Затратный подход при оценке имущества предприятия

     2 Общая характеристика затратного подхода

     Под наиболее эффективным использованием объекта понимают наиболее вероятное  его использование, являющееся, юридически законным, физически возможным, осуществимым с финансовой точки зрения, разумно  оправданным и в результате которого рыночная стоимость объекта будет  максимальной.

     Для определения наиболее эффективного использования оцениваемого объекта  были учтены четыре основных критерия:

     1. Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

     2. Физическая возможность: рассмотрение  физически реальных и конструктивно  возможных в данном месте способов  использования.

     3. Экономическая приемлемость: рассмотрение  того, какое физически возможное  и юридически правомочное использование  будет давать приемлемый доход  владельцу объекта недвижимости.

     4. Максимальная эффективность: рассмотрение  того, какое экономически приемлемое  использование будет приносить  максимальный чистый доход или  максимальную текущую стоимость.

     Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что  никто из рационально мыслящих людей  не заплатит за данный объект больше той  суммы, которую он может затратить  на покупку другого объекта с  одинаковой полезностью.

     Затратный подход наиболее применим для компаний специального назначения, материалоемких и фондоемких производств, а также в целях страхования. Применение затратного подхода к оценке бизнеса необходимо в двух случаях:

– во-первых, затратный подход незаменим при оценке некотирующихся компаний, чаще всего зарегистрированных в форме ООО, ЗАО, ГУП-ов, которые, как правило, имеют непрозрачные финансовые потоки;

– во-вторых, применение затратного подхода вместе с доходным, позволяет принимать эффективные инвестиционные решения.

     Затратный подход часто оказывается единственно  возможным при оценке машин и  оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных  по индивидуальным заказам и не имеющих  аналогов на рынке. Применение этого  подхода также оправдано в  случаях исчисления налога на имущество, страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе  имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, а также бухгалтерского учета  основных средств и при их переоценке.

     Использование затратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что в качестве стоимости могут  быть приняты затраты на его создание и реализацию. Определяемая таким  образом стоимость может не совпадать  с рыночной стоимостью, так как  затраты – не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество, конкурентоспособность.

     В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные  методы определения затрат на его  воспроизводство (замещение), то есть различные  методы затратного подхода.

     Методы  затратного подхода можно разделить  на 2 группы:

     1. Методы, основанные на способах  прямого определения затрат применяются  для оценки стоимости специальных  и специализированных машин и  оборудования. К ним относятся:

     1) метод поэлементного расчета  затрат, который заключается в  суммировании стоимостей отдельных  элементов объекта оценки, затрат  на их приобретение, транспортировку  и сборку с учетом прибыли;

     2) метод анализа и индексации  имеющихся калькуляций, который  заключается в определении стоимости  путем индексирования статей  затрат, входящих в калькуляцию,  по экономическим элементам (затрат  на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их тем самым к современному уровню цен;

     3) метод укрупненного расчета себестоимости, который заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.

     2. Методы, основанные на способах  косвенного определения затрат. К ним относятся:

     1) метод замещения, который основан  на принципе замещения и заключается  в подборе объектов, аналогичных  оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;

     2) индексный метод (по трендам  изменения цен)

     3) метод удельных ценовых показателей,  заключается в расчете стоимости  на основе удельных ценовых  показателей, т.е. цены, приходящейся  на единицу главного параметра  (производительности, мощности и  т.д.), массы или объема.

     Последовательность  расчетов стоимости на основе затратного подхода можно представить следующим  образом:

     1. Определение полной стоимости  воспроизводства или замещения.

     2. Определение потерь стоимости  в результате физического износа.

     З. Определение потерь стоимости в  результате функционального устаревания.

     4. Определение потерь стоимости  в результате экономического  устаревания.

     Первым  этапом при оценке затратным подходом является определение полной восстановительной  стоимости оцениваемого оборудования. Это может быть стоимость воспроизводства  или замещения объектов.

