Инновационная и инвестиционная деятельность предприятия

1. Инновационная и инвестиционная деятельность предприятия

Инновационная деятельность предприятий

Слово «инновация» является синонимом нововведения, или новшества, и может использоваться наряду с ними).

В литературе встречается несколько подходов к определению сущности инновации. Наиболее распространены две точки зрения: в одном случае нововведение представляется как результат творческого процесса в виде новой продукции (техники), технологии, метода и т.д.; в другом - как процесс введения новых изделий, элементов, подходов, принципов вместо действующих.

Инновационный процесс предполагает следующие особенности:

1) представляет собой осуществление  научно-исследовательской, научно-технической, собственно инновационной, производственной  деятельности и маркетинга;

2) под ним можно понимать  временные этапы жизненного цикла  нововведения от возникновения  идеи до ее разработки и  распространения;

3) с финансовой точки  зрения его можно рассматривать  как процесс финансирования и  инвестирования разработки и  распространения нового вида  продукта или услуги. В этом  случае он выступает в качестве  инновационного проекта, рассматриваемого  как частный случай инвестиционного  проекта.

Сегодня инновационная деятельность становится как никогда важной для предприятий.

Вместо того чтобы фокусироваться только на снижении затрат для удержания позиций в традиционной ценовой конкуренции, компании должны мыслить категориями роста и дополнительной стоимости и создавать их через использование знаний в инновационных процессах. Те компании, которые оказались первыми на рынке с инновационными продуктами, пользуются преимуществами первопроходцев и собирают повышенный доход до тех пор, пока конкуренты не догонят их.

Инновационным продуктом могут быть как новые товары, так и новые услуги. При этом процесс инноваций не ограничивается новыми технологиями производства, он также включает организационные системы.

Деятельность предприятия связана с непрерывным потоком многообразных изменений. Адаптация к инновациям, их проведение требуют разнообразных преобразований, как правило, новых для организации и потому носящих инновационный характер.

Воплощение инновационных процессов в новых продуктах является основой экономического роста. Научно-технический прогресс привел к появлению новых технологий и производств и вызвал существенную трансформацию привычного экономического уклада.

Различают два типа технологических инноваций: продуктовые и процессные. Внедрение нового продукта определяется как радикальная продуктовая инновация. Такие новшества основаны на принципиально новых технологиях либо на сочетании существующих технологий в новом их применении. Усовершенствование продукта - инкрементальная продуктовая инновация - связано с существующим продуктом, когда меняются его качественные или стоимостные характеристики.

По степени новизны инновации подразделяются на принципиально новые, т.е. не имеющие аналогов в прошлом и в отечественной и зарубежной практике, и на новшества относительной новизны. Принципиально новые виды продукции, технологии и услуг обладают приоритетностью, абсолютной новизной и являются оригинальными образцами, на основании которых тиражированием получают новшества-имитации.

3. Инвестиционная деятельность

В условиях современной рыночной экономики имеется огромное число возможностей для инвестиций и разнообразных вложений средств. Наряду с этим, практически любая организация обладает ограниченными финансовыми ресурсами, которые доступны для совершения различных инвестиций. Отсюда и появляется необходимость оптимизировать инвестиционный портфель компании. Здесь также стоит принимать во внимание тот факт, что такая деятельность постоянно будет связана с некоторой неопределенностью, уровень которой способен постоянно меняться в достаточно широком диапазоне. В этих обстоятельствах особенно важным будет умение верно оценить уровень эффективности того или иного инвестиционного проекта.

Итак, что же такое инвестиции. Инвестиции являются своеобразной совокупностью финансовых, трудовых и материальных ресурсов, которые направляются для увеличения капитала, а также для расширения, технического перевооружения или модернизации производства. В качестве основной цели тех или иных инвестиций выступает предельно выгодное и прибыльное размещение собственного капитала предприятия.

Сама по себе, инвестиционная деятельность является процессом привлечения, распределения, использования и анализа инвестиций. Целями ее могут выступать различные факторы - расширение предпринимательской деятельности самого предприятия посредством накопления материальных и финансовых ресурсов, покупка или организация новых предприятий, снижение уровня издержек в обращении благодаря росту общего производственного объема.

Основными субъектами инвестиционной деятельности в современных условиях хозяйствования являются юридические лица, к которым относят:

· хозяйственные товарищества и общества;

· акционерные общества;

· производственные кооперативы;

· государственные и муниципальные

· унитарные предприятия; некоммерческие организации.

Существует несколько различных типов инвестиций:

- Финансовые инвестиции, которые подразумевают под собой  процесс вложения капитала в  облигации, акции и прочие ценные  бумаги.

- Реальные инвестиции, которые  представляют собой дополнительные  вложения в основной капитал  предприятия, направленные на увеличение  производственных и материальных  запасов самого предприятия.

