Классификация объектов недвижимости

       Точность  этого метода выше, чем метода сравнительной  стоимости единицы.

       Метод количественного  анализа - оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Для этого составляется перечень всех материалов и оборудования, подсчитываются трудовые затраты, учитываются накладные расходы и прибыль застройщика. Метод дает наиболее точные результаты, но очень трудоемок и требует привлечения специалистов-сметчиков.

       Отличия расчета стоимости нового строительства  для целей оценки и при строительном проектировании:

       не  учитывается срок строительства;

       цены  на стройматериалы, оборудование и  трудовые ресурсы берутся на дату оценки;

       возможно  отсутствие некоторой проектной  документации.

       3. Расчет накопленного износа QJ

       Износ имущества - снижение стоимости имущества  с течением времени в процессе его эксплуатации.

       Три вида износа:

       1. Физический износ - снижение работоспособности  объекта в результате естественного  физического старения и под  воздействием внешних факторов.

       2. Функциональный износ - моральное  старение, выраженное в несоответствии  современным требованиям.

       3. Внешний износ - износ в результате  изменения внешних экономических  факторов. Износ подразделяют на  устранимый и неустранимый. Устранимый  износ - затраты на устранение  которого меньше, чем добавленная  при этом стоимость. Неустранимый  износ - затраты на устранение  которого больше, чем добавленная  при этом стоимость. Основные  методы определи накопленного  износа: разбиения срока жизни,  сравнимых продаж.

       Метод разбиения заключается в определении отдельных трех видов износа с разделением физического и функционального износа на устранимый и неустранимый. Для определения износа используются инженерные и визуальные методы.

       Устранимый  физический износ определяется с  учетом всех расходов по текущему ремонту  объекта.

       Неустранимый  физический износ определяет степень  физического старения здания и невозможность  его эксплуатации по условиям техники  безопасности.

       Износ каждого элемента объекта оценивают  отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится  в денежное выражение:

       где Иабс - абсолютный износ в денежном выражении;

       Св -стоимость воспроизводства элемента;

       Иотд - относительный износ в долях.

       Рассчитанная  величина износа согласовывается с  соответствующими службами эксплуатации.

       Функциональный  износ возникает вследствие несоответствия объекта современным требованиям:

       неэффективная планировка здания, плохой дизайн. Здание при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается из-за появления  современных, более совершенных  аналогов.

       где И - износ;

       Сун - стоимость здания с устраненными недостатками;

       Снн - стоимость объекта с неустраненными недостатками.

       Внешний износ определяют потерями дохода из-за внешних факторов, либо рассчитывают путем сопоставления продаж при  наличии и отсутствии внешних  воздействий. Причины возникновения  внешнего износа: изменение соотношения  спроса и предложения, финансовых условий, законодательства.

       Методы  оценки внешнего износа: сравнение  продаж подобных объектов при наличии  и отсутствии внешних воздействий, капитализация потери дохода от объекта, относящейся к внешним воздействиям.

       Срок  экономической жизни - время, в течение  которого объект можно

       использовать  и получать прибыль. Хронологический  возраст - фактический

       возраст объекта со дня постройки. Эффективный  возраст - возраст объекта по внешнему виду. Метод базируется на том, что  эффективный возраст отражает срок экономической жизни, так же как накопленный износ отражает затраты воспроизводства.

       где И - износ;

       СВ - стоимость воспроизводства;

       ЭВ - экономический возраст;

       СЭЖ - срок экономической жизни. Метод  основан на визуальном осмотре и  зависит от знаний и опыта оценщика.

       Метод сравнимых продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах. Отбираются недавно проданные объекты, и определяется накопленный износ каждого из них в следующем порядке:

       расчет  стоимости земельного участка: С;

       определение стоимости улучшений с учетом износа:

       Су=ЦП -Сз,

       где ЦП - цена продажи;

       расчет  стоимости нового строительства  на дату оценки, Снс:

       расчет  накопленного износа:

       Ин= Снс - Су;

       определение эффективного возраста объекта сравнения, ЭВ:

       определение среднегодового износа в абсолютном выражении:

       Игод=Иц / ЭВ, и в процентах: И = Игод / Снс * 100;

       Накопленный износ объекта оценки: Ин = И/100 * Снс * ЭВ.

       Применение  затратного подхода.

       Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для более  эффективного использования.

