Инвестиции

Ипотечное кредитование в системе кредитование инвестиций.

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое  недвижимое имущество остается в  собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним  своего обязательства приобретает  право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия  ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.[2]

Цель ипотечной системы - предотвратить  опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. Нормативно-правовая база Институт ипотеки ввиду различных как экономических, так и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов. Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу.[8]

Поскольку развитие государственной  концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования. По оценкам экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие "классической ипотеки"[5]

 

 

Содержание проектного финансирования, его сущность и характеристика.

 

Проектное финансирование возникло четверть века назад, в 70-е  гг. ХХ ст. В то время увеличение цен  на нефть и энергоносители, а также рост прибыльности проектов в этих сферах изменили положение на рынке денежных ресурсов. Вместо типичной ситуации, когда заемщики ищут банки, готовые профинансировать их проекты, банки сами стали искать высокоприбыльные проекты для выгодного размещения свободных денежных ресурсов. Экономический спад 80-х гг. заставил банки диверсифицировать свой кредитный портфель за счет выбора проектов в таких отраслях, как инфраструктура (дороги, водоснабжение и др.), телекоммуникации, туристический бизнес. В процессе осуществления подобных проектов происходило (и происходит сейчас) развитие проектного финансирования, формирование особенностей, отличающих его от других форм финансирования инвестиций.[3]

Проектное финансирование — предоставление целевого кредита на реализацию конкретного инвестиционного проекта с применением различных финансовых инструментов.

Проектное финансирование — относительно новая форма долгосрочного банковского  кредитования и одно из приоритетных и быстроразвивающихся направлений банковской деятельности.

Основное отличие проектного финансирования от простого привлечения заемного капитала материнской компанией (спонсором) для реализации проекта состоит  в источнике средств для погашения  долга и убытков по проекту. В  случае простого привлечения заемного капитала источником средств является баланс спонсора, в случае проектного финансирования источником средств являются только денежные потоки данного проекта.[6]

В отличие от традиционных видов кредитования, проектное финансирование не только позволяет оценить платежеспособность заемщика, рассмотреть весь инвестиционный проект, риски по нему, но и позволяет прогнозировать результат. Все это дает возможность не только создать жизнеспособное предприятие, но и привлечь инвесторов.

Проектное финансирование может быть двух видов:

- без права регресса  – компания-спонсор не несет  обязательств по долгам и убыткам  проекта; 

- с ограниченным регрессом - компания-спонсор несет определенные  оговоренные обязательства по  долгам и убыткам проекта.[7]

Проектное финансирование, или проектное  кредитование, характеризуясь в целом  повышенными рисками для банка-кредитора, имеет внешнее сходство с венчурным (рисковым) финансированием. Однако эти  механизмы финансирования принципиально  различны.

В ряду основных компонентов проектного финансирования присутствуют:

- организация государственной  поддержки инвестиционного процесса  в частном секторе экономики; 

- процедуры и технологии  закупок товаров, работ и услуг  в рамках инвестиционной проектной  деятельности;

- управление рисками инвестиционного проекта;

- реализация инвестиционных  проектов на базе концессионных  соглашений;

- способы и методы финансирования  инвестиционных проектов.

Роль проектного финансирования становится главенствующей в финансировании, строительстве и управлении крупными производственными объектами и объектами инфраструктуры.[1]

В основу проектного финансирования заложена идея финансирования инвестиционных проектов за счет доходов, которые принесет создаваемая организация в будущем.

Как одно из требований, а зачастую как одну из трудностей в получении достаточного финансирования можно назвать наличие у предприятия положительного баланса (желательно за продолжительный период).

Конечная цель работы по организации  финансирования является не только получение финансирования проекта, но и успешное воплощение проектной идеи и реализация всех стадий проекта.

Таким образом, суть проектного финансирования заключается в многообразии и комбинировании способов осуществления  и источников финансирования с целью оптимизации прибыли, минимизации рисков и соблюдения параметров осуществляемого проекта.

 

 

 

Анализ эффективности  инвестиционных проектов в условиях инфляции.

 

Эффективность инвестиционного проекта – это категория, отражающая его соответствие целям и интересам участников проекта, как общества в целом, так и предприятий. Осуществление инвестиционного проекта направлено на увеличение внутреннего валового продукта (ВВП) общества, прибыли, дохода и добавленной стоимости предприятия, а также на улучшение других экономических и социальных показателей предприятия и общества в целом.

