Государственные органы управления и регулирования операций с недвижимостью

Главная задача упорядочения правового регулирования  – имущественной политики государства  – содействие созданию инфраструктуры рынка недвижимости. Важнейшее значение имеет решение проблем сохранения льготного режима для малого бизнеса  в сфере недвижимости5.

Еще одна важная проблема – полнота  реализация политики в области недвижимости, предусмотренной федеральными законами, поручениями Президента РФ, его указами  и распоряжениями, постановлениями  и распоряжениями Правительства  РФ, поручениями Председателя Правительства  РФ.

В качестве одного из методов (инструментов) государственного регулирования экономики, можно  назвать заказы для государственных  нужд. Также можно упомянуть о  таких способах, как лицензирование, квотирование экспорта, предоставление льгот в той или иной области  экономической деятельности едва ли можно признать соответствующими в  полной мере принципам рыночной экономики.

 

Госкомимущество: функции, формы отношений  с предприятиями, основанные с использованием государственной собственности

 

К числу  полномочий Правительства Российской Федерации отнесено управление федеральной  собственностью. Федеральная государственная  собственность и управление ею находится  в исключительном ведении Российской Федерации. Конституция Российской Федерации. К федеральной государственной  собственности отнесены государственные  промышленные предприятия. Предприятия  топливно-энергетического комплекса, транспорта и связи и т.д.

В связи  с этим для оперативного решения  вопросов управления этими предприятиями  в ведении Правительства находятся  федеральные министерства и иные органы исполнительной власти (министерства: топлива и энергетики; транспорта; связи; путей сообщения; по атомной  энергии; сельского хозяйства; государственные  комитеты и комитеты: по промышленной политике; по оборонным отраслям промышленности; по металлургии; по машиностроению; по химической и нефтехимической промышленности; по геологии и использованию недр и т.д.)

Государственный комитет по управлению государственным  имуществом (Госкомимущество РФ) осуществляет общее управление государственной  собственностью.

Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом (Госкомимущество России) обеспечивает проведение государственной политики в области приватизации государственных  и муниципальных предприятий, осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности  и межотраслевую координацию  в процессе приватизации и управления федеральной собственностью. Госкомимущество  и его территориальные органы (территориальные агентства) образуют систему органов по приватизации и управлению федеральной собственностью. Госкомимущество может наделять комитеты по управлению имуществом субъектов  РФ правами и полномочиями территориальных  агентств Госкомимущества России.

Основными задачами Госкомимущества России являются: реализация государственной политики приватизации государственных и  муниципальных предприятий, объектов недвижимости, в том числе земельных  участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями, управление и распоряжение объектами федеральной собственности  на территории Российской Федерации  и за рубежом, участие в создании инфраструктуры фондового рынка, обеспечивающей процессы приватизации и реализации государственной политики в области  привлечения инвестиций7.

Для выполнения этих задач Госкомимущество  России разрабатывает государственную  программу приватизации государственных  и муниципальных предприятий  в Российской Федерации, организует и контролирует ее реализацию, обеспечивает защиту имущественных прав и интересов  государства на территории Российской Федерации и за рубежом; организует и принимает в пределах свой компетенции  решения о приватизации находящихся  в федеральной собственности  государственных предприятий, передает объекты федеральной собственности  Российскому фонду федерального имущества для продажи, осуществляет контроль за управлением и распоряжением  объектами федеральной собственности, их использованием по назначению и  сохранностью и др.

Госкомимущество России принимает участие в разработке и выполнении федеральных программ по предотвращению несостоятельности (банкротства) предприятий, находящихся  в федеральной собственности, и  осуществляет необходимые действия по устранению нарушений законодательства Российской Федерации в области  приватизации, управления и распоряжения объектами федеральной собственности.

Выполняя  эти и ряд других установленных  функций, Госкомимущество оказывает  большое влияние на ход экономической  реформы, демонополизацию экономики  и создание ее рыночной структуры.

 

 

Бюро технической инвентаризации: основные функции в операциях  с недвижимостью

 

Государственное учреждение, выдающее справки, экспликации  и другие документы, которые описывают  состояние жилых и нежилых  помещений, по требованию физических или  юридических лиц. Основными функциями  бюро является государственный учет жилищного фонда и оценка недвижимости граждан для целей налогообложения.

Бюро  технической инвентаризации или  Проектно-инвентаризационное бюро является органом учета объектов недвижимого  имущества (зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений  и т.д.) 8

Бюро  технической инвентаризации создает  информацию о местоположении, количественном и качественном составе, техническом  состоянии, уровне благоустройства, стоимости  объектов и об изменении этих показателей.

Цели  и задачи осуществления технического учета объектов недвижимости для  обеспечения:

•государственного и муниципального управления недвижимым имуществом;

•налогообложения  и страхования недвижимости;

•государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним;

•инвестирования недвижимости и градостроительной  деятельности;

•государственного контроля использования объектов недвижимости;

•иных, связанных с владением, пользованием и распоряжением недвижимым имуществом деятельностью.

Деятельность  БТИ, осуществляющих техническую опись  и регистрацию объектов на городском  и региональном уровне, сообразовывают соответствующие структуры республиканского, краевого, местного значения.

Содержащаяся  в архивах БТИ, непрерывно дополняемая  и обновляемая информация предназначена  и применяется органами государственной  власти и физическими лицами для  установления собственников и хозяев строений, учета жилищного и нежилого фондов, обнаружения самовольного строительства, установления физического износа, стоимости  и цены сооружений, налогообложения, взимания госпошлины за заключение сделок, подготовки документов по приватизации, обнаружения границ землепользования, залоговых и некоторых ограничений  по распоряжению зданиями и помещениями, а также для иных специальных  целей.

