Контрольная работа по "Экономике организации"

Вариант 11

Вопросы 11, 20; Задача 11

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вопрос 11. Сущность и этапы затратного подхода в оценке недвижимости.

 

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку  участники рынка соотносят стоимость  приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

Методология оценки недвижимости затратным подходом постоянно развивается, все большее распространение получают специальные программные продукты, справочники, традиционная методология нуждается в адаптации к требованиям конкретного рынка недвижимости и национальных особенностей организации капитального строительства.

Оптимальной сферой применения затратного подхода к  оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1) Определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

2) Определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

3) Определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

4) Определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

5) Определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

 

Сущность  затратного подхода.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая  для применения затратного подхода:

- уровень заработной  платы;

- величина накладных  расходов;

- затраты на  оборудование;

- нормы прибыли  строителей в данном регионе;

- рыночные цены на строительные материалы.

Результаты  затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта  другими методами, например, при  отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как  величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход имеет большое значение для принятия решения об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

Расчетная стоимость  строительства является основным элементом  технико-экономического обоснования  инвестиционных решений, лежащих в  основе планов землепользования.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Если оценка объектов недвижимости проводится в  целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется  тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законченного перестроенного здания.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты  не перепроверяются рыночными данными.

Затратный подход дает результат стоимости объекта  недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

 

Этапы оценки недвижимости затратным подходом.

Этапы затратного подхода (Рис. 1):

- Расчет стоимости  земельного участка с учетом  наиболее эффективного использования (Сз).

- Расчет стоимости  замещения или восстановительной  стоимости (Свс или Сзам).

- Расчет накопленного  износа (всех видов) (Сизн):

Физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов. Функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам. Внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

- Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

- Определение  итоговой стоимости недвижимости:

 

Сит= Сз+Сон.

Рис. 1. Процедура  оценки стоимости недвижимости затратным подходом

 

После обследования района, участков и строений, а также  сбора необходимой информации оценщик  выполняет следующую процедуру  оценки стоимости затратным подходом.

1. Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

2. Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки.

3. Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.

4. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

5. Расчет общего накопленного износа здания, как суммы физического, функционального и внешнего старения.

6. Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.

7. Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.

8. Корректировка стоимости объекта недвижимости на:

- стоимость  элементов движимого имущества, прикрепленных к оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура и др.);

- стоимость  безусловного права собственности,  относительно оцениваемого имущественного  права, чтобы получить показатель  стоимости конкретного имущественного права в недвижимости. В связи с тем, что методы оценки рыночной стоимости земельных участков будут подробно рассмотрены во втором разделе данного учебника «Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов», в данной главе излагаются методы оценки полной восстановительной стоимости зданий и сооружений, а также методология определения величины общего накопленного износа.

 

 

Преимущества  и недостатки затратного подхода

Преимущества  затратного подхода:

1. При оценке  новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход  является целесообразным или  единственно возможным в следующих  случаях:

- технико-экономический  анализ стоимости нового строительства;

- обоснование необходимости  обновления действующего объекта;

- оценка зданий специального назначения;

- при оценке объектов  в «пассивных» секторах рынка;

- анализ эффективности  использования земли;

- решение задач страхования  объекта;

- решение задач налогообложения;

- при согласовании стоимостей  объекта недвижимости, полученных  другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда  эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения  более точного результата оценки  сопровождаются быстрым ростом  затрат труда.

3. Несоответствие затрат  на приобретение оцениваемого  объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета  стоимости воспроизводства старых  строений.

5. Сложность определения  величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного  участка от строений.

7. Проблематичность оценки  земельных участков в России.

 

Вопрос 20. Классификация и суть поправок.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Классифицируют  вводимые поправки:

– на процентные;

– стоимостные (денежные).

Процентные  поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент [20].

К процентным поправкам  можно отнести, например, поправку на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки подразделяются:

а) На денежные поправки, вносимые к единице сравнения объекта аналога (1 га, единица плотности, 1 сотка), которые изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на физические характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения по использованию положительных или отрицательных поправок подобны рассуждениям в пункте «а». К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складские пристройки, стоянки автотранспорта и др.).

Классификация поправок представлена на рис. 2. 

 

 

 

Рис. 2. Классификация поправок 

 

Расчет  и внесение поправок

Для расчета  и внесения поправок применяется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

– методы, основанные на анализе парных продаж;

– экспертные методы расчета и внесения поправок;

– статистические методы.

Метод парных продаж

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например – местоположение), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать его для корректировки на тот параметр цены продажи, который сопоставим с объектом оценки объекта аналога.