К числу важнейших  показателей эффективности относятся  показатели эффекта. Эффект проекта  – категория, выражающая превышение результатов реализации проекта  над затратами, связанными с реализацией проекта, в определенном периоде времени. Инфляция – это повышение общего уровня цен с течением времени. Цены на товары, работы и услуги в зависимости от способа отражения в них инфляции подразделяются на постоянные,переменные и дефлированные. Постоянные цены (неизменные) – это фиксированные цены на товары и услуги, которые считаются действующими на протяжении всего расчетного периода. Переменные (прогнозные) цены – это в общем случае меняющиеся во времени цены, которые, как ожидается, будут действовать на соответствующих шагах расчетного периода. Дефлированные цены – это переменные цены, приведенные к базисной покупательной способности денег. Дефлирование цен производится путем деления на общий (базисный) индекс инфляции.[9]

В ходе анализа эффективности долгосрочных инвестиций инфляция должна включаться в состав проектной рентабельности и учитываться в оценке будущих денежных потоков. Игнорирование фактора инфляции может негативно отразиться на конечных результатах анализа эффективности долгосрочных инвестиций и привести к серьезным ошибкам, вследствие которых менеджеры могут принимать убыточные инвестиционные проекты. Финансовым аналитикам в обосновании конкретных вариантов капитальных вложений необходимо учитывать ряд особенностей, связанных с учетом влияния инфляции на инвестиционные решения. Воздействие инфляции обуславливает существование различных аналитических подходов, связанных с использованием номинальных и реальных исчислений в оценке частных и обобщающих показателей долгосрочного инвестирования.

Первая такая особенность  проявляется в оценке влияния  инфляции на величину процентных ставок. Учет влияния инфляции на уровень процентных (дисконтных) ставок осуществляется путем конвертирования дисконтной ставки в номинальное исчисление. Взаимосвязь между реальной   и номинальной дисконтными ставками можно оценить с использованием следующей модели зависимости:

(1+ Eн ) = (1+ E)× (1+ i)

где Eн – номинальная  дисконтная ставка; Е – реальная дисконтная ставка;

i – ожидаемая ставка  инфляции.

На практике конвертирование дисконтных ставок осуществляется с использованием упрощенной формулы:

Eн = E + i

Ошибка в использовании  упрощенной формулы невелика, когда  все ставки ниже 20 % за год, а рублевая сумма в денежных потоках мала. Однако чтобы менеджер был уверен, что ошибка мала (при совершении конвертирования дисконтных ставок), предпочтение должно отдаваться точной формуле.

Второй важной особенностью является наличие определенной последовательности аналитических мероприятий, которой необходимо придерживаться в процессе инфляционного регулирования проектных денежных потоков. В ходе оценки влияния инфляции на долговременные инвестиционные решения необходимо проводить соответствующие расчеты по следующим этапам анализа.

1) откорректировать с  учетом инфляции отдельные инфляционно зависимые компоненты денежного потока (объем продаж, цены на готовую

продукцию, сырье и  материалы, расходы на заработную плату и пр.)

2) определить по всем  правилам (стандартам) бухгалтерского

учета финансовый результат, необходимый для расчета налоговых отчислений;

3) рассчитать посленалоговые  денежные потоки, выраженные в  но-

минальном исчислении.

Учет инфляции для  корректировки стоимостной оценки денежных потоков осуществляется с помощью корректирующего коэффициента

It = (1+ i1)× (1+ i2 )×...(1+ im )

где im – это показатель инфляции (темп прироста) в период времени m.[5]

Это формула используется при неравных темпах инфляции.

Если im = const, то I t = (1 + i)t.

Если показатели определены в ценах базового периода, то показатели последующих лет умножается на It.

При анализе данных за предшествующие годы показатели приводятся к базовому периоду путем деления на It.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

 

1.Аньшин В. М. Инвестиционный анализ: Учебно-практическое пособие. – 2-е изд., испр. – М.: Дело, 2002.

 

2.Барыкин С. Е., Косматов Э. М., Ногин В. Д.       Инвестиционный менеджмент.

 

3.Балабанов А. И., Балабанов И. Т. Финансы. – СПб.: Питер, 2002.

 

4.Бочаров В. В. Инвестиционный менеджмент. — СПб: Питер, 2000.

 

 5.Вахрин П. И. Организация и финансирование инвестиций. – М.: Маркетинг, 2000.

 

6.Вахрин П. И. Инвестиции. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2002.

 

7.Галицкая С. В. денежное обращение, кредит, финансы. – М.: Международные отношения, 2002.

 

8.Зимин И. А. Реальные инвестиции. – М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем»: «Экмос», 2000.

 

9.Игошин Н. В. Инвестиции: организация управления и финансирование. – М.: Финансы, ЮНИТИ, 2002.

 

10.Формирование оптимального портфеля реальных проектов: Учебное пособие. С-Пб.: Изд-во СПбГТУ,2001.

 

11.Большой экономический  словарь / Под ред. А. Н. Азрилияна.  – М.: Институт новой экономики, 1999.