Оценить величину накопленного износа и определить стоимость объекта.

При оценке износа данного  объекта недвижимости был использован  метод срока службы (затратный  подход).

Вывод: при полной стоимости воспроизводства объекта – 990000у.е., стоимости земельного участка – 190000у.е., с эффективным возрастом здания – 15 лет, общим сроком службы – 60 лет, величина накопленного износа объекта оценки составит 25,00%, а стоимость объекта оценки – 932500у.е.

Задача 8. Оценить объект недвижимости, расположенный в районе с избыточным предложением конкурирующих объектов. Оценщик установил, что это привело к 15% снижению ставки арендной платы и соответствующему снижению стоимости здания. Стоимость земли не изменилась и составляет 50000у.е. Полная стоимость воспроизводства здания, построенного 20 лет назад, составляет 750000у.е. Общий срок службы здания составляет 80 лет. Оценить величину накопленного износа и объекта в целом.

При оценке износа данного  объекта недвижимости был использован  метод срока службы (затратный  подход).

Вывод: при полной стоимости воспроизводства объекта – 750000у.е., стоимости земельного участка – 50000у.е., с эффективным возрастом здания – 20 лет, общим сроком службы – 80 лет, снижении стоимости здания на 15%, величина накопленного износа объекта оценки составит 25,00%, а стоимость объекта оценки –500000у.е.

Задача 9. Требуется оценить общий физический износ здания, имеющего полную стоимость воспроизводства 750000у.е. Оценщик определил, что на дату оценки стоимость отложенного ремонта по замене коврового покрытия составит 50000у.е., затраты по замене отопительной системы – 75000у.е., затраты по замене кровли – 100000у.е. Оцениваемый объект имеет фактический возраст 35 лет, состояние объекта среднее. Кровля была заменена 15 лет назад с гарантией 20 лет. Система отопления за прошедшие годы не менялась и ожидается, что она прослужит еще 5 лет.  Стоимость только что произведенного ремонта дверей составила 15000у.е. Они не потребуют ремонта в течение 5 лет. Общий срок службы здания составляет 100 лет.