- Валовые инвестиции, которые  являются суммарными вложениями, требуемыми для прироста и  возмещения основного капитала  предприятия.

- Чистые инвестиции, представленные  в виде валовых инвестиций  без учета амортизационных сумм  в основном капитале.

Из экономических и финансовых факторов, отрицательно влияющих на инвестиционную деятельность можно выделить:

. отсутствие стабильности  и надежности в функционировании  банковской системы;

. дефицит федерального и региональных и местных бюджетов;

. монопольно высокие цены  на энергетические ресурсы;

. инфляцию и общий спад  производства.

 

 

 

3. Доходный подход в оценке недвижимости

Основные положения доходного подхода

Доходный подход базируется на том, что стоимость недвижимости, в которую был вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. В доходном подходе для оценки недвижимости нужно иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, которые имеются в распоряжении инвестора

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Предпосылкой для расчета стоимости недвижимости на основе доходного подхода считают ее сдачу в аренду. Капитализация дохода осуществляется для преобразования будущих доходов от объектов недвижимости в текущую стоимость.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. Базовая формула доходного подхода:

V = I / R,

где V - стоимость недвижимости

I - ожидаемый доход от  оцениваемой недвижимости;

R - норма дохода или  прибыли.

Существуют разные методы капитализации, разные способы измерения величин дохода и нормы прибыли.

Под доходом понимают чистый операционный доход который способна приносить недвижимость за год.

Норма прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Существует два основных направления капитализации:

1) прямая капитализация;

2) капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

Годовой доход и ставка капитализации - это две величины, которые рассматриваются при прямой капитализации. Отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость. Этот показатель называется ставкой капитализации. В результате анализа доходов в течение периода владения недвижимым имуществом определяется ожидаемый доход от объекта недвижимости, но при этом учитывается, предполагается ли уменьшение или рост доходов, каков риск вложений в недвижимость для заемного и собственного капитала.

Под ставкой дисконтирования понимается норма сложного процента, применяемая при перерасчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, которые возникают в результате использования имущества.

Основные этапы оценки имущества доходным подходом:

1) расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;

2) расчет действительного валового дохода;

3) расчет расходов, связанных с объектом оценки - это условно-постоянные, условно-переменные, резервные расходы;

4) определение величины чистого операционного дохода;

5) преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость: прямая капитализация; капитализация доходов по норме отдачи на капитал: дисконтирование денежных потоков, капитализация по расчетным моделям.

35. Анализ доходов и расходов

На основе доходного подхода оценку недвижимости начинают с определения потенциального валового дохода.

Под потенциальным валовым доходом понимают максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости, определяется путем расчета суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100%-й загрузке площадей

Расчет потенциального валового дохода производится на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сопоставимых объектов недвижимости.

Существуют арендные платы: рыночная - применяется в период действия договора аренды, и контрактная - является постоянной в этот период.

Расчет потенциального валового дохода сводится к определению величины всего дохода, который может принести оцениваемая недвижимость, начиная с первого после даты оценки года при условии полной загрузки площадей без учета расходов по ее эксплуатации.

Далее определяется действительный валовый доход.

Потенциальным валовым доходом за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов называют действительным валовым доходом, который вычисляется по формуле

EGI= PGI-V amp; L,

где EGI - действительный валовой доход от объекта;

PGI - потенциальный валовой  доход;

V amp;L - потери арендной платы из-за наличия вакантных помещений и безнадежных платежей.

Затем рассчитывается чистый операционный доход.

Чистый операционный доход - это действительный валовый доход от объекта оценки за исключением операционных затрат.

NOI = EG - ОЕ,

где NOI - чистый операционный доход;

ОЕ - операционные расходы.

Операционные расходы - это затраты на поддержание воспроизводства дохода от имущества.

Расходы собственника недвижимости подразделяются на постоянные расходы (FE), переменные расходы (VE) и резервы (RR):

ОЕ = FE + VE + RR

Постоянные расходы - это затраты, практически независящие или незначительно зависящие от степени эксплуатации объекта недвижимости, например расходы на страхование объекта недвижимости и оплату налога на имущество.

Переменные расходы - это эксплуатационные расходы, они необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Расчет расходов по эксплуатации объекта оценки основан на анализе фактических затрат по его содержанию с учетом типичных расходов на данном рынке. Переменные расходы находятся в прямой зависимости от стоимости строительства, площади и технических характеристик зданий или сооружений, особенностей инженерных решений.

Резервы - затраты, связанные с объектом недвижимости, их нужно произвести не более одного раза в несколько лет. Величина резервных затрат изменяется с течением времени. Например, к резервным затратам можно отнести благоустройство пешеходных дорожек, подъездов к зданию.

36. Применение доходного подхода при финансировании недвижимости

Доходный подход помогает инвестору учитывать ожидаемый инвестиционный доход, поэтому его нужно применять при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость, при анализе целесообразности инвестирования.