Информационное обеспечение в оценке недвижимости (Требования к отчету об оценке. Экспертиза отчетов об оценке)

       г) допущения  и ограничительные  условия,  использованные оценщиком  при  проведении оценки;

       д) применяемые  стандарты оценочной деятельности.

       В отчете  об оценке должна  быть приведена  информация о  федеральных  стандартах оценки, стандартах и  правилах оценочной  деятельности, используемых при  проведении  оценки объекта оценки;

       е) описание  объекта оценки  с приведением  ссылок на документы, устанавливающие  количественные и качественные  характеристики объекта оценки.

       В отчете  об оценке должна  быть приведена  следующая информация  об объекте  оценки:

• количественные и качественные характеристики объекта оценки.
• Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
• количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
• информация о текущем использовании объекта оценки;
• другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

       ж) анализ  рынка объекта оценки, а также  анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно  к объекту оценки, но влияющих  на его стоимость. В разделе  анализа рынка должна быть  представлена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

       з) описание  процесса оценки  объекта оценки  в части применения  доходного,  затратного и сравнительного  подходов к оценке. В данном  разделе должно быть описано  применение подходов к оценке  с приведением расчетов или  обоснован отказ от применения  подходов к оценке объекта  оценки;

       и) согласование  результатов.  В разделе согласования  результатов  должно быть приведено  согласование  результатов расчетов, полученных с применением различных  подходов.

В приложении к отчету об  оценке должны содержаться копии  документов, используемые оценщиком  и устанавливающие количественные  и качественные характеристики  объекта оценки, в том числе  правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

В тексте отчета об оценке  должны присутствовать ссылки  на источники  информации, используемой  в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве  соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии  материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

 Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

В отчете об оценке должно содержаться  описание последовательности определения  стоимости объекта оценки, позволяющее  пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области  оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

В отчете об оценке должно содержаться  обоснование выбора примененных  оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного  подходов.

В отчете об оценке должно содержаться  описание расчетов, расчеты и пояснения  к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к  оценке может быть представлено в  округленной форме по правилам округления.

Глава II Экспертиза отчетов об оценке

2.1. Общая характеристика  экспертизы отчетов об оценке  и законодательная база

Цель и содержание экспертизы отчетов сформулированы в п. 12 Стандартов оценки: «Экспертиза отчетов об оценке — совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке».

Экспертиза — проведение проверки и анализа отчета об оценке, ранее подготовленного иным профессиональным оценщиком, с письменным изложением выводов о соответствии такого отчета стандартам, методическим указаниям и достоверности определенной в нем стоимости объекта оценки.

Проведение экспертизы отчетов, выполненных той или иной оценочной  фирмой, может инициироваться: органом, контролирующим оценочную деятельность, либо в порядке плановой проверки качества работы оценочных фирм и индивидуальных оценщиков-предпринимателей по установленному графику, либо в процессе очередной аттестации и решения вопроса о продлении срока лицензии, либо в порядке реакции на сигналы от потребителей оценочных услуг; в последние годы функции контроля все в большей степени переходят к саморегулируемым профессиональным организациям оценщиков; самой оценочной фирмой для аккредитации при саморегулируемой организации оценщиков, позволяющей повысить имидж фирмы и успешнее конкурировать на рынке оценочных услуг, добиваться успеха при проведении тендеров и конкурсов на получение выгодных заказов. На основе проведенной экспертизы отчета об оценке эксперт составляет экспертное заключение, содержание которого включает следующие разделы: вводная часть, исследовательская часть и выводы.

Законодательство РФ содержит следующие три случая обязательного  проведения экспертизы отчетов об оценке.

1. Согласно статье 130 «Оценка имущества должника» Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» орган, уполномоченный на подготовку заключений по отчетам оценщиков, проверяет отчет об оценке и готовит мотивированное заключение, содержащее обоснование несоответствия отчета об оценке законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки или недостоверности сведений, используемых в отчете об оценке, которое направляется арбитражному управляющему и в саморегулируемую организацию оценщиков (далее - СРОО), членом которой является оценщик, составивший данный отчет. СРОО обязана представить арбитражному управляющему и в уполномоченный орган экспертное заключение по отчету об оценке с обоснованием его соответствия или несоответствия вышеуказанным требованиям.

В случае если СРОО представила  экспертное заключение о несоответствии отчета об оценке требованиям к данному  отчету, рыночная стоимость имущества, определенная в соответствии с данным отчетом, признается недостоверной  и не может быть использована для  утверждения начальной цены продажи  предприятия должника, иного имущества  должника.

2. Согласно статье 77 «Определение цены (денежной оценки) имущества Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» «в случае, если владельцем от 2 до 50 процентов включительно голосующих акций общества являются государство и (или) муниципальное образование и определение цены (денежной оценки) имущества, цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества, цены выкупа акций общества (далее - цена объектов) в соответствии с настоящей статьей осуществляется советом директоров (наблюдательным советом) общества, обязательным является уведомление федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о принятом советом директоров (наблюдательным советом) общества решении об определении цены объектов». В уполномоченный орган представляется копия отчета оценщика об оценке в случае, если его привлечение для определения цены объектов в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, и в иных случаях, если для определения цены объектов привлекался оценщик. Уполномоченный орган, в случае принятия им решения о несоответствии отчета об оценке, подготовленного оценщиком, стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности, вправе направить мотивированное заключение в СРОО, членом которой является оценщик, осуществивший оценку, для проведения его экспертизы.

