Городское хозяйство

Содержание

1. Теоретическая часть( вариант 15)……………………………………….3

Городской рынок недвижимости. Рынок муниципальных земельных  облигаций. Недвижимость как финансовая категория. Оценка стоимости объекта  недвижимости. Кандоминимум как форма  общей деловой собственности……………………………………………………………………3

2. Практическая часть………………………………………………………11

2.1  Задачи 1. Расчет платежей за пользование муниципальным имуществом.…………………………………………………………..11

2.2 Задача 2. Расчет величины субсидий на оплату ЖКУ населением………….............................................................................12

2.3   Задача 3. Расчет оценки вариантов переработки промышленных отходов……………………………………………………………….15

4.   Задача 4. Расчет социально-экономического ущерба от потерь отходов строительства……………………………………………..20

 

     Список литературы………………………………………………………..….21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Городской рынок недвижимости.

Под рынком недвижимости подразумевается  совокупность отношений, которые создаются  вокруг операций с объектами недвижимости. Рынок недвижимости – это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Под сегментацией недвижимого имущества  понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

Рынок недвижимости можно разделить  по следующим признакам:

1. географический признак. К нему относятся следующие виды рынков недвижимости: городской, местный, региональный, мировой и национальный;
2. по виду объекта. Это рынки зданий, сооружений, предприятий, помещений и других объектов;
3. функциональное назначение. Рынки производственных зданий, жилых, непроизводственных зданий и помещений;
4. по степени готовности к эксплуатации рынки существующих объектов, незавершенное строительство, новое строительство;
5. по типу участников: индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, коммерческих фирм, муниципальных образований;
6. по виду сделок: купля-продажа, аренда, вещные права, ипотека;
7. отраслевая принадлежность: промышленность объектов, общественных зданий и сельскохозяйственных объектов;
8. по форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных объектов;
9. способ совершения сделок: первичный и вторичный рынок, организованный и неорганизованный, традиционный и компьютеризированный, биржевой и внебиржевой.

Основные сегменты рынка недвижимости – это рынок жилья, рынок земли  и рынок нежилых помещений. Рынок  жилья подразделяется на:

1. городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;
2. рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.

Земля - это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.

Особенности рынка недвижимости:

1. локальность;
2. невысокая взаимозаменяемость объектов;
3. сезонные колебания цен;
4. сделки необходимо подвергать государственной регистрации;
5. вложение капитала в недвижимость.

В России рынок недвижимости начал  формироваться после введения в  начале 1990-х г г. права частной  собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.

Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти  отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.

Рынок муниципальных  земельных облигаций.

Рынок муниципальных земельных  облигаций связан с определенной степенью риска как местной администрации (эмитента), так и инвестора. Риск эмитента при организации муниципального земельного займа рассматривается как вероятность негативного воздействия разных факторов, которые могут повлиять на успешность реализации займа Муниципальный земельный заем нельзя считать успешным, если: значительная часть облигаций не была размещена среди инвесторов или на каком-то этапе принято решение прекратить размещение займа; не достигнуты цели займа, т.е. не реализованы те проекты, на которые администрация занимала деньги; возникла проблема возврата средств инвесторам; ошибки, совершенные в ходе проведения займа, привели к потере доверия инвесторов (и соответственно избирателей).

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся  риски эмитентов при выпуске  муниципальных земельных облигаций.

1. Проектный риск возникает в том случае, если цель займа недостаточно продумана эмитентом, не проведен анализ проекта ив том числе оценка его окупаемости). Большинство муниципальных земельных займов в России с целью инвестирования средств в какой-либо проект или покрытия дефицита местного бюджета. При выборе цели займа следует исходить из интересов муниципального образования. Надежным можно считать только инвестирование средств в конкретные проекты, так как покрытие дефицита бюджета города за счет заемных средств — это перекладывание проблем на плечи следующих поколений.

2. Политический риск вызван нестабильностью  законодательства как одного  из показателей неустойчивости  политической ситуации в целом,  следствием которой является  нестабильность экономической ситуации  в России, в том числе и в сфере муниципальных займов.

3. Рыночный риск связан с тем,  что при определении доходности  облигаций необходимо, чтобы, с  одной стороны, облигации были  привлекательны для инвесторов, которые сопоставляют их доходность  с доходностью других ценных бумаг, а с другой — заемные средства не становились невыгодными для эмитента.

4. Риск непривлекательности может  быть вызван следующими причинами:  во-первых, при разработке схемы  размещения займа не были учтены  все возможные группы инвесторов  и их интересы; во-вторых, инвесторы не имели открытого доступа к информации о займах (цене, участках, гарантиях); в-третьих, отсутствовала адекватная реклама.