     Оценка  объектов имущества на основе затратного подхода целесообразна и единственно  возможна в следующих случаях:

     1) при выявлении наилучшего и  более эффективного земельного  участка. Например, выбор этажности  при строительстве домов. Если  строить мало этажей то значительно  сократятся расходы на строительство,  но доходы от аренды будут  невысоки; при строительстве многоэтажных  домов велики эксплуатационные  затраты; нужно определить этажность  дома, доход от которого позволит  компенсировать затраты на строительство;

     2) при технико-экономическом анализе  нового строительства и создании  улучшений, которые позволят обосновать  целесообразность определенного  строительства или реконструкции;

     3) при оценке общественно-государственных  и специальных объектов, которые  не предназначены для получения  дохода, а вероятность найти информацию  о типичных продажах очень  низкая

     4) при оценке объектов на малоактивных  рынках, например уникальные объекты  в настоящее время не продаются  вообще, а единственный способ  оценки этих объектов – на  основе затрат;

     5) при оценке для целей налогообложения  и страхования. Для страхования  требуется разделение объектов, подлежащих и не подлежащих  страхованию.

     Недостатки  затратного подхода:

     1) затраты не всегда эквивалентны  рыночной стоимости;

     2) попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;

     3) несоответствие затрат на приобретение  оцениваемого объекта недвижимости  затратам на новое строительство  точно такого же, так как в  процессе оценки из стоимости  строительства вычитается накопленный  износ;

     4) проблематично рассчитать стоимость  воспроизводства старых строений;

     5) отдельная оценка земельного  участка от строений – такое  разделение на практике фактически  невозможно или связано со  значительными расходами;

     6) очень проблематично оценить  земельные участки в Российской  Федерации;

     7) очень сложно определить величину  накопленного износа старых зданий  и сооружений, потому что в  большинстве случаев суждение  о степени износа базируется  на экспертном мнении оценщика, а точность результатов, полученных  от оценщика, во многом зависит  от его опыта и квалификации.

Базовой формулой в затратном подходе является:

Собственный капитал = Активы — Обязательства                        (2)

     2.1 Метод стоимости чистых активов

     Включает  в себя несколько этапов:

     1.Определяется  обоснованная рыночная стоимость  машин и оборудования.

     2. Выявляются и оцениваются нематериальные  активы.

     3. Определяется рыночная стоимость  финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных. 

     Оценка  рыночной стоимости машин и оборудования. Объекты машин и оборудования характеризуются следующими отличительными чертами:

     Не  связаны жестко с землей;

     – могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены;

     – могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы;

     – в зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать:

     – одна отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай – определения страховой стоимости, купля - продажа, передача в аренду);

     – множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай – переоценка основных фондов);

     – производственно - технологические системы: комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно - технологических связей (типичный случай – при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов).

     Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением  и установкой оцениваемого объекта.

     Под стоимостью восстановления оцениваемых  машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства  их полной копии в текущих ценах  на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного  оцениваемому по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах.

     Под стоимостью замещения оцениваемой  машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально  близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

     Метод расчета по цене однородного объекта. Осуществляется в следующей последовательности:

     1. Подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый, прежде всего по технологии изготовления.

     2. Определяется полная себестоимость  производства однородного объекта  по формуле. 

     С_п.од = (1 – Н_дс)(1 – Н_пр – К_р)Ц_од/(1 – Н_пр) (3)

     Где С_п.од – полная себестоимость производства однородного объекта;

     Н_дс – ставка налога на добавленную стоимость;

     Н_пр – ставка налога на прибыль;

     К_р – показатель рентабельности продукции;

     Ц_од – цена однородного объекта.

     3. Рассчитывается полная себестоимость  оцениваемого объекта. Для этого  в себестоимость однородного  объекта вносятся корректировки,  учитывающие различия в массе  объектов.

     C_п = C_п._од G_о/G_од                                          (4)