 

Комитет по земельным ресурсам и  землеустройству и его роль при  оформлении права на объект недвижимости

 

Основы  централизованного государственного регулирования земельными отношениями  в условиях рынка в России были утверждены Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. “О государственном земельном  кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость”, который  ввел новую систему регистрации  и учета недвижимости. При его  создании был использован американский и немецкий опыт регистрации торговых операций с землей. Основные начала этой системы сводятся к записи вещных прав на земельные участки и тесно  связанную с ними недвижимость в  поземельные книги с признанием доступности для всех заинтересованных лиц достоверных сведений о земле  и ее владельце и с возложением  организации регистрации и учета  недвижимости на земельные органы9.

Что же касается непосредственно сделок с землей, то названным выше Указом организация работы по ведению государственного земельного кадастра, регистрация и  оформление документов о правах на земельные участки возложена  на Комитет Российской Федерации  по земельным ресурсам и землеустройству , а также на его территориальные  органы на местах.

В этой связи следует упомянуть также  Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. “О неотложных мерах по осуществлению  земельной реформы в РСФСР”, который  впервые разрешил сельским гражданам - собственникам земельных участков продавать их другим гражданам, минуя  местную администрацию и лишь оформляя сделки в комитете по земельной  реформе. Таким образом, устранялось  засилье администрирования при  регулировании отношений земельной  частной собственности.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству  является исполнительным органом государственной  власти региона, города, образованным в соответствии с законодательством  региона, города для проведения государственной  политики и осуществления государственного управления в сфере земельных  отношений и ведения кадастра недвижимости в городе, регионе, а  также для координации деятельности в этой сфере территориальных  и отраслевых исполнительных органов  государственной власти города, региона.

Назначение  Комитета

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству  региона, города (далее - Комитет) является исполнительным органом государственной  власти региона, города, образованным в соответствии с законодательством  региона, города для проведения государственной  политики и осуществления государственного управления в сфере земельных  отношений и ведения кадастра недвижимости в регионе, городе, а  также для координации деятельности в этой сфере территориальных  и отраслевых исполнительных органов  государственной власти региона, города.

Местные органы власти (администрации  городов, поселков, сельских населенных пунктов). Их функции в определении  с недвижимостью

В крупных  муниципальных образованиях на сегодняшний  день сложилась собственная система  органов, осуществлявших регистрацию  сделок с недвижимостью и прав на нее.

В основе такой системы, как правило, лежат  нормативные акты субъектов Российской Федерации, а порой и муниципальных  образований (например, в крупных  городах).

В отдельных  случаях государственная регистрация  прав на недвижимость либо сделок с  ней осуществлялась в субъектах  Российской Федерации, но на основе федерального законодательства. Такая система  сложилась, например, в области регистрации  вещных прав на земельные участки, подобная регистрация осуществлялась от лица государства.

Например10:

Осуществление функций, предусмотренных муниципальными правовыми актами, по управлению муниципальным  имуществом, в том числе муниципальными предприятиями и муниципальными учреждениями, расположенными на территории района города.

Совместно с департаментом земельных и  имущественных отношений осуществление  контроля за эффективным использованием муниципального имущества, расположенного на территории района города.

Организация содержания муниципального жилищного  фонда на территории района города.

Ведение учета граждан, нуждающихся в  улучшении жилищных условий, предоставление жилых помещений в муниципальном  жилищном фонде в установленном  законодательством и муниципальными правовыми актами порядке.

Выявление и принятие мер по недопущению  самовольного строительства и сносу  самовольных построек на территории района города в установленном порядке.

Участие в застройке территории района города в соответствии с муниципальными правовыми актами, в том числе  согласование планов застройки района, выдача разрешений на строительство  и приемка в эксплуатацию индивидуальных жилых домов и надворных построек, временных объектов в установленном  порядке.

Контроль  за использованием земель на территории района города и состоянием застройки.

Выдача  разрешений и контроль в установленном  порядке за осуществлением перепланировки и переоборудованием жилых помещений. Присвоение, изменение и аннулирование адресов объектов недвижимости в установленном порядке и другие.

Задача.

Определить  стоимость магазина, ожидаемая годовая  прибыль от которого составляет 65000 долл. На рынке недвижимости эксперт-оценщик  обнаружил следующие достоверные  данные (в долл.).

Сопоставимый магазин	Прибыль	Продажная цена	Коэффициент капитализации
Магазин № 1	72000	600000	0,120
Магазин № 2	82500	750000	0,110
Магазин № 3	47250	450000	0,105

 

Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи 

(реверсия) капитализируется в его общую  стоимость, которая и будет  представлять рыночную стоимость  объекта :

С=ЧД/К,

Где С-стоимость объекта недвижимости, ЧД-чистый доход,

К-коэффициент  капитализации.

Магазин № 1

Коэффициент капитализации равен 0,120,чистый доход 72000.Тогда стоимость оцениваемого магазина составит 72000/0,120 =600000 долл.

Магазин № 2

Коэффициент капитализации равен 0,110,чистый доход 82500.Тогда стоимость

оцениваемого магазина составит 82500/0,110=750000 долл.

Магазин № 3

Коэффициент капитализации равен 0,105,чистый доход 47250.Тогда стоимость

Оцениваемого  магазина составит 47250/0,105=450000 долл.

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

Гришаев С. П. Комментарий к законодательству России о недвижимости – М., 2008

Новое жилищное законодательство Российской Федерации. Сборник нормативных  актов – М., 2009

Новое жилищное законодательство Российской Федерации: Сборник нормативных  актов (сост. Занин Р.А., Рябова Л.А.) – М., 2008