Для снижения риска непривлекательности  муниципального земельного займа необходимы маркетинговые исследования в целях определения групп инвесторов, на которые можно рассчитывать при проведении займа, и оценки объемов привлекаемых финансовых средств; учета инвесторов при определении цели займа, что способствует повышению привлекательности займа в глазах инвесторов и положительно влияет на процесс размещения облигаций; разработки удобной для инвесторов схемы размещения займов; создания концепции эффективной рекламной компании, которая приобретает особое значение при больших объемах эмиссии и при расширении круга инвесторов.

Риск инвестора — это вероятность  того, что доход на вложенный капитал  окажется меньше предполагаемого. В  реальной действительности существует опасность потерять весь вложенный  в ценные бумаги капитал и не получить ничего взамен. В оценке рисков инвестирования, связанных с выпуском муниципальных земельных облигаций, главную роль играет значительное повышение реальной стоимости выделяемых земельных участков над предполагаемым объемом обязательств по облигациям. 
Наиболее часто инвесторы сталкиваются с рисками: финансового рынка, заключающемся в том, что доходность вложений в муниципальные земельные облигации окажется ниже по доходности от вложений в другие ценные бумаги из-за изменений ставок, процентов на финансовом рынке; инфляции, заключающемся в том, что в условиях инфляции, если даже номинальная доходность земельных облигаций не подвергается риску, реальная доходность окажется ниже предполагаемой; ликвидным, наиболее присущим муниципальным земельным облигациям; в связи с отсутствием развитого вторичного рынка в России часть муниципальных земельных облигаций может оказаться неликвидной; политическим — риском изменений, которые могут уменьшить возможность заемщика выплатить долги или оказать негативное влияние на получение инвестором выгоды от покупки этих долговых обязательств; кредитным, состоящим в том, что в результате изменения финансового положения эмитента он не сможет вернуть инвесторам заемные средства (кредитоспособность эмитента снижается); обмана со стороны эмитента, возникающим в случае «финансовой пирамиды». 
           Недвижимость как финансовая категория.

Рынок недвижимости, как и рынок  жилья, является одним из секторов финансового  рынка, на котором рыночным товаром  является недвижимость. 
Недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) — это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса  Российской Федерации (ГК РФ) к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения).

К недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации суда воздушные и морские, внутреннего плавания, космические объекты, может быть отнесено и другое имущество (квартира, предприятие и т.д.).

Недвижимость как финансовая категория  является формой вложения капитала.

В составе недвижимости применительно  к городскому рынку можно выделить:

• земельный участок;

• жилое помещение (дом, квартира, комната);

• нежилое помещение;

• предприятие;

• здание и сооружение. Рассмотрим эти группы активов.

1. Земельный участок является  объектом права собственности  согласно гл. 17 ГК РФ. Собственник земельного участка вправе продать его, подарить, отдать в залог, сдать в аренду, а также распоряжаться им другими способами (передача в доверительное управление, взнос в уставный капитал акционерного общества или товарищества и др.). 
Собственник земельного участка может:

Возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос; 
разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии  соблюдения градостроительных и  строительных норм и правил, а также  требований к назначению земельного участка. 
2. Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, предназначенное для проживания граждан. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения определены гл. 18 ГК РФ.

К жилым помещениям относятся: жилые  дома, квартиры в многоквартирных  домах, жилые комнаты и/или иные помещения, предназначенные для  проживания и признающиеся жилыми в  соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов РФ.

Не допускается размещение в  жилых домах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем  ему жилом помещении предприятия, учреждений или организаций допускается только после перевода такого помещение в нежилое в порядке, определенном жилищным законодательством.

3. Нежилые помещения могут быть  приобретены в собственность,  т.е. приватизированы, на основании  соответствующих законодательных  нормативных актов. 
В соответствии с п. 2.6 «Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.», п. 4 «Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.» предусмотрена приватизация недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности. 
В нормативных актах определены: круг субъектов, имеющих право приватизировать недвижимость; порядок продажи и определение цены, по которой могут быть проданы указанные объекты; основания отказа в продаже жилья недвижимости. При этом допускается продажа открытых с аукциона или по конкурсу в соответствии с законодательством Российской Федерации только незанятых (неиспользуемых) объектов нежилого фонда, в том числе предназначенных для реконструкции. Продажа других объектов нежилого фонда в этом порядке не допускается.

4. Предприятие как имущественный  комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью. 
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, долги, право на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

 

Оценка стоимости объекта недвижимости.

 

К недвижимости по происхождению относятся земельные  участки, участки недр и все, что  прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Рыночная стоимость  характеризует стоимость объекта  на сложившемся рынке, при этом стоит  учитывать, что рыночная стоимость  — это стоимость, по которой приобретет объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д.

Эта стоимость и является самой важной к оценке для обычного человека, ибо отражает реальную сложившуюся  цену, по которой возможно проведение сделок.