       Оценка  на основе затратного подхода целесообразна  или единственно возможна в следующих  случаях:

       анализ  ННЭИ земельного участка (выбор строительства  дома на участке: мало этажей - малый  доход от аренды - малые затраты  на строительство, много пажей - недозагрузка - большие затраты на строительство и расходы на эксплуатацию);

       технико-экономический  анализ нового строительства для  обоснования конкретного строительства  или реконструкции;

       оценка  общественно-государственных и специальных  объектов;

       оценка  объектов на малоактивных рынках (уникальные объекты продаются редко или  не продаются вообще);

       оценка  для целей страхования и налогообложения.

       Основные  недостатки:

       затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

       для достижения более точного результата необходимы большие трудозатраты;

       проблематичность  расчета стоимости воспроизводства  старых строений; отдельная оценка земельного участка от строений, что  часто невозможно или требует  значительных трудовых затрат;

       проблематичность  оценки земельных участков в РФ;

       сложность определения накопленного износа старых строений.

       Сравнительный подход к оценке недвижимости.

       В ценах продаж отражается мнение типичных продавцов и покупателей, поэтому  при наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах целесообразно  определять базовую рыночную цену сравнительным  подходом. Различия между сравниваемыми  объектами сглаживаются проведением  соответствующих корректировок.

       В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит объект больше, чем ему обойдется  приобретение аналога с подобными  свойствами. Реальность оценки зависит  от активности и насыщенности рынка  и от доступности достоверной  информации об аналогичных сделках. Для получения более точного  результата, необходимо тщательно выбирать аналоги.

       Основные  требования к аналогу  объекта оценки:

       аналог  похож на объект оценки по основным экономическим, физическим и техническим  характеристикам;

       цена  аналога известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Сравнительный  подход базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения.

       Этапы сравнительного подхода.

       1. Изучение рынка.

       2. Сбор и проверка достоверности  информации о предлагаемых на  продажу или недавно проданных  аналогах объекта оценки.

       3. Сравнение данных об отобранных  аналогах и объекте оценки.

       4. Корректировка цен продаж выбранных  аналогов в соответствии с  их отличиями от объекта оценки,

       5. Установление стоимости объекта  оценки.

       1.Изучение  рынка.

       Выявление недавно проданных и предлагаемы  на продажу аналогичных объектах. Из-за сокрытия данных об условиях продажи  и фактической цене объектов, можно  при выполнении анализа основываться только на ценах предложения.

       2. Сбор и проверка  достоверности информации  о предлагаемых  на продажу или  недавно проданных  аналогах объекта  оценки.

       Основные  источники информации:

       данные  регистрационных служб, страховых  компаний, брокеров и риэлторов;

       периодические издания;

       информация, предоставляемая участниками сделок;

       архивы  оценщика.

       Точность  оценки зависит от количества и качества используемой информации, поэтому большое  значение имеет проверка данных по отобранным аналогам.

       3. Сравнение данных  об отобранных  аналогах и объекте  оценки.

       Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается только по ряду характеристик. Чем более схожи выбранные  для сравнения объекты, тем точнее будет результат оценки. В результате сравнения продаж аналогов определяются данные, которые необходимо скорректировать.

       4. Корректировка цен  продаж выбранных  аналогов в соответствии, с LUX отличиями  от объекта оценки.

       Скорректированная цена имущества - это цена продажи  объекта сравнения после ее корректировки  на различия с объектом оценки. Все  объекты недвижимости уникальны, но не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость.

       Основные  отличия, влияющие на стоимость объекта:

       местоположение  и соседское окружение;

       условия финансирования (продажа в кредит, оплата части бартером, передача долгов, наличные деньги);

       условия сделки (давление на продавца, наличие  семейной или деловой связи между  сторонами);

       дата  совершения сделки (c учетом инфляции);

       физические  характеристики (размер, возраст, износ);

       экономические характеристики (затраты на содержание, качество управления, условия и сроки  аренды);

       способ  использования (квартира под магазин  и такая же квартира под жилье);

       компоненты  стоимости непосредственно не связанные  с недвижимостью (оборудование, мебель).

       Основные  способы расчета корректировок:

       парный  анализ продаж - расчет корректировки  на основе подбора пары продаж, имеющих  только одно отличие;

       статистический  анализ - применение математических методов  регрессивною анализа для обработки  массива данных;

       анализ  тенденций - выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии  большого количества данных о продажах с разными параметрами;

       анализ  затрат - учет затрат на воспроизводство  какого-то элемента объекта (наличие  забора на участке);

       относительный сравнительный анализ - анализ сопоставимых продаж для определения относительных  корректировок;

       распределительный анализ - ранжирование сравнимых продаж и определение места оцениваемого объекта и этом ряду;