В случае подготовки СРОО по итогам экспертизы отрицательного заключения, цена объектов, определенная советом  директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии с настоящей статьей, признается недостоверной.

3. Согласно статье 7 Федерального закона от 05.01.2006 N 7-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об акционерных обществах", статьи 84.7 и 84.8 Федерального закона «Об акционерных обществах» при выкупе лицом, которое приобрело более 95 процентов акций открытого общества, ценных бумаг открытого общества по требованию данного лица или владельцев оставшихся акций цена выкупаемых ценных бумаг в случаях, предусмотренных настоящей статьей, не может быть ниже стоимости, определенной независимым оценщиком в отчете об оценке ценных бумаг и подтвержденной СРОО при проведении экспертизы такого отчета. Порядок проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, а также требования и порядок выбора СРОО, осуществляющей проведение экспертизы, определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим регулирование оценочной деятельности.

В отличие от двух первых случаев, экспертиза может проводиться  СРОО, членом которой оценщик, составивший  отчет, не является.

Таким образом, во всех трех случаях обязательного проведения экспертизы, предусмотренных законодательством, экспертиза направлена, в первую очередь, на проверку стоимости, определенной в  отчете об оценке, в рамках проверки соблюдения оценщиком требований законодательства. При этом отсутствует единый подход к результатам экспертизы: в первом случае - это признание недостоверной  стоимости, полученной в отчете, во втором - цены, установленной на основе отчета об оценке, в третьем –  результатом экспертизы должно стать  подтверждение стоимости в отчете.

2.2. Порядок проведения экспертизы отчетов об оценке

Законодатель не установил  единый порядок проведения экспертизы отчетов об оценке. Согласно п.11 Федерального стандарта оценки № 13 «При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки».

Термины достаточности и  достоверности раскрыты далее в  п. 19 ФСО №1. Информация считается  достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному  изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Порядок проведения экспертизы применительно к вышеуказанному третьему случаю обязательного проведения экспертизы установлен Приказом Минэкономразвития  России от 29 сентября 2006 г. N 303. Данный порядок  в обобщенной форме содержит требования законодательства к отчету об оценке применительно к проведению экспертизы, и уточняет, что в результате экспертизы выдается либо мотивированное положительное  экспертное заключение, которое является подтверждением рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, либо отрицательное.

Кроме порядка проведения экспертизы отчетов об оценке, установленного для третьего случая, порядок экспертизы был регламентирован для Росимущества Приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 09.10.2007 №185 «Об утверждении порядка проведения экспертизы отчетов об оценке», однако в связи с преобразованием ФАУФИ в ФАУГИ данный приказ утратил силу.

Национальным советом  по оценочной деятельности (НСОД) подготовлены «Рекомендации НСОД по проведению экспертизы отчетов по оценке» (Протокол № 3 от 05 марта 2009 г.). В данном документе  НСОД рекомендует всем потребителям услуг по оценке, с целью получения  квалифицированных объективных  экспертных заключений, привлекать для  проведения экспертиз отчетов об оценке экспертные советы СРОО.

В законодательстве СРОО в  общем случае не ограничены в отношении  проведения экспертизы отчетов об оценки оценщиков, являющихся членами других СРОО. Кроме того, законодательством в отношении экспертизы отчетов об оценке не установлены какие-либо ограничения в отношении субъектов, имеющих право проводить экспертизу отчетов об оценке. Вместе с тем во всех случаях обязательного проведения экспертизы отчетов об оценке в качестве такого субъекта определены СРОО, при этом как указано в статье 24.2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998г экспертизу отчетов об оценке ценных бумаг, а также экспертизу иных видов отчетов оценщиков в соответствии с законодательством осуществляет экспертный совет СРОО.

СРОО самостоятельно утверждают собственные положения о проведения экспертизы. При этом, например, у  Российского общества оценщиков  есть два документа: «Положение о  порядке проведения экспертизы отчетов  Российским обществом оценщиков» от 27 мая 2009 года и «Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке» 25 июня 2008 г. В первом описывается общие  и организационные положения, во втором методические.

2.3. Проблемы экспертизы отчетов об оценке

Краеугольным камнем противоречий существующих положений по экспертизе отчетов об оценке является отношение  к выявлению и указанию замечаний, существенно влияющих на стоимость, в терминах законодательства: проверка достоверности и наличия фактов введения в заблуждение. Существующие положения различных СРОО предполагают возможность проведения экспертизы на соответствие законодательству без  проверки на наличие таких замечаний. В частности, вышеуказанные Методические рекомендации РОО содержат административную экспертизу (экспертизу соблюдения) и  техническую экспертизу, которые  допускают отсутствие проверки точности расчетов и достоверность данных. При этом в определении административной экспертизы указано, что она проводится для проверки всем требованиям или  нормам (Федеральным стандартам оценки и Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998г).