Методы оценки недвижимости

Высшее учебное заведение

Российская Экономическая Академия 

имени Г.В. Плеханова

Инженерно-Экономический факультет

Кафедра «Экономика и управление городским строительством»

Реферат

по специальности «Экономика и управление на предприятии» (строительство)

на тему:

«Методы оценки недвижимости»

Выполнила  студентка:    Чиркова О.С.

Группа:  719-Б

Научный руководитель: Севостьянов А.В.            

Москва, 2009

Содержание

Введение.......................................................3

Понятие недвижимого имущества..................................3

Основные принципы оценки недвижимости..........................5

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости....................6

Виды оценки недвижимости.......................................8

Подходы к оценке недвижимости (методы оценки)..................8

Оценка земли..................................................14

Заключение....................................................16

Список использованной литературы..............................17

Введение

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственно­сти и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рын­ка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимо­сти: зданиями, сооружениями, а также земельными участками оп­ределенного целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает ин­ститут независимой оценки собственности, без которого невозмож­но становление права собственности и демократизация экономиче­ской жизни.

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и дру­гих) недвижимого имущества необходима:

— при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

— при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

— для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмис­сии акций;

— при кадастровой оценке для целей налогообложения объек­тов недвижимости: зданий и земельных участков;

— для страхования объектов недвижимости;

— при кредитовании под залог объектов недвижимости;

— при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

— при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

— при ликвидации объектов недвижимости;

— при исполнении прав наследования, судебного приговора;

- при других операциях, связанных с реализацией имущест­венных прав на объекты недвижимости.

Понятие недвижимого имущества

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое на­чало со времен римского права. В понятие недвижимого имущест­ва входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под по­верхностью, так и над поверхностью земли или является обслужи­вающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обуслов­ленные владением объектами.

Отличительной чертой движимого имущества является воз­можность его перемещения без ущерба либо ему самому, либо объектам недвижимости, с которыми оно связано.

В Гражданском Кодексе (статья 130) дается четкое определе­ние термина – «недвижимая вещь»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижи­мость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объек­ты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначе­нию невозможно, в том числе лес, многолетние насаждения, зда­ния, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

В данном определении понятия «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость» рассматривают­ся как синонимы, что вполне справедливо, поскольку все они характеризуют одни и те же материальные объекты.

В соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не­движимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, включает: земельные участки, уча­стки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооруже­ния, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насажде­ния, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Здесь к объектам, относящимся к недвижимости, добавлены жилые и нежилые помещения, кондоминиумы.

Таким образом, необходимо различать понятие недвижимости (недвижимого имущества) как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней неразрывно связано) и недвижимой собственности как объекта выступающего предметом покупки и продажи в имущественных отношениях.

В состав сооружений входят следующие элементы:

• нефтяные и газовые скважины;

• гидротехнические сооружения;

• прудовые рыбоводные сооружения;

• сооружения транспортного хозяйства, связи и других отраслей;

• прочие сооружения (дымовые трубы, водонапорные башни, автозаправочные станции, угольные бункера, колодцы, забо­ры и т. д.);

• передаточные устройства;

• трубопроводы.

При осуществлении оценки стоимости конкретного предпри­ятия приведенный состав зданий и сооружений уточняется и при необходимости дополняется.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Основные принципы оценки недвижимости

Теоретическим фундаментом методов оценки недвижимости является единый набор оценочных принципов.

Принципы оценки зданий и сооружений аналогичны принципам оценки предприятий, которыми руководствуются оценщики. В зависимости от сферы приложения они объединены специали­стами в четыре группы:

1) принципы пользователя;

2) принципы, связанные с требованиями к земельному уча­стку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;

3) принципы, связанные с рыночной средой;

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использо­вания здания и сооружения.

Вышеперечисленные принципы связаны между собой и при оценке предприятий должны применяться в совокупности.

К принципам пользователя относятся принципы полезно­сти, замещения и ожидания.

Принцип полезности гласит: всякий объект оценки обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для определенных функций или реализации какого-либо интереса.

Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.

Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносяще­го доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет.

К принципам, связанным с требованиями к недвижимо­сти (земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся), относятся принципы остаточной продуктивно­сти земли, вклада, возрастающей и убывающей доходности, сбалансированности, оптимальных размеров, оптимального раз­деления и соединения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности земли выражается остаточным чистым доходом, который приходится на земель­ный участок, после того как оплачены затраты на три других фактора производства—труд, капитал и управление.

Принцип вклада (или принцип эффективности инвестиций) гласит: выручка, полученная в результате инвестиций, должна быть больше, чем сами инвестиции.

Принцип возрастающей и убывающей доходности гла­сит: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает адекватное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после кото­рого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капи­таловложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта. Любые дополнительные капиталовложе­ния в недвижимость, осуществленные после достижения дан­ного предела, не дадут пропорционального увеличения при­были (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта).

Принцип сбалансированности (или принцип пропорцио­нальности) гласит: составляющие производства (или объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определен­ной пропорции". В противном случае стоимость объекта сни­жается.

Принцип оптимальных размеров (величин) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

Принцип оптимального разделения и соединения имуще­ственных прав гласит: имущественные права на объект недви­жимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Разделение может быть физическое, по времени, по совокупности имущест­венных прав, среди участников и др.

К третьей группе (принципам, связанным с рыночной средой) относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения и принцип изменения.

Принцип зависимости гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, кото­рый не соответствует существующим в настоящее время рыноч­ным стандартам, имеет меньшую стоимость.

Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Принцип изменения гласит: изменению подвержены как сам оцениваемый объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, поэтому в оценке необходимо анализировать эти изменения и определять степень влияния этих изменений на стоимость объекта.

К четвертой группе относится принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта: лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости — это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на дату оценки.

Этот принцип оценки — самый важный для определения ры­ночной стоимости объекта, хотя в процессе оценки необходимо использовать по возможности все вышеперечисленные принципы.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Рассмотрим подробнее факторы, определяющие стоимость зданий и сооружений. Как и в других механизмах ценообразования, стоимость таких объектов недвижимости, как здания и сооружения, определяется с учетом многих факторов, которые классифицируются специалистами-оценщиками по различным при­знакам.